계약금
원고는 D공사로부터 주차장용지를 37억 5천만원에 분양받았으나 잔금을 제때 내지 못하여 연체 이자를 부담하게 되었습니다. 이에 원고는 자신의 토지 수분양권을 피고들에게 37억 5천만원에 매도하는 계약(제2 매매계약)을 체결하고 피고들로부터 계약금 2억 원을 받았습니다. 당시 계약에는 원고가 연체금을 부담하고 피고들이 나머지 잔금을 D공사에 납부하기로 하는 특약이 있었습니다. 원고는 피고들이 계약금 외에 추가로 3억 7천 5백만원(주위적 청구) 또는 잔금 부족분 1억 7천 5백2십만원(예비적 청구)을 지급하기로 구두 약정했다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 그러나 법원은 원고의 주장을 받아들이지 않고 모든 청구를 기각했습니다.
원고는 D공사로부터 분양받은 토지의 잔금을 제때 내지 못해 연체 이자가 쌓이는 상황이었습니다. 이에 원고는 이 토지의 수분양권을 피고들에게 넘기는 계약을 체결했는데, 계약서에는 특약으로 연체금은 원고가 부담하고 잔금은 피고들이 D공사에 직접 납부하기로 명시되었습니다. 원고는 피고들이 계약금 2억 원 외에 구두로 추가적인 대금을 지급하기로 약정했다고 주장하며, 피고들이 이 약정을 이행하지 않아 소송을 제기하게 된 것입니다. 반면 피고들은 계약서대로 모든 대금을 D공사에 지급함으로써 의무를 다했다고 주장했습니다.
이 사건 토지의 수분양권 양도 과정에서 원고와 피고들 사이에 계약서에 명시되지 않은 추가적인 매매 대금 지급 약정이 있었는지 여부가 핵심 쟁점입니다. 구체적으로는 피고들이 원고에게 주위적 청구로서 3억 7,500만 원 또는 예비적 청구로서 1억 7,529만 원을 지급할 의무가 있는지 여부가 다투어졌습니다.
법원은 원고가 제기한 주위적 청구(3억 7천 5백만원)와 예비적 청구(1억 7천 5백2십만원)를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 원고의 주장이 매매계약서의 특약사항에 반하며, 피고들이 D공사에 매매 대금을 모두 지급하고 소유권 이전을 완료한 사실 등을 근거로 추가 약정금이 있었다는 원고의 구두 주장을 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 특히 원고가 중요한 금액의 약정을 구두로만 했다는 점, 소유권 이전등기가 완료된 후 오랜 시간이 지난 뒤에야 소송을 제기한 점, 그리고 당시 원고에게 토지 잔금 및 연체 이자를 납부할 경제적 능력이 없었던 점 등을 종합적으로 고려하여 원고의 청구를 받아들이지 않았습니다. 예비적 청구에 대해서도, 제2 매매계약서에 기재된 매매대금은 수분양권 승계를 위한 형식적인 기재였고 피고들이 실제 지급한 금액이 특약에 따른 대금 지급 의무를 이행한 것이라고 보아 원고의 주장을 기각했습니다.
이 판례는 주로 '계약의 해석'과 '입증 책임'의 원칙을 따릅니다. 민법 제105조에 따르면 법률행위의 해석은 당사자의 의사를 기초로 하며, 특히 서면으로 작성된 계약서의 내용은 중요한 판단 기준이 됩니다. 이 사건에서 법원은 원고가 주장하는 구두 약정보다 서면으로 작성된 매매계약서와 특약의 내용을 더 중시했습니다. 또한 민사소송법상 '입증 책임'의 원칙에 따라, 어떤 사실을 주장하는 당사자가 그 사실의 존재를 증명할 책임이 있는데, 원고는 추가 약정금이 있었다는 점을 객관적인 증거로 충분히 입증하지 못하여 청구가 기각되었습니다. 계약서의 문언상 명확하지 않은 부분이 있다면, 당사자들의 계약 체결 경위, 계약 목적 및 경과, 그리고 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 합리적으로 해석하게 됩니다.
중요한 재산권 관련 계약 시에는 모든 약정 사항을 반드시 서면으로 명확히 기재해야 합니다. 구두 약정은 그 내용과 존재를 입증하기 매우 어렵습니다. 특히 매매 대금이나 권리 양도 조건과 같은 핵심적인 내용은 계약서에 상세히 명시하여 추후 분쟁의 소지를 없애야 합니다. 또한 계약서의 특약사항은 계약 당사자 간의 의무와 책임을 명확히 하므로, 특약 내용이 실제 계약의 본질적인 내용과 일치하는지 꼼꼼히 확인하고 이해해야 합니다. 만약 계약 내용에 이의가 있다면 신속하게 문제를 제기하여야 하며, 오랜 시간 방치할 경우 주장의 신빙성이 떨어질 수 있습니다.
