남양주시 재개발 사업 토지 및 가설건축물 보상금 증액 사건

남양주시 재개발 사업의 사업시행자인 B구역재개발정비사업조합이 주식회사 A 소유의 토지 및 가설건축물을 수용하며 보상금을 산정했으나 주식회사 A는 보상금이 과소하게 책정되었다며 보상금 증액 소송을 제기했습니다. 주식회사 A는 여러 필지의 토지를 묶어(일괄평가) 평가해야 하고 가설건축물 또한 정당한 보상 대상이라고 주장했습니다. 법원은 토지에 대해서는 개별평가가 타당하다고 보아 재결 보상금보다 484,520,000원 증액된 금액을 인정했습니다. 가설건축물에 대해서는 사업인정고시일 이전에 축조되었고 이전이 어렵다고 판단하여 1,558,892,520원의 보상을 인정했습니다. 결과적으로 법원은 B구역재개발정비사업조합이 주식회사 A에게 총 2,043,412,520원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고: 주식회사 A (남양주시 도시환경정비사업 B구역 내 토지와 가설건축물을 소유한 회사로, 보상금 증액을 요구한 측)
• 피고: B구역재개발정비사업조합 (남양주시 도시환경정비사업 B구역의 사업시행자로, 토지 수용 및 보상을 진행한 측)

분쟁 상황

남양주시 도시환경정비사업 B구역의 사업시행자인 B구역재개발정비사업조합이 주식회사 A 소유의 토지 및 가설건축물을 수용하는 과정에서 보상금 산정에 대한 이견이 발생했습니다. 경기도지방토지수용위원회는 토지에 대한 보상금은 6,467,370,000원으로 정했으나 가설건축물은 자진철거 조건으로 보상 대상이 아니라고 결정했습니다. 이에 주식회사 A는 토지 보상금이 과소하게 책정되었고 가설건축물도 정당한 보상 대상이라며 총 7,016,612,520원의 증액을 청구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건 각 토지를 개별 평가할 것인지 아니면 여러 필지를 묶어 일괄 평가할 것인지 여부, 그리고 비교사례 선정 및 개발이익 포함 여부의 적정성이 쟁점이 되었습니다. 또한 이 사건 가설건축물이 공익사업으로 인한 손실보상의 대상에 해당하는지, 보상 대상이라면 이전비가 아닌 가액으로 보상할 것인지가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 피고 B구역재개발정비사업조합은 원고 주식회사 A에게 2,043,412,520원 및 이에 대한 2019년 6월 7일부터 2021년 11월 16일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며 소송비용은 원고가 5/7, 피고가 나머지를 부담하도록 했습니다.

결론

재판부는 이 사건 각 토지의 경우 용도상 불가분의 관계에 있다고 보기 어려워 개별 평가하는 것이 타당하다고 판단했습니다. 이와는 달리 이 사건 가설건축물은 사업인정고시일 이전에 건축되었고 이전하기 어렵다고 보아 손실보상 대상임을 인정했습니다. 최종적으로 피고는 원고에게 토지와 가설건축물에 대한 증액 보상금 총 2,043,412,520원과 지연손해금을 지급하라는 판결이 내려졌습니다.

