임대차
세입자 A는 임대인 B에게 어린이집으로 사용되던 건물의 임대차 계약 종료 후 보증금 반환을 청구했습니다. 법원은 임차인 A가 이전 임차인의 시설물까지 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 원상회복 비용을 공제한 8,720,000원을 임대인이 세입자에게 반환하도록 판결했습니다.
세입자 A는 어린이집으로 운영되던 건물을 임차하여 사업을 운영하다 임대차 계약이 종료되자 임대인 B에게 임대차 보증금 반환을 청구했습니다. 임대인 B는 임차인 A가 건물을 원래 상태로 복구해야 할 의무가 있다며 원상회복 비용 및 용도변경 관련 비용 등을 보증금에서 공제하려 했습니다. 이에 임차인 A는 자신이 부담할 원상회복 의무의 범위에 이견을 제기하며 보증금 전액에 가까운 금액의 반환을 요구하는 소송을 제기하게 되었습니다.
임대차 계약 종료 시 임차인의 원상회복 의무 범위와 임대차 계약 특약사항의 해석이 주요 쟁점이었습니다. 특히, 이전 임차인이 설치한 시설물까지 현 임차인이 원상회복해야 하는지 여부와 임대차 보증금에서 공제할 수 있는 원상회복 비용의 구체적 항목, 그리고 임대인이 주장한 임료 상당의 손해가 인정되는지 여부가 다루어졌습니다.
법원은 피고(임대인)가 원고(임차인)에게 8,720,000원 및 이에 대한 2021년 4월 19일부터 2022년 2월 10일까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 보증금 반환 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 65%, 피고가 35%를 부담하도록 했습니다.
법원은 임차인 A가 이전 임차인이 운영하던 어린이집을 그대로 인수하여 운영한 점과 임대차 계약 특약사항 제4항에서 '동일 업종이 아닐 시 원상복구 한다'고 정한 점을 종합하여 임차인 A에게 이전 임차인이 어린이집 운영을 위해 설치한 시설물까지 철거하여 그 이전 상태로 원상회복할 의무가 있다고 판단했습니다. 따라서 임대인 B는 임차인 A에게 반환해야 할 보증금 23,900,000원(1개월분 차임 1,100,000원 공제 후 잔액)에서 원상회복 공사비용 15,180,000원을 공제한 8,720,000원을 반환할 의무가 있다고 보았습니다. 다만, 임대인 B가 용도변경 관련 용역비와 건축사에게 지급한 용역비는 원상회복 비용에 포함되지 않으며, 원고 A의 원상회복 지연으로 인한 임료 상당의 손해 또한 인정되지 않는다고 보았습니다.
민법 제654조(준용규정) 및 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권): 이 조항들은 사용대차에 관한 것이지만, 임대차 계약에도 유추 적용되어 임차인의 원상회복 의무의 근거가 됩니다. 핵심은 임차인이 빌린 목적물을 사용하기 전의 상태로 되돌려 놓는 것입니다. 본 판례에서는 임차인이 이전 임차인의 시설물을 그대로 인수했더라도, 임대차 계약의 특약사항에 따라 그 시설물에 대한 원상회복 의무까지 부담하게 될 수 있음을 보여줍니다. 계약의 자유 및 특약의 효력: 임대차 계약은 당사자 간의 합의에 따라 내용을 정할 수 있으며, 특히 '특약사항'은 법적으로 강한 효력을 가집니다. 본 판례에서도 '동일 업종이 인수계약할 경우 권리를 인정함. 동일한 업종이 아닐시 원상복구 한다.'는 특약이 임차인의 원상회복 의무 범위를 결정하는 데 결정적인 근거가 되었습니다. 이는 계약서 작성 시 특약사항을 얼마나 신중하게 작성해야 하는지를 보여줍니다. 지연손해금: 금전채무의 이행을 지체한 경우, 채무자는 지연이자 또는 지연손해금을 지급할 의무가 발생합니다. 본 판례에서는 임대인이 보증금 반환을 지체한 기간에 대해 법정 이율(연 6%) 및 소송 촉진 등에 관한 특례법상 지연이율(연 12%)이 적용되었습니다.
임대차 계약서 작성 시 주의사항: 상가 임대차 계약 시, 특히 이전 임차인의 시설물을 그대로 인수하는 경우, 원상회복 의무의 범위에 대해 구체적이고 명확하게 특약사항으로 명시해야 합니다. '원상복구' 문구만으로는 분쟁의 소지가 크므로, '언제 어떤 상태로 복구할 것인지', '이전 임차인의 시설물 철거 의무는 누가 부담할 것인지' 등을 명확히 정해야 합니다. 특약사항의 중요성: 계약서에 명시된 특약사항은 법적 효력이 크므로, 계약 체결 전 모든 조항을 꼼꼼히 확인하고 이해해야 합니다. 특히 원상회복 의무와 관련된 조항은 신중하게 검토해야 합니다. 원상회복 비용의 범위: 임차인의 원상회복 의무는 일반적으로 임차인이 사용·수익할 당시의 상태로 돌려놓는 것을 의미하지만, 본 판례처럼 이전 임차인의 설치물까지 포함될 수 있습니다. 법원은 임차인의 용도변경 관련 용역비나 건축사 용역비는 원상회복 비용에 포함되지 않는다고 보았으므로, 임대인이나 임차인 모두 원상회복 비용의 적정성을 판단할 때 참고해야 합니다. 지연손해금: 임대차 보증금 반환이 지연될 경우, 법정 지연손해금이 발생할 수 있습니다. 본 판례에서는 연 6%에서 연 12%의 비율이 적용되었는데, 이는 미반환 보증금에 대한 손해를 보전하기 위한 것입니다.
