이주자택지 분양권 사전 매매의 효력을 다툰 사건

원고 A는 택지개발사업으로 인해 토지를 수용당하고 이주자택지 공급대상자로 선정되었습니다. 그러나 A는 인천도시공사와 정식으로 이주자택지 공급계약을 체결하기 전인 2018년 11월 14일, 피고 B에게 향후 공급받을 이주자택지 분양권을 2억 원에 매도하는 계약을 체결했습니다. 이와 함께 A는 B에게 계약 이행을 담보하기 위해 액면금 4억 5천만 원의 약속어음 공정증서를 작성하여 주었습니다. 이후 A는 2022년 6월 24일에 비로소 인천도시공사와 이주자택지 공급계약을 맺었습니다. 원고 A는 자신과 피고 B 사이의 분양권 매매계약이 구 택지개발촉진법상 전매 제한 규정을 위반하여 무효이므로, 이에 따른 약속어음 공정증서에 기한 채무 역시 존재하지 않는다고 주장하며 법원에 무효 확인을 청구했습니다. 피고 B는 원고가 나중에 계약을 추인하고 무효 주장을 하지 않기로 합의했다고 주장했습니다. 법원은 원고와 피고 사이의 분양권 매매계약이 강행법규인 구 택지개발촉진법에 위반되어 무효이며, 이에 따른 약속어음 공정증서도 무효라고 판단하며 원고의 손을 들어주었습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 재개발 사업으로 토지를 수용당한 후 이주자택지 공급대상자로 선정된 개인
• 피고 B: 원고 A로부터 이주자택지 분양권을 2억 원에 매수한 사람
• 인천도시공사: C지구 택지개발사업을 시행하고 원고 A에게 이주자택지를 최종적으로 공급한 사업시행자
• F 외 1인, G: 원고 A로부터 이주자택지 분양권을 피고 B에 앞서 매수했던 다른 사람들

분쟁 상황

원고 A 소유의 토지가 인천도시공사의 C지구 택지개발사업구역에 편입되면서, 원고는 2017년 7월 28일 이주자택지 공급대상자로 선정되었습니다. 그러나 원고는 인천도시공사와 실제 이주자택지 공급계약을 맺기 전인 2015년 2월 3일 F 외 1인에게 분양권을 5천만 원에 매도하는 계약을 체결했고, F는 이를 다시 G에게 팔았습니다. 이후 2018년 11월 14일, 원고는 피고 B에게 이주자택지 분양권을 2억 원에 매도하는 계약을 다시 체결하였습니다. 이 계약 당시 원고는 피고에게 계약 이행을 담보하기 위해 액면금 4억 5천만 원의 약속어음 공정증서를 작성해주었습니다. 원고는 비로소 2022년 6월 24일에 인천도시공사와 이주자택지 공급계약을 체결하게 되었습니다. 원고는 자신과 피고 B 사이의 분양권 매매계약이 구 택지개발촉진법을 위반하여 무효라고 주장하며, 그에 따른 약속어음 공정증서에 기한 채무도 존재하지 않는다는 확인을 법원에 구했습니다. 이에 피고는 원고가 매매계약 이후 추가금을 받고 계약을 추인했으며, 무효 주장을 하지 않기로 하는 부제소 합의를 했으므로 원고의 주장은 받아들여질 수 없다고 반박했습니다.

핵심 쟁점

택지개발사업으로 선정된 이주자택지 공급대상자가 사업시행자와 정식 공급계약을 체결하기 전에, 사업시행자의 동의 없이 해당 이주자택지 분양권을 매매하는 계약의 유효성 여부가 주요 쟁점이었습니다. 특히, 이러한 계약이 강행법규인 구 택지개발촉진법에 위반하여 무효인지, 그리고 무효인 계약에 대한 사후 추인이나 부제소 합의의 효력이 인정될 수 있는지 여부가 다루어졌습니다. 또한, 무효인 매매계약을 담보하기 위해 작성된 약속어음 공정증서의 효력도 함께 판단되었습니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 원고와 피고 사이의 2018년 11월 14일자 C지구 이주자택지 분양권 매매계약은 무효임을 확인합니다.
2. 원고의 피고에 대한 액면금 4억 5천만 원의 약속어음 공정증서에 기한 채무는 존재하지 아니함을 확인합니다.
3. 소송비용은 피고가 부담합니다.

