임대차
임대인 A가 임대차 계약 종료 후 임차인 B에게 부동산 인도를 요구하고 보증금 1억 4천만 원의 반환을 청구한 사건입니다. 임차인 B는 계약이 1년 연장되었다고 주장했으나 법원은 증거 부족으로 이를 인정하지 않았습니다. 결과적으로 임대인 A는 임차인 B에게서 부동산을 돌려받음과 동시에 보증금 1억 4천만 원과 부동산 인도 완료일 다음 날부터 연 5%의 지연손해금을 지급받게 되었습니다.
임대인 A와 임차인 B는 임대차 계약을 맺었습니다. 계약 기간이 만료되자 임대인 A는 2020년 2월 17일 임차인 B에게 '재계약 의사가 없다'는 내용의 문자 메시지를 보냈습니다. 그러나 임차인 B는 제3자인 전세자금대출 담당자와의 대화를 녹취한 내용을 근거로 계약이 2021년 2월 27일까지 1년 연장되었다고 주장하며 부동산 인도를 거부했습니다. 이에 임대인 A는 임차인 B를 상대로 임대차보증금 1억 4천만 원의 반환과 지연손해금을 청구하는 소송을 제기했습니다.
임대차 계약이 기간 만료로 종료되었는지 아니면 1년 연장되었는지 여부와 임대차보증금 반환 시 지연손해금의 법정 이율을 연 12%로 적용할 것인지 아니면 연 5%로 적용할 것인지 여부가 주요 쟁점이었습니다.
법원은 임대인 A의 청구를 일부 받아들여 임차인 B는 임대인 A로부터 부동산을 인도받는 동시에 1억 4천만 원과 이에 대해 부동산 인도 완료일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 임대인 A가 청구한 연 12% 지연손해금 중 연 5%를 초과하는 부분은 기각되었습니다.
임대인 A는 임대차보증금 1억 4천만 원과 연 5%의 지연손해금을 지급받게 되었고 임차인 B의 계약 연장 주장은 받아들여지지 않았습니다. 이 소송에 발생한 비용은 임차인 B가 부담하게 되었습니다.
민법 제546조 (이행지체와 손해배상): 채무불이행 시 손해배상을 청구할 수 있으며 이자 약정이 없는 경우 법정 이율(연 5%)이 적용됩니다. 본 사건에서는 임대인이 임차인에게 부동산을 인도받는 것과 동시에 보증금을 반환해야 하는 동시이행 관계이므로 임차인이 부동산을 인도하지 않는 상태에서는 임대인의 보증금 반환 의무가 지연되었다고 보기 어렵습니다. 따라서 임차인의 부동산 인도 지체로 인한 손해배상으로서의 지연손해금이 아닌 임대인이 부동산을 인도받은 후에 보증금 반환 의무를 지체했을 때 적용되는 지연손해금으로 보아 민법상 이율 연 5%가 적용되었습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항: 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우 채무자가 그 이행의무의 존재를 다투는 것이 상당하다고 인정될 때에는 그 다툰 기간에 대해서는 연 5%의 이율을 그 이후 기간에는 연 12%의 이율을 적용하도록 규정하고 있습니다. 하지만 본 사건과 같이 보증금 반환과 부동산 인도가 동시이행 관계에 있어 부동산 인도가 이루어지지 않은 상태에서 제기된 보증금 반환 청구는 '장래이행의 소'에 해당하여 위 특례법 제3조 제1항 단서에 따라 높은 이율의 적용이 배제됩니다. 즉 임차인이 부동산을 실제로 인도한 다음 날부터 지연손해금이 발생하며 이때의 이율은 민법이 정한 연 5%가 됩니다.
계약 연장 의사 확인: 임대차 계약 연장이나 종료 시에는 반드시 임대인과 임차인 양 당사자 간에 명확한 의사 확인이 필요합니다. 구두 합의는 추후 분쟁의 소지가 크므로 문자 메시지, 내용증명, 재계약서 작성 등 객관적인 증거를 남겨두는 것이 중요합니다. 제3자와의 대화는 증거 부족: 임대인이나 임차인이 아닌 제3자와의 대화 내용은 계약 연장 등 주요 사실을 입증하는 직접적인 증거가 될 수 없습니다. 관련 당사자 간의 직접적인 소통 기록을 보관해야 합니다. 동시이행 관계의 지연손해금: 임대차보증금 반환과 주택 인도는 동시이행 관계에 있습니다. 따라서 임대차목적물이 인도되지 않은 상태에서 보증금 반환을 요구하는 소송의 경우 지연손해금 이율은 일반적으로 민법에서 정한 연 5%가 적용됩니다. '소송촉진 등에 관한 특례법' 상의 높은 이율(연 12%)은 이러한 동시이행 관계의 사건에는 쉽게 적용되지 않을 수 있음을 유의해야 합니다.
