V아파트 리모델링 사업 미동의 세대 부동산 소유권 이전 소송

V아파트 리모델링주택조합이 리모델링 사업에 동의하지 않은 소유자들에게 주택법상 매도청구권을 행사하여 부동산 소유권 이전등기 및 인도를 청구한 사건입니다. 법원은 조합이 적법하게 동의율 요건을 충족했고 매도청구 절차도 적법하다고 판단했습니다. 하지만 매매대금은 원고가 주장한 보완 감정 결과가 아닌 최초 감정 결과에 따른 시가를 인정했습니다. 이에 따라 피고들은 법원이 정한 매매대금을 지급받고 조합에게 부동산을 이전해야 합니다.

관련 당사자

• 원고: V아파트 리모델링주택조합 - V아파트 리모델링 사업을 추진하는 주택조합
• 피고들: K, L, M, N, O, P, Q, R, S, T - V아파트 리모델링 사업 추진에 동의하지 않은 각 부동산 소유자들

분쟁 상황

V아파트 리모델링주택조합은 리모델링 사업을 추진하면서 법에서 정한 동의율을 확보하고 사업에 동의하지 않은 소유자들(피고들)에 대해 주택법상 매도청구권을 행사했습니다. 피고들은 조합이 동의를 철회한 세대의 동의서를 유용하거나 허위 동의서를 작성하는 등 동의율을 불법적으로 확보했고 매도청구를 위한 최고 절차가 리모델링 허가기준 충족 시점(2023년 9월 26일)보다 약 3개월 늦게(2023년 12월경) 이루어졌으며 최고서에 사업 개요, 분담금 규모 등 필수 정보가 부족했다는 등의 이유로 매도청구권 행사의 적법성에 이의를 제기했습니다. 또한 매매대금 산정 방식에 대해서도 원고는 보완 감정 결과를 기준으로 추가 감액을 주장하고 피고들은 최초 감정 결과를 주장하는 등 이견이 있어 법원의 판단을 구하게 되었습니다.

핵심 쟁점

1. 리모델링주택조합이 주택법상 적법한 동의율 요건을 충족하였는지 여부
2. 조합의 매도청구권 행사 전 최고(촉구) 절차가 '지체 없이' 이루어졌으며 최고서에 필요한 정보가 충분히 포함되었는지 여부
3. 매도청구에 따른 부동산 매매대금(시가) 산정이 적절한지 여부

법원의 판단

1. 피고들은 원고(조합)로부터 법원이 인정한 매매대금(피고별 약 2억 9천만원 ~ 5억 9천만원)을 지급받음과 동시에 각 부동산에 대한 소유권이전등기 절차를 이행하고 해당 부동산을 인도해야 합니다.
2. 피고 K, R, T는 원고로부터 매매대금을 지급받음과 동시에 자신들의 부동산에 설정된 근저당권(채권최고액 9천6백만원 ~ 1억 8천6백만원)을 말소한 상태로 소유권이전등기 절차를 이행하고 부동산을 인도해야 합니다.
3. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구는 모두 기각되었습니다.
4. 소송비용은 원고가 1/10, 피고들이 나머지를 각 부담합니다.
5. 부동산 인도 부분은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 V아파트 리모델링주택조합이 2023년 12월 8일 기준으로 주택법에 따른 동의율 요건(세대수 기준 77.38%, 의결권 기준 77.68%, 각 동별 50% 이상)을 적법하게 충족했다고 판단했습니다. 또한 매도청구권 행사를 위한 최고 절차도 사업 진행 정도에 비추어 '지체 없이' 이루어졌으며 최고서에 사업의 구체적인 내용이 누락되었더라도 다른 안내나 소송 변론 과정을 통해 피고들에게 충분한 정보가 제공되어 참가 기회가 부여되었다고 보아 적법하다고 판단했습니다. 다만 부동산 매매대금 산정에 있어서는 원고가 주장한 보완 감정 결과 및 추가 감액 주장은 받아들이지 않고 감정인의 최초 감정 결과에 따른 시가를 인정했습니다. 이에 따라 피고들은 법원이 정한 매매대금을 지급받고 조합에게 부동산 소유권이전등기 및 인도를 이행해야 합니다.