연관 법령 및 법리

1. 토지 보상액 산정 원칙: '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'(이하 '토지보상법') 제70조 제2항에 따라 토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정됩니다. 다만 일시적인 이용상황이나 토지소유자가 갖는 주관적 가치는 고려하지 않습니다. 두 개 이상의 토지에 대한 감정평가는 원칙적으로 개별 평가를 하지만 거래상 일체성이 있거나 용도상 불가분의 관계가 인정되는 경우에만 일괄 평가가 허용됩니다. '용도상 불가분의 관계'는 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적이고 토지 가치 형성에도 타당할 때 인정됩니다. 또한 토지보상법 시행규칙 제24조에 따라 불법으로 형질변경된 토지는 형질변경 당시의 이용상황을 상정하여 평가하며, 불법 형질변경 여부는 이를 주장하는 측이 증명해야 합니다.
2. 가설건축물 보상 대상 여부: 토지보상법 제75조와 같은 법 시행규칙 제33조에 따르면 지장물인 건축물은 원칙적으로 건축허가의 유무에 관계없이 사업인정고시 이전에 건축된 것이면 손실보상 대상이 됩니다. 그러나 도시계획시설사업의 집행계획이 공고된 토지에 건축된 가설건축물은 장차 철거 의무가 있어 보상 대상이 되지 않습니다. 반대로 도시계획시설사업의 집행계획이 공고되기 이전에 건축된 가설건축물은 손실보상 대상이 됩니다. 가설건축물의 존치기간 연장 신고는 행정청이 법령상 요건 이외의 사유로 수리를 거부할 수 없는 기속행위이므로 '자진철거 조건'과 같은 부관은 무효로 판단될 수 있습니다. 또한 가설건축물이 이전하기 어렵거나 이전으로 인해 종래 목적대로 사용할 수 없게 되는 경우에는 이전비가 아닌 그 가액으로 보상해야 합니다.
3. 개발이익 및 비교사례 선정: 수용 대상 토지의 정당한 보상액을 산정할 때 인근 유사 토지의 거래사례나 보상선례를 참작할 수 있지만 해당 가격이 정상적인 거래에서 성립되었고 개발이익이 포함되지 않으며 투기적인 거래에서 형성된 것이 아니어야 합니다. 이러한 조건을 충족하는 비교사례의 선정 및 그 입증 책임은 보상액 이의를 제기하는 측에 있습니다.

참고 사항

1. 여러 필지의 토지를 소유한 경우 재개발 등 공익사업으로 토지가 수용될 때 여러 필지의 토지를 한 사람이 소유하더라도 각 토지의 지목, 용도, 실제 이용 상황 등을 면밀히 검토하여 개별 평가가 원칙인지 아니면 여러 필지를 묶어서 평가(일괄 평가)해야 하는지 정확히 파악해야 합니다. 일시적인 이용 상황이나 공부상 지목과 다른 실제 이용 상황이 불법 형질변경에 해당하는지 여부가 보상액 산정에 중요한 영향을 미치므로 이 부분을 미리 확인하고 필요하다면 입증 자료를 준비해야 합니다.
2. 가설건축물 소유자 가설건축물이라도 '사업인정고시일'(재개발 사업의 경우 사업시행인가고시일) 이전에 지어졌다면 원칙적으로 보상 대상이 될 수 있습니다. 존치기간 연장 시 부과되는 '자진철거 조건'은 법적으로 무효일 수 있으므로 사업시행자의 철거 요구에 섣불리 응하기 전에 법률 전문가와 상담하여 보상 가능성을 타진해 볼 필요가 있습니다. 또한 가설건축물의 '이전 가능성'과 '이전 후 사용 가능성'에 따라 보상 방식(이전비 또는 가액)이 달라지므로 건축물의 특성을 명확히 설명할 수 있는 자료를 준비해야 합니다.
3. 보상액 산정 시 비교사례 토지 보상액 산정 시 인근 토지의 거래사례나 보상선례를 참고할 수 있지만 '정상적인 거래'로 이루어졌고 해당 공익사업으로 인한 '개발이익'이 반영되지 않은 사례여야 합니다. 사업시행인가고시일 이후의 거래 사례는 개발이익이 포함되었을 가능성이 높으므로 주의해야 합니다. 보상액 감정 평가에 이의가 있다면 적절한 비교사례와 평가 방법론에 대해 충분히 주장하고 입증할 준비를 해야 합니다.
4. 지연손해금 보상금 지급이 지연될 경우 '수용개시일 다음 날'부터 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 판결 확정 전까지는 민법상 이율(연 5%)이 적용될 수 있고 판결 확정 이후에는 '소송촉진 등에 관한 특례법'상 이율(연 12%)이 적용될 수 있으므로 보상금 청구 시 이 부분도 함께 고려해야 합니다.