건축/재개발 · 행정
원고 A는 군포시장이 J지구 재개발사업 정비계획을 결정하고 정비구역을 지정한 처분이 절차적, 실체적으로 위법하다며 처분 취소를 구했으나 법원은 원고의 주장을 모두 기각했습니다.
군포시 K 일원 토지등소유자들로 구성된 가칭 J지구 재개발사업 추진위원회는 2020년 7월 군포시장에게 정비구역 지정을 제안했습니다. 피고 군포시장은 보완을 통보했고, 추진위원회는 2020년 12월 보완 내용에 따라 추가지역을 포함한 확장된 구역으로 다시 정비구역 입안을 제안했습니다. 피고는 2022년 9월 이 제2 입안제안에 따라 정비계획을 결정하고 정비구역을 지정 고시했습니다. 원고 A는 이 사건 추가지역 내 준주거지역에 위치한 토지 및 건물의 소유자로서, 재개발사업이 추진되면 준주거지역 토지등소유자가 불이익을 받고, 용적률 산정에도 문제가 있으며, 정비구역 지정 과정에 절차상 하자가 있었다고 주장하며 이 처분의 취소를 구했습니다.
정비계획 입안 제안 시 토지등소유자 동의 요건 미달 여부, 정비계획 입안 시 기초조사 해태 및 미비 여부, 정비계획 입안을 위한 주민설명회 및 공람 절차 해태 여부, 도시·주거환경정비기본계획 부재 상태에서의 정비계획 결정 가능 여부, 용적률 완화 적용 배제 규정 위반 여부, 정비구역 내 토지등소유자들 사익 간 비교형량 해태 여부, 사익과 공익 간 비교형량 해태 여부가 이 사건의 주요 쟁점입니다.
원고의 청구를 기각하며, 소송비용은 피고보조참가로 인한 부분을 포함하여 원고가 부담합니다.
법원은 원고가 주장한 정비구역 지정 처분의 절차적 하자(토지등소유자 동의 요건 미달, 기초조사 미비, 주민 설명회 및 공람 절차 해태, 기본계획 부재)와 실체적 하자(용적률 완화 적용 배제 규정 위반, 사익 간 및 사익과 공익 간 비교형량 해태)가 모두 인정되지 않는다고 판단했습니다. 특히 재개발사업 정비구역 지정은 행정청의 광범위한 재량권이 인정되는 행정계획 결정이며, 제안 단계의 절차적 하자가 곧바로 전체 처분의 위법으로 이어지지 않고, 용적률 산정 또한 관계 법령 및 조례 범위 내에 있다고 보았습니다. 또한 도시환경 개선 등 공익적 목적과 다른 토지등소유자의 이익이 원고의 불이익보다 크다고 판단하여 재량권 일탈·남용이 없다고 보고 원고의 청구를 기각했습니다.
재개발 정비계획 입안 제안 시 토지등소유자 동의율은 중요하나, 시장과 같은 입안권자는 제안 내용에 구속되지 않고 재량권을 행사할 수 있으므로, 입안 제안 과정의 절차적 하자가 곧바로 정비구역 지정 처분 전체의 위법으로 이어지지는 않을 수 있습니다. 정비계획 수립을 위한 기초조사는 관련 조례의 모든 세부 항목이 명시적으로 조사되지 않았더라도, 해당 지역의 노후·불량 건축물 등 주요 요건 충족 여부를 확인하기 위한 조사가 충분히 이루어졌다면 절차적 하자로 보기 어려울 수 있습니다. 주민설명회 및 공람 절차는 주민 의견 수렴을 위한 필수 과정이나, 구체적인 방식(예: 비대면 온라인 설명회)은 당시의 사회적 상황(예: 코로나19 유행) 등을 고려하여 유연하게 인정될 수 있습니다. 중요한 것은 주민 의견을 제시할 기회가 충분히 부여되었는지 여부입니다. 인구 50만 미만의 시에서는 도지사 승인 없이 기본계획을 수립하지 않을 수도 있으며, 이러한 경우 기본계획이 없더라도 정비계획 결정 및 정비구역 지정이 가능할 수 있습니다. 재개발사업에서 용적률 산정은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 및 각 지방자치단체의 조례(지구단위계획 운용지침 포함)에 따라 복잡하게 이루어지므로, 관련 규정을 면밀히 검토하고 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다. 특히 용도지역이 상향될 때(종상향) 용적률 완화 적용 배제 규정의 해석에 유의해야 합니다. 정비사업으로 인한 개인의 재산권 침해 주장은 사업시행계획인가 및 관리처분계획인가 단계에서 구체화되는 경우가 많으므로, 정비구역 지정 단계에서는 이러한 주장이 제한적으로만 고려될 수 있습니다. 정비사업 추진 시에는 인근 지역의 노후화 정도, 교통 상황, 광역적 개발 계획, 기존 도시 기능과의 연계성 등 공공의 이익이 중요하게 고려되며, 개별 사익과 공익 간의 형평성은 이러한 공공의 이익과 함께 종합적으로 비교형량 됩니다.
