행정
K구역 주택재건축정비사업조합이 부대·복리시설(상가) 소유자들의 공동주택(아파트) 분양 신청을 배제한 관리처분계획을 인가받자 상가 소유자들이 해당 관리처분계획의 분양권 배제 부분이 위법하다고 주장하며 취소를 청구한 사건입니다. 법원은 상가 소유자들의 분양권 배제 부분이 위법하다고 판단하여 관리처분계획의 해당 부분을 취소했습니다.
K구역 주택재건축정비사업조합은 재건축 사업을 진행하며 2021년 11월 10일 관리처분계획 인가를 받았습니다. 이 계획에서 조합 내 상가 소유자인 원고들의 공동주택(아파트) 분양 신청을 배제했습니다. 앞서 원고들은 피고 조합을 상대로 사업시행계획인가 취소 소송을 제기했었고 이 소송 도중 피고 조합은 원고들에게 공동주택을 분양하기로 합의했으며 2021년 4월 28일 정기총회에서 이 합의를 추인했습니다. 합의 내용에는 공동주택 분양을 위한 도시정비법 시행령 제63조 제2항 적용 비율을 '최소분양단위규모 추산액의 0.1(10%)'로 적용하기로 하는 내용이 포함되어 있었습니다. 그러나 피고 조합은 한국부동산원의 타당성 검증과 부천시장의 보완 지시에 따라 원고들이 도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호 나목의 요건에 해당하지 않는다는 이유로 공동주택 1순위 분양신청을 배제한 관리처분계획을 인가받았습니다. 이에 원고들은 관리처분계획 중 아파트 분양권 배제 부분이 위법하다고 주장하며 취소 소송을 제기했습니다.
재건축 사업에서 도시 및 주거환경정비법 시행령 제63조 제2항 제2호 가목의 '새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우' 해석과 상가 소유자에게 공동주택(아파트) 분양권을 인정할 수 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 특히 상가 조합원이 상가 분양을 포기하고 아파트 분양을 선순위로 신청한 경우 기존 상가 자산평가액과 조합 총회에서 정한 비율을 곱한 아파트 최소분양단위규모 추산액을 비교하여 아파트 분양권 인정 요건을 충족하는지 여부가 중요하게 다루어졌습니다.
피고 K구역 주택재건축정비사업조합이 2021년 11월 10일 부천시장으로부터 인가받은 관리처분계획 중 원고 A 등 10명에게 각 공동주택(아파트) 1세대에 대한 분양권자 지정을 배제한 부분을 취소합니다. 소송비용은 피고가 부담하도록 했습니다.
법원은 다음과 같은 이유로 원고들의 주장을 받아들였습니다. 첫째 구 건설교통부의 유권해석과 서울고등법원 판례에 따라 도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호 가목의 '새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우'는 '새로운 부대·복리시설을 공급받지 아니하는 경우'로 해석되어야 합니다. 둘째 상가 조합원이 상가 분양을 포기한 경우 이는 위 시행령 가목을 유추적용하거나 나목에서 '새로이 공급받는 부대·복리시설의 추산액'이 0인 경우로 보아 1주택을 공급할 수 있다고 해석됩니다. 셋째 피고 조합의 정관 제46조 제9호 가목 및 나목도 이와 같은 취지로 상가 소유자에게 1주택을 공급할 수 있도록 규정하고 있으며 이는 도시정비법에 위배되지 않습니다. 넷째 피고 조합은 2021년 4월 28일 정기총회에서 원고들과의 합의를 추인하면서 도시정비법 시행령 제63조 제2항 적용 비율을 '최소분양단위규모 추산액의 0.1(10%)'로 적용하기로 결정했습니다. 마지막으로 원고들은 공동주택 분양신청 시 상가 분양을 포기하거나 공동주택을 선순위로 신청했으며 원고들의 종전 상가 자산 평가금액은 최소분양단위규모 추산액의 0.1배인 37,872,272.7원 이상이었습니다. 따라서 피고 조합은 원고들에게 1순위로 분양 신청한 평형의 공동주택 분양권자로 지정할 의무가 있었음에도 이를 배제한 관리처분계획은 위법하다고 판단했습니다.
이 사건과 관련하여 중요한 법령 및 법리는 다음과 같습니다.
재건축 사업에서 상가 소유자가 아파트 분양을 원한다면 조합의 정관과 관련 법령인 도시정비법 시행령 제63조 제2항이 정하는 기준을 정확히 확인해야 합니다. 특히 '새로운 부대·복리시설을 공급받지 아니하는 경우' 또는 '기존 부대·복리시설의 가액에서 새로 공급받는 부대·복리시설의 추산액을 뺀 금액'이 아파트 최소분양단위규모 추산액에 특정 비율을 곱한 가액 이상인지 여부가 중요하며 이때 조합 총회에서 정한 비율(예: 0.1)이 있는지 확인해야 합니다. 조합과 조합원 사이에 합의가 이루어졌다면 해당 합의가 정기총회 등을 통해 적법하게 추인되었는지 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 추인된 합의 내용은 관리처분계획 수립 시 조합이 지켜야 할 의무가 됩니다. 아파트 분양 신청 시 상가 분양을 포기하거나 아파트 분양을 선순위로 신청한다는 의사를 명확히 하고 관련 서류에 이를 정확히 기재해야 합니다. 신청서에 누락된 부분이 있다면 조합에 소명할 준비를 해야 합니다. 관리처분계획이 인가된 후 본인의 권리가 침해되었다고 판단될 경우 법적 구제 수단인 관리처분계획 취소 소송을 검토할 수 있습니다.
