
손해배상
임차인 A는 피고 임대인 B로부터 아파트를 임차하였으나, 피고는 실제 거주를 이유로 계약갱신을 거절했습니다. 그러나 피고는 이후 해당 아파트를 제3자에게 다시 임대하였고, 이에 원고는 주택임대차보호법에 따라 손해배상을 청구했습니다. 법원은 피고가 갱신 거절 당시 실제 거주 의사가 있었으나, 제3자에게 임대한 것에 정당한 사유가 없다고 판단하여 원고의 손해배상 청구를 일부 인용하며 피고에게 19,750,008원 및 지연이자를 지급하라고 판결했습니다.
원고는 2019년 7월 9일 피고로부터 남양주시에 있는 아파트를 보증금 1억 9천만 원에 2019년 8월 14일부터 2021년 8월 14일까지 임차했습니다. 원고는 계약갱신을 요구했으나 피고는 2021년 2월 15일 이 아파트에 실제 거주할 예정이라는 이유로 갱신을 거절했고, 원고는 계약 종료일에 아파트를 피고에게 인도했습니다. 그러나 피고는 2021년 12월 9일경 다른 사람(E)에게 이 아파트를 보증금 4억 5천만 원에 2022년 1월 24일부터 2024년 1월 24일까지 다시 임대했습니다. 이에 원고는 피고의 갱신 거절이 주택임대차보호법 위반이라며 손해배상을 청구했습니다.
임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 당시 해당 주택에 실제 거주하려는 의사가 있었는지, 실제 거주를 이유로 갱신을 거절한 후 제3자에게 주택을 임대한 것에 정당한 사유가 있었는지, 그리고 주택임대차보호법에 따른 손해배상액은 얼마로 산정해야 하는지가 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고가 원고의 계약갱신 요구를 거절할 당시에는 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 있었다고 인정했습니다. 그러나 피고가 소외 아파트 임차인의 계약 종료로 인해 소외 아파트에 거주하게 되면서 이 사건 아파트를 제3자에게 임대한 것에 대해서는 비과세 특례 적용이나 교습소 운영 등의 주장을 정당한 사유로 인정하지 않았습니다. 이에 따라 법원은 피고가 원고에게 손해배상액 19,750,008원 및 이에 대한 지연이자를 지급하라고 판결했습니다. 지연이자는 2023년 9월 27일부터 2024년 8월 21일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%가 적용됩니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다.
임대인이 실제 거주를 이유로 임차인의 계약갱신을 거절한 후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대할 경우, 주택임대차보호법에 따라 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다는 점을 명확히 한 판결입니다. 피고는 원고에게 19,750,008원과 지연손해금을 지급하게 되었습니다.
본 판결은 주택임대차보호법의 계약갱신 요구권과 임대인의 실거주 사유에 따른 갱신 거절 및 그에 따른 손해배상 책임에 관한 중요한 법리를 다루고 있습니다.
주택임대차보호법 제6조의3 제1항 (계약갱신 요구 등): 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다. 다만, 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
주택임대차보호법 제6조의3 제5항 (손해배상 책임): 임대인이 실제 거주를 이유로 계약 갱신을 거절했음에도 불구하고, 갱신이 거절되지 않았다면 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 임대인은 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다. 여기서 '정당한 사유'는 임대인이 갱신 거절 당시 밝힌 실제 거주 사유가 존재하였고, 그 이후 예측할 수 없었던 객관적인 사정 변경으로 인해 실제 거주할 수 없게 되었음을 임대인이 증명해야 합니다.
주택임대차보호법 제6조의3 제6항 (손해배상액 산정): 제5항에 따른 손해배상액은 다음 각호의 금액 중 큰 금액으로 합니다.
주택임대차보호법 제7조의2 및 동법 시행령 제9조 제2항 (보증금의 월차임 전환 시 산정률): 보증금을 월차임으로 전환할 때 적용되는 비율은 은행 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율과 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율 중 낮은 비율을 초과할 수 없습니다. 이 사건에서는 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율이 적용되었습니다.
임대인이 실제 거주를 이유로 계약 갱신을 거절하는 경우, 그 의사가 진정한 것인지가 중요합니다.
임대인의 실제 거주 의사 증명: 임대인의 주거 상황, 직장 및 학교 등 사회적 환경, 거주 의사를 가지게 된 경위, 갱신 거절 전후 사정, 실제 거주 의사와 모순되는 행동 유무 등을 종합적으로 고려하여 판단되므로, 임대인은 실제 거주 의사를 뒷받침할 객관적인 증거를 준비해야 합니다. (예: 전입신고, 이사 준비, 가구 배치 등)
정당한 사유의 입증 책임: 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절한 후 불가피하게 제3자에게 임대하게 된 경우, 예측할 수 없었던 객관적인 사정 변경으로 인해 실제 거주가 불가능해졌고, 그로 인해 제3자에게 임대할 수밖에 없었음을 구체적으로 주장하고 증명해야 합니다. 단순히 세금 문제나 다른 주택의 임차인 퇴거와 같은 사정은 법원에서 정당한 사유로 인정되지 않을 수 있습니다.
손해배상액 산정 기준: 주택임대차보호법 제6조의3 제6항에 따라 손해배상액은 다음 각호의 금액 중 가장 큰 금액으로 산정됩니다.
이 판례에서는 두 번째 기준에 따라 손해액이 계산되었으며, 월차임 전환 시 적용되는 기준금리 변동에 따른 재산정은 인정되지 않았습니다.