22억 원 고액 분양 계약금 미지급에 따른 분양대금 반환 청구 사건

원고 A는 피고 B회사와 인천 남동구에 있는 D건물의 E호부터 F호까지를 22억 원에 분양받는 계약을 체결했습니다. 원고는 계약금 2억 원 중 4천만 원을 지급했고, 나머지 1억 6천만 원은 I조합 대출금으로 직접 입금하기로 약정했습니다. 그러나 원고는 약정 기한까지 나머지 계약금을 지급하지 않았고, 이에 피고는 2022년 5월 4일 내용증명을 통해 2022년 5월 6일까지 미지급 계약금 1억 6천만 원을 지급하지 않으면 기지급 받은 계약금 4천만 원을 몰취하고 계약을 해제하겠다고 통보했습니다. 원고는 잔금 납부를 위해 H회사에 20억 원 상당의 대출을 신청했으나 '대출취급조건 미충족'을 이유로 거절당했습니다. 이에 원고는 계약의 특약사항 제4조(H은행 대출이 이루어지지 않을 경우 위약금 없이 계약 해제)를 근거로, 대출 불가로 인해 위약금 없이 계약이 해제되었으므로 이미 지급한 계약금 4천만 원을 반환해달라고 주장했습니다. 반면 피고는 원고가 잔금 지급 전에 나머지 계약금을 지급하지 않은 것이 채무불이행이므로, 피고가 계약을 적법하게 해제했고 특약조항은 적용될 여지가 없다고 주장하며 계약금 몰취의 정당성을 강조했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 인천 남동구 D건물의 분양계약을 체결한 매수인으로, 계약금 중 일부를 지급하고 나머지 계약금을 지급하지 않아 분양 계약이 해제된 후 기지급 계약금의 반환을 청구한 자.
• 피고 B회사: 원고 A와 분양계약을 체결한 분양회사로, 원고의 계약금 미지급을 이유로 계약을 해제하고 기지급 계약금을 몰취한 자.

분쟁 상황

고액의 부동산 분양 계약에서 매수인이 계약금 중 일부만 지급하고 약정 기한 내에 나머지 계약금을 지급하지 못하자, 매도인이 이를 채무불이행으로 보고 계약을 해제하며 이미 받은 계약금을 몰취하겠다고 통보한 상황입니다. 매수인은 잔금 대출 불가 시 위약금 없이 계약을 해제할 수 있다는 특약조항을 근거로 계약금 반환을 주장했으나, 매도인은 특약조항의 적용 범위와 계약금 미지급에 따른 계약 해제의 정당성을 다투게 되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건 계약의 특약조항(H은행 대출이 이루어지지 않을 경우 위약금 없이 계약 해제)이 원고의 '계약금' 미지급의 경우에도 적용될 수 있는지 여부 및 이 사건 특약조항의 'H은행 대출금'이 계약금 대출을 의미하는지 또는 잔금 대출을 의미하는지 여부.

법원의 판단

원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담한다.

결론

법원은 이 사건 특약조항에 명시된 'H은행 대출금'은 매매 잔금 20억 원의 지급을 위한 것이라고 판단했습니다. 22억 원이라는 고액의 분양대금 중 대부분을 대출로 충당해야 하는 매수인의 사정을 고려하여, 외부적 사정으로 인한 대출 불가능 시 위약금을 면제해 주는 것이 특약조항의 취지라고 해석했습니다. 그러나 계약금 2억 원은 분양대금의 10%에도 미치지 못하는 금액이며, 매수인이 계약금마저 지급하지 않는다면 매도인이 계약상 의무 이행에 대한 신뢰를 가질 수 없으므로, 원고가 잔금이 아닌 '계약금'을 미지급한 경우에까지 특약조항이 적용되어 위약금 없이 계약을 해제할 수 없다고 보았습니다. 또한 원고가 I조합으로부터 대출 승인을 받았음에도 약정 기한 내에 나머지 계약금을 지급하지 않은 점 등을 종합하여, 원고가 계약금을 지급하지 않은 경우 특약조항이 적용될 수 없다고 판단했습니다. 이에 따라 피고가 2022년 5월 4일 원고의 계약금 미지급을 이유로 2022년 5월 6일까지 이행을 최고하고 계약 해제 의사를 표시한 것은 민법 제544조에 따른 적법한 계약 해제이며, 이 사건 계약 제5조에 따라 원고의 채무불이행 시 계약금을 위약금으로 몰취할 수 있다는 약정은 민법 제398조 제4항에 따른 유효한 손해배상액의 예정으로 보았습니다. 따라서 원고는 위약금 지급책임이 면제되었음을 주장하며 이미 지급한 계약금 4천만 원의 반환을 청구할 수 없으므로, 원고의 청구는 이유 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서는 계약의 이행지체와 해제에 관한 민법과 위약금에 관한 민법 규정 및 관련 판례가 적용되었습니다.

1. 민법 제544조 (이행지체와 해제): 계약 당사자 중 한쪽이 채무를 이행하지 않을 때, 상대방은 적절한 기간을 정하여 이행을 독촉하고 그 기간 내에 이행되지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 피고는 원고의 계약금 미지급을 이유로 2022년 5월 6일까지 계약금을 지급하라고 독촉한 후 계약 해제 의사를 표시했으며, 법원은 이 최고가 부적법하다는 원고의 주장을 받아들이지 않아 피고의 계약 해제가 적법하다고 보았습니다.
2. 민법 제398조 제4항 (위약금의 예정): 위약금 약정은 특별한 사정이 없는 한 손해배상액을 미리 정해둔 것으로 추정됩니다. 이 사건 계약 제5조는 원고의 채무불이행 시 계약금을 위약금으로 몰취할 수 있다고 약정하고 있었으며, 법원은 이를 유효한 손해배상액의 예정으로 판단하여 피고가 기지급 계약금 4천만 원을 몰취할 수 있다고 보았습니다. 또한, 계약금 중 일부만 지급된 경우라도 이와 같은 손해배상액 예정 약정은 유효하게 성립될 수 있다는 대법원 판례(2015다231378)가 인용되었습니다.

참고 사항

부동산 분양 계약을 할 때에는 계약금, 중도금, 잔금 등 각 대금의 지급 시기와 방법을 계약서에 명확히 기재하고 반드시 그 내용을 확인해야 합니다. 특히 대출이 계약 이행의 중요한 전제가 되는 경우, 계약서상 대출 관련 특약사항의 문언적 의미와 적용 범위를 정확히 이해해야 합니다. 특약조항의 '대출'이 계약금 대출, 중도금 대출, 또는 잔금 대출 중 무엇을 의미하는지, 그리고 대출이 불가능할 경우 누가 어떠한 책임을 지는지 구체적으로 명시해야 합니다. 계약금은 일반적으로 계약이 해제될 경우 위약금으로 몰취될 수 있으므로, 계약금 지급 의무는 매우 중요하며 정해진 기한 내에 이행해야 합니다. 대출 심사가 승인되었다고 해도 실제 대출 실행까지는 다양한 변수가 있을 수 있으므로, 대출 실행 가능성과 조건을 미리 충분히 확인하고 계약에 반영하는 것이 좋습니다. 상대방의 채무불이행을 이유로 계약 해제를 통보받았을 때에는 해제 통보의 적법성과 해제 효과를 신중하게 검토하고 대응해야 합니다. 계약금 미지급으로 인한 해제의 경우, 이미 지급한 계약금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.