결론

이 판결은 택지개발촉진법상 이주자택지의 전매 제한 규정이 강행법규임을 명확히 하였습니다. 따라서 사업시행자와 택지공급계약이 체결되기 전에 이루어진 분양권 매매는 사업시행자의 동의가 불가능하여 원천적으로 무효라는 법리를 재확인했습니다. 나아가 무효인 계약에 대한 사후 추인이나 '소송을 제기하지 않겠다'는 합의(부제소 합의) 또한 그 효력을 인정할 수 없음을 분명히 하였습니다. 이는 투기 방지 및 실수요자 보호라는 택지개발촉진법의 입법 취지를 강조한 것으로, 유사한 부동산 권리 매매 시 관련 법규를 철저히 준수해야 함을 시사합니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 구 택지개발촉진법(2010. 5. 17. 법률 제10303호로 개정되기 전의 것) 제19조의2, 제31조의2 및 구 택지개발촉진법 시행령(2011. 8. 30. 대통령령 제23113호로 개정되기 전의 것) 제13조의3에 명시된 택지의 전매 제한 규정과 관련 법리에 따라 판단되었습니다.

1. 택지 전매행위의 제한:

• 구 택지개발촉진법 제19조의2는 택지개발사업으로 조성된 택지의 전매 행위를 원칙적으로 금지합니다. 특히 소유권이전등기를 하기 전에는 전매가 금지되며, 예외적으로 사업시행자(이 사건에서는 인천도시공사)의 동의를 받은 경우에만 허용됩니다.
• 법원은 이러한 규정의 입법 취지가 택지를 용도대로 사용하려는 실수요자에게 공급하고 전매차익을 목적으로 하는 투기를 억제하기 위함이라고 보았습니다. 따라서 택지공급계약이 체결되기 전에 장차 공급받을 택지를 그대로 전매하기로 하는 분양권 매매계약은 사업시행자의 동의 자체가 불가능하므로 무효라고 해석했습니다.

2. 강행법규 위반 계약의 무효:

• 위 택지개발촉진법 조항들은 단순한 행정규제가 아니라 투기 방지 및 실수요자 보호를 위한 강행법규로 간주됩니다. 강행법규에 위반되는 법률행위는 당사자의 의사와 관계없이 무효가 됩니다.
• 이 사건 매매계약은 사업시행자와 택지공급계약 체결 전에 이루어졌고, 사업시행자의 동의도 없었으므로 강행법규에 위반하여 무효로 판단되었습니다.

3. 무효인 계약에 대한 추인 및 부제소 합의의 효력:

• 법원은 강행법규 위반으로 무효인 계약은 당사자가 나중에 추가금을 받고 계약을 인정(추인)했더라도 그 효력이 인정되지 않는다고 판단했습니다.
• 또한, 강행법규로 인해 처분이 금지된 권리관계에 대해서는 설령 '소송을 제기하지 않겠다'는 합의(부제소 합의)를 했더라도 그 합의 역시 강행법규의 취지를 회피하려는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 무효라고 보았습니다.

4. 약속어음 공정증서의 효력:

• 이 사건 공정증서는 무효인 분양권 매매계약의 이행을 확보하기 위한 목적으로 작성된 것이므로, 주된 계약인 분양권 매매계약이 무효인 이상 이 약속어음 공정증서 또한 사법상 무효라고 판단했습니다. 즉, 무효인 계약에서 발생한 채무를 담보하기 위한 공정증서는 그 채무 자체가 존재하지 않으므로 효력이 없습니다.

참고 사항

택지개발사업 등으로 공급되는 이주자택지의 분양권은 사업시행자와의 정식 공급계약이 체결되기 전에는 사업시행자의 동의 없이 매매하는 것이 원칙적으로 금지됩니다. 이러한 전매 제한 규정은 법률상 강행규정으로 간주되므로, 이를 위반하여 체결된 계약은 당사자들의 합의나 이후의 추인 여부와 관계없이 법률상 무효가 됩니다. 계약이 무효로 판단되면, 그 계약을 담보하기 위해 작성된 약속어음 공정증서와 같은 문서들 또한 효력을 잃게 되어 그에 따른 채무가 없음을 법적으로 인정받을 수 있습니다. 또한, 강행법규에 위반하여 무효가 되는 권리관계에 대해서는 설령 '소송을 제기하지 않겠다'는 합의(부제소 합의)를 했더라도 그 합의 또한 무효가 될 수 있으니 주의해야 합니다. 따라서 이주자택지 등 특별한 공급 대상이 되는 부동산 권리를 매매할 때에는 관련 법령과 절차를 반드시 면밀히 확인해야 합니다. 특히, 사업시행자의 동의가 필수적인지 여부를 확인하고, 동의 없이 미리 계약을 체결하는 것은 큰 법적 위험을 초래할 수 있음을 인지하는 것이 중요합니다.