부동산 매매/소유권 · 건축/재개발 · 기타 부동산 · 행정
재개발 구역 내 소규모 토지를 소유한 원고들이 분양신청을 마쳤음에도, 피고 조합이 시·도 조례에 관련 규정이 없는데도 60m² 미만 토지 소유자를 현금청산 대상자로 정한 관리처분계획을 수립하고, 이에 근거하여 피고 위원회가 수용재결을 한 사안입니다. 법원은 경기도 조례에 재개발사업 토지 소유자의 분양 대상 제외 기준이 없으므로, 조합이 임의로 원고들을 현금청산 대상자로 정한 관리처분계획은 위법하여 무효이며, 이에 기초한 수용재결 또한 취소되어야 한다고 판결했습니다.
원고 주식회사 A은 2m² 및 35m²의 도로 토지를, 원고 주식회사 C은 5m²의 도로 토지를 N구역 주택재개발정비사업 구역 내에 소유하고 있었습니다. 원고들은 2020년 4월 17일 분양신청을 마쳤으나, 피고 조합은 60m² 미만의 토지 소유자들을 현금청산 대상으로 하는 관리처분계획안을 수립했고, 2021년 6월 30일 ○○시장으로부터 인가를 받았습니다. 이 계획에 따라 원고들은 현금청산 대상자가 되었고, 조합은 원고들과 협의를 시도했으나 보상액 이견으로 실패하자 2021년 11월 8일 경기도지방토지수용위원회에 수용재결을 신청했습니다. 위원회는 원고들이 현금청산 대상자임을 전제로 수용재결을 내렸고, 이에 원고들은 관리처분계획 및 수용재결이 조례에 근거 없는 위법한 처분이라며 소송을 제기하게 되었습니다.
재개발 사업에서 사업시행자인 조합이 시·도 조례에 명확한 근거 규정이 없음에도 불구하고, 특정 면적(예: 60m² 미만) 미만의 토지 소유자를 임의로 분양 대상에서 제외하고 현금청산 대상자로 정한 관리처분계획의 효력과 이에 기초한 수용재결의 적법성 여부가 이 사건의 핵심 쟁점입니다.
법원은 피고 N구역 주택재개발정비사업조합이 2021년 6월 30일 ○○시장으로부터 인가받은 관리처분계획 중 원고들을 현금청산 대상자로 정한 부분은 무효임을 확인했습니다. 또한, 피고 경기도지방토지수용위원회의 2021년 11월 8일자 재결 중 원고들에 대한 부분을 취소하고, 소송비용은 피고들이 부담하도록 판결했습니다.
이 판결은 재개발사업에서 과소 토지 소유자를 현금청산 대상자로 지정하려면 반드시 관련 시·도 조례에 그 기준과 절차가 명확하게 명시되어야 함을 확인시켜 주었습니다. 조례에 법적 근거 없이 조합이 임의로 기준을 정하여 조합원의 분양권을 제한하고 현금청산 대상으로 삼는 것은 위법하여 무효가 되며, 이에 기초한 수용재결 또한 취소되어야 한다는 것을 명확히 했습니다. 이는 토지 소유자들의 재산권을 보호하고, 행정 작용의 법률유보 원칙을 강조하는 중요한 판결입니다.
본 판결은 아래 법령과 법리들을 기반으로 재개발 사업에서 조합원 분양권과 현금청산의 정당성을 판단했습니다.
도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제76조 제1항 제3호: 이 조항은 정비사업 시행자가 관리처분계획을 수립할 때 '너무 좁은 토지'를 소유한 자에 대해 현금으로 청산할 수 있음을 규정합니다. 그러나 '너무 좁은 토지'의 구체적인 기준은 법률 자체에 명시되어 있지 않습니다.
구 도시 및 주거환경정비법 시행령 제63조 제1항 제3호: 도시정비법 제76조 제2항의 위임을 받아, 공동주택의 분양에 한하여 시·도 조례로 정하는 면적 기준에 부합하지 아니하는 토지 소유자는 조례로 정하는 바에 따라 분양 대상에서 제외할 수 있다고 규정합니다. 이는 특정 면적 미만 토지 소유자를 분양 대상에서 제외하려면 반드시 시·도 조례에 해당 기준이 명확하게 정해져야 함을 의미합니다.
경기도 도시 및 주거환경정비조례: 이 사건 당시 경기도 조례는 주거환경개선사업의 경우에만 대지 분할 제한 면적에 미달하는 토지 소유자를 분양 대상에서 제외하도록 규정하고 있었습니다(제28조). 그러나 재개발사업의 경우에는 토지 소유자의 분양 대상 인정에 있어 소유 토지 면적에 관한 아무런 제한 규정을 두고 있지 않았습니다. 법원은 조례에 명시적인 근거가 없는 한, 조합이 임의로 60m² 미만 토지 소유자를 분양 대상에서 제외하고 현금청산 대상자로 정할 수 없다고 판단했습니다. 이는 법치주의 원칙과 토지 소유자의 예측 가능성을 보장하고 재산권 침해를 방지하기 위한 중요한 법리입니다.
관리처분계획의 무효와 수용재결의 위법성: 대법원 판례(대법원 2007. 3. 29. 선고 2004두6235 판결 등)에 따르면, 관리처분계획에 중대하고 명백한 하자가 있어 무효인 경우, 그러한 관리처분계획에 근거하여 이루어진 수용재결 또한 위법하여 취소되어야 합니다. 이 사건에서 법원은 관리처분계획 중 원고들을 현금청산 대상자로 정한 부분이 조례에 근거가 없어 무효라고 판단했으므로, 이에 기반한 수용재결도 취소되어야 한다고 보았습니다.
토지 분할의 법적 제한: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조 제1항 제4호, 같은 법 시행령 제51조 제1항 제5호 나목, 건축법 제57조 제1항, 같은 법 시행령 제80조 및 해당 시·군 건축조례에 따르면, 주거지역 내 60m² 미만으로의 토지 분할은 개발행위허가 대상입니다. 이는 투기 목적으로 토지를 무분별하게 소규모로 분할하기 어렵다는 점을 들어, 토지 소유자들이 면적 제한 없이 분양권을 인정받더라도 무분별한 분할 우려가 크지 않다는 근거로 활용되었습니다.
재개발 사업에서 토지 소유 면적이 작다는 이유로 분양 대상에서 제외되고 현금청산 대상자가 될 위기에 처했다면, 다음 사항들을 반드시 확인하고 참고해야 합니다.
