무허가 건물 숨기고 계약 체결한 매도인의 계약금 반환 사건

원고가 피고로부터 무허가 증축된 건물을 포함한 부동산을 매매하는 계약을 체결했으나 해당 건물이 무허가라는 사실을 고지받지 못하여 담보대출이 거절되는 등 문제가 발생하자 계약 취소 및 계약금 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 매도인인 피고가 무허가 건물의 존재 사실을 고지할 신의성실의 의무가 있었음에도 이를 묵비하여 원고를 기망했다고 판단했습니다. 이에 따라 계약을 취소하고 피고에게 계약금 47,500,000원과 지연손해금을 반환하라고 판결했습니다. 다만 원고의 주위적 청구인 채무불이행 및 하자담보책임 주장은 원고의 과실 또는 계약 목적 불성립으로 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고로부터 부동산을 매수한 사람으로 매매 과정에서 무허가 건물의 존재를 알지 못해 계약 취소 및 계약금 반환을 요구했습니다.
• 피고 B: 원고에게 부동산을 매도한 사람으로 자신의 건물에 무허가 증축 부분이 있음을 알고도 원고에게 고지하지 않아 기망행위가 인정되었습니다.

분쟁 상황

원고는 2021년 1월 1일 중개인 없이 피고 소유의 경기도 가평군 C 소재 부동산을 매매하는 계약을 체결하고 계약금 47,500,000원을 지급했습니다. 이후 원고가 잔금 대출을 신청하는 과정에서 매매 목적물 중 2층 경량철골구조 주택 및 보일러실(총 37.6㎡)이 건물등기부에 소유권보전등기가 이루어지지 않은 무허가 건축물로 확인되어 담보대출이 거절되는 상황이 발생했습니다. 피고는 이미 2020년 10월 6일 가평군수로부터 위반건축물 원상복구 시정명령 사전 통지를 받고 2021년 4월 이후 철거 예정이라는 의견을 제출한 사실이 있었음에도 이를 원고에게 고지하지 않았습니다. 이에 원고는 피고의 채무불이행, 하자담보책임 또는 기망행위를 이유로 계약을 해제하거나 취소하고 계약금 반환을 요구하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

매도인이 부동산 내 무허가 건물의 존재 사실을 매수인에게 고지할 의무가 있는지 여부 매도인의 고지의무 위반이 매수인의 계약 취소 또는 해제 사유(기망, 채무불이행, 하자담보책임)가 될 수 있는지 여부 무허가 건물의 존재를 매수인이 알지 못한 데 과실이 있었는지 여부

법원의 판단

법원은 원고의 주위적 청구(채무불이행 및 하자담보책임에 따른 계약 해제 및 손해배상)는 기각했습니다. 그러나 예비적 청구(피고의 기망행위로 인한 계약 취소 및 계약금 반환)는 일부 인용하여 피고는 원고에게 계약금 47,500,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 2021년 3월 10일부터 2021년 6월 28일까지는 연 5%의 비율로, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산하도록 했습니다.

결론

이 판결은 부동산 매매 시 매도인에게 목적물의 중요한 하자를 고지할 신의성실의 의무가 있음을 명확히 했습니다. 특히 무허가 건축물과 같이 재산권 행사에 중대한 영향을 미치는 사실을 숨기고 계약을 체결한 경우 기망행위로 인정되어 계약이 취소될 수 있음을 보여줍니다. 다만 매수인 또한 등기부등본 확인 등을 통해 기본적인 확인 의무를 다해야 함을 시사합니다.

연관 법령 및 법리

민법 제110조(사기, 강박에 의한 의사표시): 타인의 기망(속이는 행위)에 의해 계약을 체결한 경우 그 계약을 취소할 수 있습니다. 본 사안에서 법원은 피고가 무허가 건물의 존재라는 중요한 사실을 묵비한 것을 기망행위로 판단하여 원고의 계약 취소를 인정했습니다. 일반적으로 부동산 거래에서는 거래상대방에게 신의성실의 원칙에 따라 매매 목적물의 하자를 고지해야 할 의무가 인정될 수 있으며 이를 위반하는 것이 기망행위에 해당할 수 있습니다. 민법 제580조(매도인의 하자담보책임): 매매 목적물에 하자가 있어 그 목적을 달성할 수 없을 때 매수인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 매수인이 하자가 있음을 알았거나 과실로 알지 못한 경우에는 책임이 면제됩니다. 이 사건에서는 법원이 무허가 건물이 하자에 해당할 수 있다고 보았으나 원고가 등기부등본을 면밀히 확인했더라면 무단 증축 사실을 알 수 있었을 것이라며 원고에게 과실이 있다고 보아 하자담보책임 주장은 기각했습니다. 즉 매수인에게도 기본적인 확인 의무가 있음을 보여주는 사례입니다. 신의성실의 원칙(민법 제2조): 모든 권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다는 원칙입니다. 법원은 이 사건에서 피고가 무허가 건물의 건축법 위반 사실을 원고에게 고지할 신의성실의 원칙상 의무가 있다고 보았고 이를 묵비한 것이 기망행위에 해당한다고 판단했습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정 이율): 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우 지연손해금률에 대해 정하고 있습니다. 이 사건에서는 소장 부본 송달 다음 날인 2021년 3월 10일부터 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달일인 2021년 6월 28일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금률이 적용되었습니다.

참고 사항

부동산 계약 전에는 반드시 등기부등본, 건축물대장 등 공적 서류를 면밀히 확인하여 건물의 실제 현황과 일치하는지, 불법 건축물 여부 등을 확인해야 합니다. 매도인이 부동산의 중요한 정보를 고의로 숨기거나 잘못 알려주는 경우 이는 기망행위로 인정되어 계약을 취소하고 계약금 반환을 요구할 수 있는 근거가 됩니다. 매매하자가 있더라도 매수인이 해당 하자를 알고 있었거나 조금만 주의를 기울였으면 알 수 있었던 경우(과실이 있는 경우)에는 하자담보책임을 묻기 어려울 수 있습니다. 계약 목적이 명확한 경우(예: 신혼집 마련)라도 해당 목적이 계약의 '주된 목적'으로 명시적으로 합의되지 않았다면 그 목적 달성 불가능을 이유로 한 채무불이행 주장은 받아들여지지 않을 수 있습니다. 계약금을 지급하고 받은 영수증, 계약서 상 특약사항, 주고받은 메시지 등 모든 관련 자료를 잘 보관하여 분쟁 발생 시 증거로 활용해야 합니다. 부동산 매매 계약 시 특약사항에 무허가 건축물 등의 존재 및 그 처리 방안(철거, 추인 등)을 명확히 기재하여 분쟁을 예방하는 것이 좋습니다.