계약금
원고는 피고에게 타운하우스를 매매대금 3억 1,500만 원에 매도하였으나, 잔금 4,500만 원을 받지 못했다며 소송을 제기했습니다. 피고는 매매계약이 소유권이전등기를 위해 형식적으로 작성되었고 실제로는 근저당채무 인수 등으로 매매대금 전액을 이미 지급했다고 주장했습니다. 법원은 매매계약서의 기재 내용이 원고의 주장과 다른 점, 소유권이전 이후 약 4년 이상 원고가 잔금을 청구하지 않은 점 등을 종합하여 피고의 주장을 받아들여 원고의 청구를 기각했습니다.
D의 고종사촌인 원고 A 명의로 소유권이전등기가 되어 있던 동두천시의 한 타운하우스 G호에 대해 2016년 9월 26일, 원고 A와 피고 B 사이에 매매계약서가 작성되었습니다. 이 계약서에는 매매대금 3억 1,500만 원 전액을 계약일에 지급하는 것으로 기재되어 있었습니다. 이후 피고 B는 2016년 10월 25일 사건 주택의 소유권이전등기를 마쳤으며, 당시 주택에는 H조합 명의의 근저당권(채권최고액 2억 4,700만 원)과 I 명의의 전세권(전세금 8,000만 원)이 설정되어 있었습니다. 원고 A는 매매대금 3억 1,500만 원 중 근저당채무 1억 9,000만 원과 전세보증금반환채무 8,000만 원을 피고가 인수하는 것을 제외한 나머지 잔금 4,500만 원을 피고가 지급해야 한다고 주장하며 2021년 2월 9일 소송을 제기했습니다. 반면 피고 B는 실제 매매계약은 피고의 어머니 K과 주식회사 E를 운영하는 C, D 부부 사이에 이루어졌으며, 매매계약서는 소유권이전등기를 위한 형식적인 서류에 불과했다고 주장했습니다. 피고는 근저당채무 인수로 매매대금 지급을 갈음하는 등 이미 매매대금을 모두 지급했다고 반박하며 원고의 청구를 거부했습니다.
타운하우스 매매대금 3억 1,500만 원 중 잔금 4,500만 원이 원고에게 미지급되었는지 여부와, 매매계약서의 기재 내용이 실제 당사자 간의 합의를 정확히 반영하는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점이 되었습니다.
법원은 원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 매매계약서의 내용이 원고가 주장하는 매매대금 지급 방법과 전혀 다른 점, 소유권 이전등기가 완료된 후 4년 이상 원고가 잔금 지급을 청구하였음을 알 수 있는 증거가 없는 점, 뒤늦게 주장한 대여금 상계 정산 합의에 대한 증거가 부족하고 신빙성이 없는 점 등을 종합하여 원고가 주장하는 매매대금 미지급 사실을 인정하기 어렵다고 보았습니다. 오히려 피고가 매매대금을 모두 지급했다고 판단하여 원고의 청구를 받아들이지 않았습니다.
• 민법 제563조 (매매의 의의): 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다. 이 사건에서는 매매계약서가 존재했지만, 법원은 그 계약서가 실제 매매 당사자들의 의사의 합치를 제대로 반영하지 못하고 소유권이전등기를 위한 형식적인 목적이 강했다고 보았습니다. 매매대금의 액수와 지급 방법에 대한 구체적인 합의가 불분명하다고 판단한 것입니다. • 민사소송법상 증명 책임: 원고는 자신의 주장을 뒷받침하는 사실에 대해 증명할 책임을 가집니다. 원고가 매매대금 잔금 4,500만 원이 미지급되었다고 주장했으므로, 원고는 이를 입증할 증거를 제출해야 했습니다. 그러나 법원은 원고가 제출한 증거(매매계약서, 일부 증언 등)만으로는 매매대금이 3억 1,500만 원이라는 사실과 잔금 4,500만 원이 미지급되었다는 사실을 인정하기에 부족하다고 판단했습니다. 특히, 계약서의 내용이 원고의 주장과 상이하고, 소유권이전 후 장기간 대금 청구가 없었던 점 등을 들어 원고의 주장이 신빙성이 낮다고 보았습니다. • 처분문서의 증명력: 계약서와 같은 처분문서는 그 내용에 따라 법률 행위가 있었음을 증명하는 강력한 증거가 됩니다. 그러나 법원은 매매계약서의 기재 내용(잔금 전액을 계약일에 지급)이 원고의 주장과 전혀 다르고, 대금 미지급의 기재가 없는 점 등을 들어 이 계약서가 실제 매매대금에 대한 의사의 합치를 그대로 나타낸 것으로 보기 어렵다고 판단하여, 처분문서의 증명력을 제한적으로 해석했습니다. 이는 당사자들의 실제 의사가 문서와 다를 수 있다는 예외적인 상황으로 판단한 것입니다.
• 계약서 작성 시 실제 내용 반영: 부동산 매매 계약서를 작성할 때는 실제 합의된 매매대금, 지급 방식, 특약사항 등을 정확하고 상세하게 기재해야 합니다. 형식적인 계약서 작성은 추후 분쟁 발생 시 불리하게 작용할 수 있습니다. • 소유권이전과 대금 지급의 명확화: 일반적으로 소유권 이전등기가 완료되면 매매대금 전액이 지급된 것으로 간주될 가능성이 큽니다. 잔금이 미지급된 상태에서 소유권이전을 해주었다면, 그에 대한 명확한 증거나 합의 내용을 서면으로 남겨두어야 합니다. • 잔금 청구의 적시성: 매매대금 중 미지급된 잔금이 있다면, 소유권이전등기가 완료된 후 합리적인 기간 내에 적극적으로 지급을 청구하고 그 기록을 남겨두는 것이 중요합니다. 오랜 시간 동안 아무런 청구가 없다가 뒤늦게 소송을 제기할 경우, 법원에서 청구의 신빙성을 의심할 수 있습니다. • 친인척 간 거래의 유의점: 친인척 간에는 구두 합의나 정에 의존하여 계약을 진행하는 경우가 많습니다. 그러나 법적 분쟁으로 이어질 경우, 가족 관계보다는 계약서나 객관적인 증거가 더 중요하게 작용하므로 모든 거래 내용을 서면으로 명확히 하고 증거를 확보해야 합니다. • 채무 상계 주장의 증거: 대여금 채무와의 상계나 정산 합의가 있었다고 주장하는 경우, 이를 입증할 수 있는 명확한 서면 합의서나 객관적인 자료가 있어야 합니다. 일방의 사실확인서나 증언만으로는 그 신빙성이 낮게 평가될 수 있습니다.
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