부동산 매매/소유권
원고들(매수인)은 피고 C(매도인)로부터 토지와 신축 중인 건물을 매수하는 계약을 체결했습니다. 계약상 매도인이 건물을 준공하고 모든 공사비를 부담하기로 했으나 건물이 완공되지 않고 하수급인이 유치권을 행사하자 원고들은 하수급인에게 공사대금과 기타 비용 총 2억여 원을 대신 지급했습니다. 원고들은 이 대납액을 피고 C에게 받아야 할 구상금 채권으로 보고 매매 잔금 채권 2억 2천 5백만 원과 상계하여 피고 C 명의의 근저당권 말소를 청구했습니다. 피고 C는 공사비 부담이 다른 인물에게 있다고 주장했으며 피고 D(가압류 채권자)은 원고들의 구상금 채권이 자신의 가압류 이후에 발생했으므로 상계로 대항할 수 없다고 주장했습니다. 법원은 원고들의 구상권이 인정되며 매도인의 완전한 소유권 이전 의무와 관련된 것이므로 가압류 채권자에게도 상계로 대항할 수 있다고 판단했습니다. 결과적으로 원고들은 나머지 잔금 24,856,090원을 피고 C에게 지급하고 근저당권을 말소하라는 판결을 받았습니다.
피고 C는 E과 함께 토지 매수 및 건물 신축 사업을 추진했으며 원고들에게 이 사건 토지와 신축 중인 건물을 매매대금 9억 원에 매도하는 계약을 체결했습니다. 계약 특약에 따라 매도인(피고 C)이 건물의 준공을 완료해야 했으나 E이 약정 기한 내 준공을 하지 못하고 하수급인 L이 건물에 유치권을 행사했습니다. 원고들은 건물 준공 및 유치권 해소를 위해 L에게 공사대금 1억 3천만 원과 기타 비용 8천여만 원 등 총 2억여 원을 직접 지급했습니다. 원고들은 이 대납액으로 피고 C에 대한 구상권을 주장하며 이를 매매 잔금 채권과 상계하여 근저당권 말소를 요구했습니다. 한편 피고 C는 원고들에게 매도하기 전 피고 D 외 2인에게도 부동산을 매도하는 계약을 체결한 적이 있어 피고 D이 피고 C의 채권에 대해 가압류를 해둔 상태였습니다. 피고 C는 공사비 부담이 E에게 있다고 주장했으며 피고 D은 원고들의 구상권이 가압류 이후에 발생하여 상계로 대항할 수 없다고 주장하며 근저당권 말소에 반대했습니다.
매수인이 대신 지급한 공사대금이 매도인에 대한 구상권이 되는지 여부, 해당 구상권으로 매매 잔금 채권과 상계하여 근저당권을 말소할 수 있는지 여부, 구상권 발생 시점이 가압류 이후인 경우 가압류 채권자에게 상계로 대항할 수 있는지 여부
이 사건 매매계약은 매도인(피고 C)이 건물을 준공하여 매매하는 계약이므로 공사대금은 매도인이 부담해야 한다고 보았습니다. 이에 따라 매수인(원고들)이 하수급인 L에게 공사대금을 대신 지급한 것은 매도인 피고 C에 대한 200,143,910원 상당의 구상권을 취득한 것으로 인정했습니다. 이 구상권으로 피고 C의 잔금 채권 225,000,000원과 상계함으로써 잔금 채권 중 일부가 소멸하여 원고들은 나머지 잔금 24,856,090원을 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. 또한 매도인의 유치권 해소 의무는 매수인의 잔금 지급 의무와 동시이행 관계에 있으므로 원고들의 구상금 채권 발생 시점이 가압류 결정 송달 후라 하더라도 가압류권자인 피고 D에게 상계로 대항할 수 있다고 보아 피고 D에게 근저당권 말소에 대한 승낙 의사표시를 할 의무가 있다고 결론 내렸습니다.
민법 제498조(지급금지명령을 받은 제3채무자의 상계금지)는 가압류와 같은 지급금지명령을 받은 제3채무자가 그 후에 취득한 채권으로는 압류채권자에게 대항하지 못한다고 규정합니다. 그러나 본 판례에서는 매도인의 완전한 소유권 이전 의무(제한이나 부담 없는 상태로)와 매수인의 잔금 지급 의무가 동시이행 관계에 있다고 보았습니다. 따라서 매도인이 유치권 등 제한을 해소하지 못하여 매수인이 대신 공사대금을 지급하여 발생한 구상금 채무는 매도인의 소유권 이전 의무의 '변형'으로 보아 매수인의 구상금 채권이 가압류 결정 송달 후에 발생했더라도 가압류 이전에 이미 성립한 원인(매도인의 완전한 소유권 이전 의무)에 기초한 것으로 판단했습니다. 즉 매수인은 이 구상금 채권으로 가압류 채권자에게 대항하여 상계할 수 있다는 법리가 적용되었습니다. 동시이행의 항변권은 매매계약에서 매도인의 소유권이전등기의무와 매수인의 잔금지급의무가 동시에 이행되어야 하는 관계를 의미합니다. 특히 매도인이 가압류 근저당권 유치권 등 권리 제한이 없는 완전한 소유권을 이전해야 할 의무도 이 동시이행 관계에 포함됩니다. 매도인이 이러한 제한을 해소하지 못하여 매수인이 대신 비용을 지불한 경우 그 손해배상채무나 구상금채무 또한 매도인의 완전한 소유권이전등기의무의 변형으로 보아 매수인의 잔금지급의무와 동시이행 관계에 있다고 해석하는 것이 공평의 관념 및 신의칙에 합당합니다. 구상권은 타인의 채무를 대신 변제한 사람이 그 타인에게 그 변제액을 청구할 수 있는 권리를 말합니다. 본 사안에서는 매수인이 매도인의 건물 준공 의무를 이행하기 위해 발생한 하도급 공사대금과 관련 비용을 대신 지급했으므로 매도인에 대한 구상권을 취득한 것으로 인정되었습니다.
건물 신축을 포함한 부동산 매매 계약 시 공사 책임 주체와 공사비 부담 주체, 준공 조건 및 잔금 지급 조건 등을 계약서에 명확히 명시하는 것이 매우 중요합니다. 매도인이 건물 준공 의무를 부담하는 계약에서 매수인이 매도인을 대신하여 공사대금을 지급함으로써 유치권 등을 해소한 경우 매도인에 대한 구상권이 인정될 수 있습니다. 부동산 매매 시 매도인의 채무(유치권, 가압류 등)를 매수인이 대신 변제하는 것은 매도인의 완전한 소유권 이전 의무의 일환으로 인정될 수 있으며 매수인의 잔금 지급 의무와 동시이행 관계에 있다고 볼 수 있습니다. 이러한 상계는 제3자의 채권 가압류가 있더라도 가압류 채권자에게 대항할 수 있으므로 부동산 거래 시 등기부등본 확인을 철저히 하고 계약 과정에서 발생할 수 있는 모든 권리 관계 변동에 대비하는 것이 필요합니다. 특히 가압류 등 복잡한 권리 관계가 얽혀 있는 경우 매매 대금 지급과 동시에 제한 없는 소유권을 이전받을 수 있도록 조건을 명확히 하는 것이 중요합니다.