연관 법령 및 법리

1. 주택법 제22조 제2항, 제66조 제2항 및 시행령 제75조 제1항 [별표 4]: 리모델링주택조합이 매도청구권을 행사하기 위한 요건인 동의율을 규정합니다. 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75% 이상 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50% 이상 동의를 요구합니다. 본 사안에서는 조합이 2023년 12월 8일 기준으로 이 동의율 요건을 충족했다고 판단되었습니다.
2. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제1항, 제4항: 매도청구권 행사를 위한 최고 절차를 규정합니다. 조합은 사업에 동의하지 않는 소유자에게 재건축(리모델링) 참여 여부를 '지체 없이' 서면으로 촉구해야 하며 최고서에는 결의사항이 구체적으로 적시되어야 합니다. '지체 없이'는 재건축 사업의 진행 정도에 비추어 적절한 시점임을 의미하며 회답 기간(2개월) 만료일로부터 2개월 이내에 매도청구권을 행사하도록 규정합니다.
3. 대법원 판례 (매도청구권 행사 최고 적법성): 최고서에 재건축결의사항이 누락되었더라도 사업 추진 과정에서 소유자들에게 충분히 알려지고 소송의 변론 과정을 통해 내용이 알려짐으로써 재건축 참가 기회가 충분히 부여되었다면 그 최고는 적법하다고 판단될 수 있습니다.(대법원 2005. 6. 24. 선고 2003다55455 판결 등 참조).
4. 대법원 판례 (근저당권 있는 부동산 매매): 근저당권이 설정된 부동산을 매매하는 경우 매수인이 피담보채무를 인수하는 특별한 약정이 없는 한 매도인은 근저당권을 말소하고 소유권이전등기를 할 의무와 매수인의 잔대금 지급 의무는 동시에 이행되어야 하는 관계에 있습니다.(대법원 1991. 11. 26. 선고 91다23103 판결 등 참조).

참고 사항

1. 리모델링 조합 사업 동의율: 리모델링 주택조합이 매도청구권을 행사하기 위해서는 주택법상 정해진 엄격한 동의율(주택단지 전체 구분소유자 및 의결권 각 75% 이상, 각 동별 구분소유자 및 의결권 각 50% 이상)을 충족해야 합니다. 동의 철회가 발생하는 상황에서는 동의율이 계속 변동될 수 있으므로 조합은 동의율 충족 여부를 지속적으로 확인하고 적법성을 유지해야 합니다.
2. 매도청구 전 최고 절차: 사업에 동의하지 않는 소유자에게는 '지체 없이' 서면으로 사업 참여 여부를 촉구해야 합니다. 이때 '지체 없이'는 리모델링 사업 진행 정도에 비추어 적절한 시점이어야 하며 최고서에는 리모델링 결의의 구체적인 내용이 포함되는 것이 원칙입니다. 다만 이미 다른 안내를 통해 소유자들이 사업 내용을 충분히 인지하고 있었거나 소송 과정에서 충분한 정보가 제공되어 참가 기회가 부여되었다면 최고서의 내용이 다소 부족하더라도 적법하다고 판단될 수 있습니다.
3. 매매대금 산정 (시가 감정): 매도청구권 행사 시 매매대금은 법원이 촉탁하는 감정인의 시가 감정 결과에 따라 결정되는 것이 일반적입니다. 이때 가장 최근의 거래 사례만을 기계적으로 적용하기보다는 시장 가치에 가장 부합하는 거래 사례를 신중하게 검토하여 감정하는 것이 중요합니다. 감정 결과에 대한 이의가 있더라도 이를 뒤집을 만한 객관적인 증거를 제시하지 못하면 법원은 감정 결과를 존중하는 경향이 있습니다.
4. 근저당권 말소: 매도청구 대상 부동산에 근저당권 등 제한물권이 설정되어 있다면 특별한 약정이 없는 한 소유자(매도인)는 매매대금을 지급받음과 동시에 해당 근저당권을 말소하고 소유권이전등기를 해야 할 의무가 있습니다. 즉, 깨끗한 상태로 소유권을 넘겨주어야 합니다.