상가 분양 계약상 병원 입점 특약 불이행 손해배상 사건

원고는 피고로부터 상가를 분양받으며 2곳의 처방전 병원 입점을 약정하는 특약을 맺었습니다. 그러나 피고가 특약 내용을 불완전하게 이행하여 원고가 손해를 입었다며 분양가 차액과 일실수입에 대한 손해배상을 청구했습니다. 법원은 피고가 특약을 불이행한 책임이 있다고 판단하여, 원고에게 약 1억 4천3백만 원의 손해배상금과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 김포시 C 건물 내 상가(D호, E호)를 분양받은 매수인으로, 약국 운영을 목적으로 하였습니다.
• 피고 B 주식회사: 김포시 C 건물 전체를 분양한 분양사업자입니다.

분쟁 상황

원고 A는 2016년 4월 피고 B 주식회사로부터 김포시에 위치한 상가를 18억 5천3백여만 원(부가세 포함)에 매입하는 분양계약을 체결했습니다. 이때, '처방전 병원 2개과 입점(입점 후 3개월 기간 내)' 및 '처방전 병원 입점 시 인테리어 지원비로 2개과에 한해 각각 3천만 원 지원'이라는 특약이 포함되었습니다. 원고의 자녀는 2017년 4월 상가에 약국을 개업했습니다. 그러나 원고는 약국 개업 후 3개월이 지나도록 특약에서 정한 2곳의 처방전 병원이 완전히 입점하지 않았다고 주장했습니다. 현재 건물에는 소아과와 치과 2곳이 입점해 있었지만, 원고는 치과는 특약에서 의미하는 '처방전 병원'이 아니며, 따라서 피고가 특약 이행 의무를 불이행했다고 보아 손해배상을 청구했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 피고가 '처방전 병원 2개과 입점'이라는 특약을 불이행했는지 여부입니다. 둘째, 치과가 특약에서 정한 '처방전 병원'에 해당하는지 여부입니다. 셋째, 특약 불이행에 대한 피고의 귀책사유가 있는지 여부입니다. 넷째, 원고가 주장하는 손해배상액(분양가 차액 및 일실수입)의 범위와 산정 방식의 타당성입니다.

법원의 판단

법원은 피고가 원고에게 143,704,300원 및 이에 대해 2019년 4월 9일부터 2020년 12월 4일까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구(총 9억 3천7백여만 원)는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 85%, 피고가 15%를 부담하게 되었습니다.

결론

법원은 피고가 '처방전 병원 2개과 입점'이라는 특약을 불완전하게 이행한 채무불이행 책임이 있다고 판단했습니다. 특히 '처방전 병원'의 의미를 이비인후과, 내과 등 약국에 상당한 수익을 보장해 줄 수 있는 병원으로 해석하여 치과는 이에 해당하지 않는다고 보았습니다. 손해배상액은 원고가 지불한 실제 분양대금과 특약이 없는 일반 상가로서의 적정 분양가 사이의 차액인 248,149,000원을 기초로 하되, 피고의 책임은 70%로 제한되었고, 원고가 지출하지 않게 된 인테리어 지원금 30,000,000원은 공제되어 최종적으로 143,704,300원이 배상액으로 결정되었습니다. 일실수입에 대한 원고의 청구는 이중배상 가능성과 불확실성을 이유로 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서는 주로 민법상 채무불이행으로 인한 손해배상 책임과 처분문서 해석에 관한 법리가 적용되었습니다.

1. 채무불이행으로 인한 손해배상 (민법 제390조)​: 민법 제390조는 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다고 규정합니다. 이 사건에서 피고는 '처방전 병원 2개과 입점'이라는 특약(채무)을 불완전하게 이행했으며, 법원은 피고에게 귀책사유가 있다고 보아 손해배상 책임을 인정했습니다. 채무불이행의 귀책사유에 대한 증명 책임은 채무자(피고)에게 있습니다.

2. 처분문서의 해석 원칙: 법원은 계약서와 같은 처분문서의 내용을 해석할 때, 그 문서의 진정성이 인정되는 이상 기재된 문언대로의 의사표시의 존재 및 내용을 인정해야 합니다. 문언의 내용, 약정이 이루어진 동기와 경위, 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석해야 합니다. 이 사건에서는 '처방전 병원'이라는 문구가 당사자 간에 어떤 의미로 사용되었는지 해석하는 것이 중요했습니다. 법원은 약국에 상당한 수익을 보장해 줄 수 있는 병원(이비인후과, 내과 등)을 의미한다고 보아 치과는 이에 해당하지 않는다고 판단했습니다.

3. 손해배상액 산정 시 책임 제한 및 손익상계: 법원은 손해배상액을 산정할 때 손해 발생에 기여한 여러 요인을 고려하여 '책임 제한'을 할 수 있습니다. 이 사건에서는 피고의 노력, 치과 입점으로 인한 원고의 부분적 이득, 외부 요인의 개연성 등을 고려하여 피고의 책임이 70%로 제한되었습니다. 또한, 채무불이행으로 인해 채권자가 얻게 된 이득은 손해액에서 공제해야 하는데, 이를 '손익상계'라고 합니다. 원고가 처방전 병원 1곳이 부족하여 인테리어 지원금 3천만 원을 절약한 것이 이득으로 인정되어 총 손해액에서 공제되었습니다.

4. 지연손해금의 기산점: 채무불이행에 기한 손해배상 채무는 이행기의 정함이 없는 채무이므로, 채무자는 채권자로부터 이행청구를 받은 다음날부터 지체책임을 부담합니다. 원고가 소장 부본 송달일 이전에 손해배상을 청구했음을 인정할 증거가 없어, 법원은 소장 부본 송달일 다음날인 2019년 4월 9일부터 지연손해금을 산정했습니다.

참고 사항

상가 분양 시 특정 업종 유치나 임대 수익 보장과 관련된 특약을 맺을 때는 다음과 같은 사항들을 명확히 확인하고 기록하는 것이 중요합니다.

1. 용어의 명확화: '처방전 병원'과 같이 포괄적인 용어를 사용할 경우, 당사자 간에 해석이 달라 분쟁이 발생할 수 있습니다. 어떤 진료과목을 '처방전 병원'으로 볼 것인지 계약서에 구체적으로 명시하거나, 예상되는 주요 진료과목(예: 내과, 소아과, 이비인후과)을 직접 나열하는 것이 좋습니다.

2. 이행 기한 및 조건: 특약 이행 기한(예: '입점 후 3개월 이내')을 명확히 하고, 이행이 지연되거나 불가능할 경우에 대한 위약금, 계약 해지, 손해배상 등 구체적인 조치를 미리 약정해두는 것이 분쟁 발생 시 유리합니다.

3. 손해배상액의 기준: 특약 불이행 시 발생할 수 있는 손해액의 산정 기준이나 방법을 미리 합의하거나, 최소한 해당 특약이 분양가에 미치는 영향 등에 대해 분양 시 명확히 인지하고 기록을 남겨두는 것이 좋습니다. 감정 평가액 등 객관적인 기준을 계약 단계에서 논의해 볼 필요도 있습니다.

4. 입점 확인 및 관리: 특약으로 약정된 병원이나 상점이 실제로 입점하고 정상적으로 영업하는지 주기적으로 확인하고, 문제가 발생하면 즉시 분양사업자에게 이의를 제기하는 등 적극적으로 권리를 행사해야 합니다.