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재개발정비사업조합이 수립하여 인가받은 관리처분계획에 대해 한 조합원(원고)이 자신의 토지 및 건물에 대한 종전자산평가액이 부당하게 낮고, 무단 증축된 3층 부분이 평가에서 누락되었다며 관리처분계획 중 원고에 대한 부분을 취소해달라고 소송을 제기했습니다. 법원은 관리처분계획의 종전자산 감정평가가 법령을 위반했거나 조합원 간 형평성을 해칠 정도로 부당하지 않으며, 무단 증축된 부분은 조합 정관에 따라 평가에서 제외하는 것이 정당하다고 보아 원고의 청구를 모두 기각했습니다.
피고 조합은 인천 동구 일원에서 재개발사업을 추진하며, 사업시행인가를 받은 후 두 감정평가법인에 종전자산 감정평가를 의뢰했습니다. 이 감정평가 결과를 산술평균하여 원고 소유 토지 및 건물에 대한 종전자산평가금액 423,451,750원을 산정하고, 이를 기초로 관리처분계획을 수립하여 2022년 5월 30일 구청장의 인가를 받았습니다. 원고는 이 평가금액이 주변 시세의 절반에도 미치지 못할 정도로 낮게 평가되어 재산권이 침해되었고, 특히 무단 증축한 3층(세멘트벽돌조 58.7㎡) 부분이 평가에서 누락되었다며 관리처분계획 중 원고에 대한 부분을 취소해달라는 소송을 제기했습니다.
재개발사업 관리처분계획상 원고 소유 토지 및 건물의 종전자산평가금액이 부당하게 낮게 책정되어 재산권이 침해되었는지 여부와 이 사건 건물에 무단 증축된 3층 부분이 평가에서 누락된 것이 위법한지 여부가 핵심 쟁점입니다.
법원은 원고의 청구를 기각하며 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 즉, 피고 조합이 수립한 관리처분계획 중 원고에 대한 부분은 위법하지 않다고 판단했습니다.
법원은 원고의 주장에 대해 다음과 같이 판단했습니다. 첫째, 종전자산 저평가 주장에 대하여 주택재개발사업의 관리처분계획은 토지 등 소유자의 권리·의무 인정 외에는 상당한 범위의 계획재량이 인정됩니다. 이 사건 감정평가는 복수의 감정평가법인이 사업시행인가 고시일을 기준시점으로 시가를 감정한 결과를 산술평균한 것이며, 관계 법령에서 정한 평가방식을 위반했거나 조합원들 사이의 형평성을 잃게 할 정도로 부당하다는 증거가 없습니다. 또한, 모든 토지 및 건축물에 동일한 평가기준을 적용했으므로 원고의 재산권을 본질적으로 침해했다고 보기 어렵습니다. 둘째, 3층 부분 누락 주장에 대하여 피고 조합의 정관 제46조 제2호는 '관계법령에 위반하여 건축된 부분의 면적은 종전 건축물의 소유 면적에서 제외한다'고 규정하고 있습니다. 이 사건 건물의 3층 부분은 2007년에 무단 증축되어 2010년 11월 위반건축물로 건축물대장에 표기된 부분이므로, 조합 정관에 따라 관리처분계획 수립 시 소유 면적에서 제외한 것은 정당하다고 판단했습니다. 따라서 원고의 주장은 모두 이유 없다고 결론 내렸습니다.
이 사건은 재개발사업 관리처분계획의 적법성을 다룬 것으로, 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. 관리처분계획의 재량권: 주택재개발사업의 관리처분계획은 사업시행에 있어 법률상 반드시 수립해야 하는 행정계획입니다. 그 내용 중 토지 등 소유자의 지위나 권리·의무의 인정 등에 대해서는 재량의 여지가 없으나, 그 외의 사항은 상당한 범위의 재량, 즉 '계획재량'이 인정됩니다 (대법원 2010. 10. 28. 선고 2009두4029 판결 참조). 따라서 관리처분계획이 토지 등의 면적, 이용상황, 환경 등을 종합적으로 고려하여 합리적으로 수립되었다면, 다소 불균형이 초래되더라도 특정 토지 등 소유자의 재산권을 본질적으로 침해하지 않는 한 위법하다고 볼 수 없습니다. 종전자산 평가의 목적 및 기준: 주택재개발사업상의 관리처분계획을 작성하기 위한 종전자산 평가는 조합원들 사이에 분양 또는 분배의 기준이 되는 권리가액 산정에 주된 목적이 있습니다. 이는 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'에 따른 정당한 보상가액을 정하는 평가와는 목적과 기준이 다릅니다. 감정평가업자가 관리처분계획 수립을 위해 토지 등을 평가할 때, 관계 법령에서 정한 평가방식을 위반했거나 그 평가가 조합원들 사이의 형평성을 잃게 할 정도로 부당하게 된 경우가 아니라면, 해당 감정평가 및 그에 따라 수립된 관리처분계획은 위법하다고 보기 어렵습니다. 위반건축물의 평가 제외: 일반적으로 재개발조합의 정관에는 관계 법령에 위반하여 건축된 부분은 종전 건축물 소유 면적에서 제외한다는 규정을 둡니다. 이 사건에서도 피고 조합의 정관 제46조 제2호에 따라 건축물대장에 위반건축물로 표기된 무단 증축 부분은 종전자산 평가액 산정에서 제외되는 것이 정당하다고 보았습니다. 이는 위법한 건축 행위에 대한 불이익을 반영하고, 사업의 투명성과 공정성을 확보하려는 취지입니다.
재개발 사업에서 종전자산 감정평가에 불만이 있는 경우, 다음 사항들을 고려할 수 있습니다: 재개발 관리처분계획의 종전자산 평가는 조합원 간의 분양 및 분배의 기준을 정하는 것이 주된 목적이며, 공익사업 보상 평가와는 성격이 다릅니다. 감정평가는 통상 복수의 감정평가법인이 사업시행인가 고시일을 기준시점으로 하여 해당 구역 내 모든 자산에 대해 동일한 평가기준을 적용하여 이루어지며, 그 결과를 산술평균하는 경우가 많습니다. 평가액이 낮다고 느껴지더라도, 감정평가 방법이 관계 법령을 명백히 위반했거나 다른 조합원들과 비교하여 심각한 형평성 침해가 없는 한 관리처분계획이 위법하다고 인정받기 어렵습니다. 건축물대장에 '위반건축물'로 기재된 무단 증축 부분은 재개발 사업의 종전자산 평가에서 제외될 가능성이 매우 높습니다. 많은 조합의 정관에 위반건축물을 소유 면적에서 제외한다는 규정이 명시되어 있기 때문입니다. 따라서 재개발 사업 진행 전 또는 진행 중이라면 자신의 소유 부동산에 위반건축물 부분이 있는지 확인하고, 있다면 미리 적법하게 처리하는 것이 종전자산 평가에서 불이익을 받지 않는 방법입니다. 조합의 정관에는 종전자산 평가의 기준이나 위반건축물 처리 등 중요한 내용이 담겨 있으므로, 조합원이라면 정관 내용을 숙지하는 것이 필수적입니다.
