부동산 매매/소유권
원고 A, B는 자신들의 부친이 1976년경 피고 소유 토지 일부에 무허가 건물을 지어 점유를 시작했고 이를 상속받아 계속 점유하여 취득시효가 완성되었으므로 소유권 이전 등기를 요구했습니다. 피고 E는 점유가 임료 대신 농사일을 돕는 조건이었다며 소유의 의사가 없는 점유 즉 타주점유를 주장하고 건물 철거 및 토지 인도를 반소로 청구했습니다. 법원은 원고들의 점유가 소유의 의사를 가진 점유 즉 자주점유로 인정되어 취득시효가 완성되었다고 판단, 원고들의 소유권이전등기 청구를 인용하고 피고의 반소 청구를 기각했습니다.
피고의 부친 G은 1976년경부터 특정 토지(이후 여러 차례 분할 및 명칭 변경을 거쳐 이 사건 토지 65㎡가 됨)를 소유하고 있었습니다. 원고들의 부친 H은 같은 1976년경 이 사건 토지 및 인접한 여러 토지 일부 위에 무허가 건물(이 사건 건물)을 신축하여 소유했습니다. H이 2007년 사망하자 원고들이 이 건물을 1/2 지분씩 상속받아 현재까지 소유하고 있습니다. 이 사건 건물 중 쟁점이 된 부분(이 사건 계쟁 토지 30㎡ 위에 위치한 이 사건 계쟁 건물)을 두고 원고들은 H의 점유를 포함하여 20년 이상 소유의 의사로 평온 및 공연하게 점유하여 취득시효가 완성되었다고 주장하며 소유권이전등기를 요구했습니다. 반면 피고는 H의 점유가 임료에 갈음하여 농사일을 돕기로 한 소유의 의사가 없는 점유 즉 타주점유이므로 취득시효가 완성될 수 없다고 반박하며 건물 철거와 토지 인도를 요구했습니다.
무허가 건물의 부지가 된 타인 소유 토지에 대한 점유가 '자주점유'로 인정되는지 여부와 부동산 점유취득시효 요건인 20년간 소유의 의사로 평온 및 공연하게 점유하였는지 여부, 그리고 건물 공유자가 건물 부지를 공동 점유하는 경우 취득시효 완성으로 인한 소유권이전등기청구권의 귀속 비율이 주요 쟁점이 되었습니다.
본소(원고들의 청구)에 대해 피고는 원고들에게 쟁점 토지 30㎡ 중 각 1/2 지분에 관하여 2018년 10월 22일 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행하라는 판결이 내려졌습니다. 반소(피고의 청구)에 대해서는 원고들에게 쟁점 건물 철거 및 토지 인도를 구하는 피고의 반소 청구를 기각했습니다. 소송비용은 본소 및 반소를 통틀어 피고가 부담하도록 했습니다.
법원은 원고들의 부친 H이 1976년경 쟁점 토지 위에 무허가 건물을 신축하여 소유의 의사로 평온하고 공연하게 점유를 개시했고, 원고들이 이를 상속받아 계속 점유함으로써 20년 이상 점유하여 2018년 10월 22일 취득시효가 완성되었다고 판단했습니다. 이에 따라 피고에게 쟁점 토지에 대한 소유권이전등기 의무를 부과하고 피고의 건물 철거 및 토지 인도 청구는 기각되었습니다.
민법 제197조 제1항(점유의 태양)은 '점유자는 소유의 의사로 선의로 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다'고 명시하고 있습니다. 이는 점유자가 소유의 의사를 가지고 점유했음을 스스로 입증할 필요 없이, 일단 점유하고 있으면 소유의 의사가 있는 것으로 본다는 중요한 원칙을 담고 있습니다. 즉 점유자의 점유가 소유의 의사가 없는 점유 즉 타주점유임을 주장하는 상대방이 이를 증명해야 합니다. 이 사건에서 피고는 원고 측의 점유가 임료 대신 농사일을 돕는 조건이었다며 타주점유임을 주장했으나, 법원은 이를 증명할 객관적인 증거가 부족하다고 판단하여 원고 측의 자주점유를 인정했습니다. 민법 제245조 제1항(부동산 점유취득시효)은 '20년간 소유의 의사로 평온 및 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다'고 규정합니다. 이 조항은 부동산을 일정 기간 동안 특정 요건을 갖춰 점유하면 그 소유권을 취득할 수 있도록 합니다. 이 사건에서 원고들의 부친 H이 1976년경 쟁점 토지 위에 건물을 신축하고 점유를 시작하여 원고들이 상속받아 계속 점유함으로써, 법원은 총 20년이 넘는 기간 동안 소유의 의사로 평온하고 공연하게 점유했다는 요건이 충족되어 2018년 10월 22일에 취득시효가 완성되었다고 판단했습니다. 더불어 사회 통념상 건물은 그 부지를 떠나서는 존재할 수 없으므로 건물의 부지가 된 토지는 그 건물의 소유자가 점유하는 것으로 보며, 건물 소유자가 현실적으로 건물을 사용하지 않더라도 건물 소유를 위해 부지를 점유한다고 해석됩니다. 또한 건물 공유자 중 일부만 건물을 사용하더라도 그 부지는 모든 공유자가 공동으로 점유하는 것으로 보며, 취득시효가 완성되면 소유권이전등기청구권도 건물의 공유지분 비율에 따라 공유자들에게 귀속된다는 대법원 판례의 법리가 적용되었습니다.
점유취득시효를 주장하려면 20년 이상 부동산을 소유할 의사를 가지고 평온하고 공개적으로 점유해야 합니다. 이때 점유자가 스스로 소유할 의사 즉 자주점유를 증명할 필요는 없으며, 타인 소유임을 주장하며 취득시효의 성립을 부정하는 자가 점유자의 점유가 소유의 의사가 없음을 증명해야 합니다. 소유의 의사가 있는 점유 즉 자주점유인지 아니면 소유의 의사가 없는 점유 즉 타주점유인지는 점유자의 마음속 의사가 아니라 점유 취득의 원인과 관련된 모든 객관적인 상황을 종합하여 판단합니다. 점유자가 스스로 매매나 증여와 같이 자주점유의 권원을 주장했는데 이것이 인정되지 않는다는 사유만으로는 자주점유의 추정이 깨진다고 볼 수 없습니다. 건물이 있는 토지는 그 건물의 소유자가 점유하는 것으로 보며 건물 소유자가 실제로 건물을 사용하지 않더라도 그 건물의 소유를 위해 부지를 점유한다고 판단합니다. 건물 공유자 중 일부만 건물을 실제로 사용하고 있더라도 건물 부지는 모든 공유자가 건물 소유를 위해 공동으로 점유하는 것으로 간주됩니다. 취득시효가 완성되면 소유권이전등기청구권도 건물의 공유지분 비율에 따라 공유자들에게 귀속됩니다. 점유 개시 당시 소유자의 승인(증여, 임대 등)이 있었는지 여부가 자주점유 판단에 중요한 요소가 될 수 있으나 단순히 임대였다는 주장만으로는 자주점유 추정을 깨기 어렵습니다. 인접한 다른 토지에 대한 점유가 타주점유로 판단되었다고 해서 쟁점 토지에 대한 점유도 동일하게 타주점유로 판단되는 것은 아니므로 각 점유 개시의 경위와 상황을 개별적으로 고려해야 합니다.
