리모델링주택조합의 아파트 소유권이전등기 및 인도 사건

리모델링주택조합이 사업 동의에 참여하지 않은 아파트 구분소유자들을 상대로 매도청구권을 행사하여 부동산의 소유권이전등기와 인도를 구한 사건입니다. 법원은 조합이 주택법상 매도청구권 행사 요건을 갖추었음을 인정하여, 비동의 구분소유자들이 감정평가로 산정된 시가에 해당하는 매매대금을 조합으로부터 지급받음과 동시에 부동산의 소유권이전등기 절차를 이행하고 부동산을 인도할 것을 명령했습니다. 특히 제1부동산의 경우, 기존 근저당권의 채권최고액만큼 매매대금에서 공제한 금액을 지급하도록 했습니다.

관련 당사자

• 원고: A리모델링주택조합 (용인시 수지구 F아파트 전체를 리모델링하는 사업을 추진하는 주택조합)
• 피고: B, C, D (리모델링 대상 F아파트 단지 내 각 부동산의 구분소유자로, 리모델링 사업에 동의하지 않은 사람들)

분쟁 상황

A리모델링주택조합은 F아파트 전체를 리모델링하는 사업을 위해 용인시장으로부터 설립인가를 받고, 주택법이 정한 전체 및 동별 구분소유자들의 동의율을 확보했습니다. 피고 B, C, D는 이 주택단지 내 부동산의 구분소유자로서 리모델링 사업에 동의하지 않았습니다. 조합은 이들에게 매도청구권을 행사하며 소유권이전등기 및 부동산 인도를 요구했고, 피고들은 정당한 매매대금을 지급받을 때까지 소유권이전 및 인도를 거부했습니다. 특히 매매대금 산정 방식과 제1부동산에 설정된 근저당권 처리 여부가 쟁점이 되었습니다.

핵심 쟁점

리모델링주택조합이 비동의 구분소유자들에게 매도청구권을 적법하게 행사했는지 여부, 매도청구권 행사에 따른 부동산의 정당한 매매대금(시가) 산정, 부동산에 설정된 근저당권이 있는 경우 매매대금에서 이를 공제하고 소유권이전등기 및 인도를 이행할 수 있는지 여부

법원의 판단

법원은 원고인 A리모델링주택조합이 주택법에서 정한 동의율을 확보하여 비동의 구분소유자들에게 매도청구권을 행사할 자격이 있다고 판단했습니다. 이에 따라 피고 B, C, D는 각 부동산의 감정평가 시가를 매매대금으로 지급받음과 동시에 원고에게 소유권이전등기 절차를 이행하고 부동산을 인도해야 한다고 판결했습니다. 특히 피고 B의 제1부동산에는 근저당권이 설정되어 있었으므로, 그 채권최고액인 1억 6,500만 원을 시가 5억 8,700만 원에서 공제한 4억 2,200만 원을 지급받음과 동시에 등기이전 및 인도를 명했습니다. 피고 C에게는 5억 3,900만 원, 피고 D에게는 5억 8,700만 원을 지급받음과 동시에 등기이전 및 인도를 명했습니다. 원고가 주장한 매매대금 중 감정평가액을 초과하는 부분에 대한 청구와 피고들이 주장한 더 높은 매매대금 청구는 기각되었습니다.

결론

리모델링주택조합은 비동의 구분소유자들을 상대로 매도청구권을 행사하여 성공적으로 부동산 소유권을 확보할 수 있게 되었으며, 매매대금은 감정평가된 시가에 따라 결정되고 근저당권이 있는 경우 채권최고액만큼 공제하여 지급하도록 인정되었습니다.

연관 법령 및 법리

주택법 제22조 제2항, 제66조 제2항, 주택법 시행령 제75조 제1항: 리모델링주택조합이 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75% 이상과 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50% 이상의 동의율을 확보하면, 리모델링 결의에 찬성하지 않는 자의 주택 및 토지에 대해 매도청구를 할 수 있는 법적 근거입니다. 이 규정에 따라 매도청구권을 행사할 수 있는 조합의 자격이 인정되었습니다. 매매계약의 성립 시점: 매도청구를 한다는 의사표시가 포함된 소장 부본이 피고들에게 송달된 후, 피고들이 2개월 이내에 동의 여부를 회답하지 않으면 그 2개월이 경과한 날(이 사건에서는 2024. 1. 21. 또는 2024. 1. 22.)에 매매계약이 체결된 것으로 간주됩니다. 이는 매도청구권 행사의 중요한 법리입니다. 동시이행항변권: 매매대금 지급 의무와 소유권이전등기 절차 이행 및 부동산 인도 의무는 특별한 약정이 없는 한 서로 동시에 이행되어야 하는 관계에 있습니다. 피고들이 감정가에 따른 매매대금 지급을 주장한 것은 이러한 동시이행항변권을 행사한 것입니다. 근저당권 말소와 매매대금 공제: 부동산 매매계약에서 특별한 약정이 없다면 매수인은 부동산에 설정된 근저당권설정등기로 인해 완전한 소유권 이전을 받지 못할 우려가 있을 경우, 근저당권이 말소될 때까지 그 등기상의 담보한도금액에 상당하는 대금 지급을 거절할 수 있습니다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다40991 판결 등 참조). 이 사건에서 제1부동산에 설정된 근저당권의 채권최고액(총 1억 6,500만 원)이 매매대금에서 공제된 근거입니다.

참고 사항

리모델링주택조합 사업에서 비동의자에게 매도청구권을 행사하기 위해서는 주택법 제22조 제2항, 제66조 제2항, 주택법 시행령 제75조 제1항 [별표 4]에 명시된 엄격한 동의율(주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75% 이상, 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50% 이상)을 충족해야 합니다. 매도청구 소송 제기 시, 소장 부본이 송달된 날로부터 2개월이 경과한 날에 매매계약이 체결된 것으로 간주되므로, 이 날짜를 기준으로 부동산의 시가가 감정평가되어 매매대금이 결정됩니다. 매매대금과 소유권이전등기 및 부동산 인도 의무는 동시이행 관계에 있으므로, 매매대금을 지급받지 못하면 등기이전과 인도를 거절할 수 있습니다. 부동산에 근저당권과 같은 담보권이 설정되어 있다면, 매수인은 근저당권이 말소될 때까지 담보한도금액에 상당하는 대금 지급을 거절할 수 있으며, 이 금액은 최종 매매대금에서 공제될 수 있습니다.