재개발구역 다세대주택 종전자산 평가 불만 제기 사건

재개발조합의 관리처분계획에 포함된 조합원 소유 다세대주택의 종전자산 평가액이 저평가되었다며 제기된 취소 소송에서 법원은 원고들의 청구를 기각했습니다. 원고들은 단독주택과 달리 다세대주택에 대해 사업구역 밖의 거래사례를 적용한 감정평가 방식이 부당하다고 주장했지만, 법원은 감정평가 실무기준에 따라 구분소유 부동산에 거래사례비교법을 적용한 것은 적법하며, 정비사업의 영향을 배제하기 위해 사업구역 밖의 사례를 사용한 것도 문제가 없다고 판단했습니다. 또한, 법원 감정 결과와도 큰 차이가 없으며 조합원 간 형평성을 잃을 정도의 위법성은 없다고 보았습니다.

관련 당사자

• 원고들: A구역 주택재개발정비사업 구역 내 다세대주택 소유자이자 피고 조합원
• 피고: A구역주택재개발정비사업조합

분쟁 상황

A구역 주택재개발정비사업조합(피고)은 사업시행계획인가를 받은 후, 감정평가법인에 의뢰하여 종전자산 가액을 평가받아 관리처분계획을 수립하고 인가받았습니다. 이 과정에서 정비구역 내 다세대주택 소유자인 조합원들(원고들)은 자신들의 주택에 대한 종전자산 평가액이 현저히 저평가되어 조합원들 사이의 형평성을 침해한다고 주장하며 관리처분계획 취소 소송을 제기했습니다. 원고들은 특히 다음과 같은 점을 문제 삼았습니다.

1. 단독주택은 공시지가기준법을 적용하여 사업구역 내 비교표준지를 사용한 반면, 다세대주택(구분소유 부동산)에는 거래사례비교법을 적용하면서 사업구역 밖의 거래사례를 적용했습니다.
2. 다세대주택 평가에 사용된 사업구역 밖의 거래사례들은 입지조건 등 개별 요인이 원고들 주택보다 열등한 경우를 선정하여 부당하게 평가액이 낮아졌다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

재개발사업 관리처분계획상 조합원 소유 다세대주택의 종전자산 평가 방식과 결과가 조합원들 사이의 형평성을 상실할 정도로 현저히 저평가되어 위법한지 여부

법원의 판단

원고들의 청구를 모두 기각하며 소송비용은 원고들이 부담한다.

결론

재판부는 피고 조합이 수립한 관리처분계획 중 원고들 소유 다세대주택의 종전자산 평가 부분이 감정평가 실무기준에 따라 적법하게 이루어졌으며, 관계 법령에서 정한 평가 방식을 위반하거나 조합원들 사이의 형평성을 잃게 할 정도로 부당하다고 볼 만한 객관적인 근거가 없다고 판단했습니다. 특히 법원의 감정촉탁 결과와 비교했을 때도 큰 차이가 없어 원고들의 재산권을 본질적으로 침해한 것으로 보기 어렵다고 보아 청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 구 도시 및 주거환경정비법 (2019. 4. 23. 법률 제16383호로 개정되기 이전의 것)​
   • 제74조 제1항 제5호: 분양대상자별 종전 토지 또는 건축물의 가격은 '사업시행인가의 고시가 있은 날'을 기준으로 산정합니다.
   • 제76조 제1항 제1호: 관리처분계획은 종전의 토지 또는 건축물의 면적, 이용상황, 환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다는 기준에 따라야 합니다.
2. 관련 법리
   • 주택재개발사업의 관리처분계획은 사업시행에 있어 반드시 수립해야 하는 법률이 정한 행정계획으로서, 내용 중 토지등소유자의 지위나 권리·의무 인정 등은 재량의 여지가 없으나 그 밖의 사항은 상당한 계획재량이 인정됩니다. 따라서 적법하게 인가된 관리처분계획이 토지등소유자들 사이에 다소 불균형을 초래하더라도 특정인의 재산권을 본질적으로 침해하는 것이 아닌 한 위법하다고 할 수 없습니다. (대법원 2010. 10. 28. 선고 2009두4029 판결 참조)
   • 주택재개발사업의 관리처분계획을 위한 종전자산 평가는 조합원들 사이의 분양 또는 분배 기준이 되는 권리가액 산정이 주 목적이며, 공익사업 보상 평가와는 목적 등에 상당한 차이가 있습니다. 따라서 관계 법령에서 정한 평가방식을 위반했거나 조합원 간 형평성을 잃게 할 정도로 부당하지 않은 한 위법하다고 보기 어렵습니다.
3. 국토교통부 고시 '감정평가 실무기준'
   • 단독주택 감정평가는 공시지가기준법을 적용합니다.
   • 구분소유 부동산 (다세대주택 등) 감정평가는 건물(전유 부분 및 공유 부분)과 대지사용권을 일체로 하여 거래사례비교법을 적용합니다.
   • 도시정비사업 종전자산 평가는 정비구역 지정에 따른 공법상 제한이나 토지이용계획 변경의 영향을 받지 아니한 상태를 기준으로 이루어져야 하며, 조합원별 출자자산의 균형이 유지되도록 해야 합니다. 따라서 정비사업의 영향을 받지 않는 사업구역 외의 유사한 거래사례를 적용하는 것이 적법합니다.

참고 사항

1. 주택재개발사업에서 종전자산 평가는 조합원들 간의 분양 또는 분배 기준이 되는 권리가액 산정이 주된 목적이므로, 공익사업을 위한 보상 평가와는 그 목적과 방식에 차이가 있을 수 있습니다.
2. 관리처분계획은 사업시행자의 광범위한 계획 재량이 인정되는 행정계획이므로, 특정 조합원의 재산권을 본질적으로 침해하지 않는 한 다소의 불균형이 있더라도 위법하다고 보기는 어렵습니다.
3. 국토교통부 고시 '감정평가 실무기준'에 따르면, 단독주택은 공시지가기준법을, 다세대주택과 같은 구분소유 부동산은 건물과 대지사용권을 일체로 하여 거래사례비교법을 적용하도록 규정하고 있습니다.
4. 정비사업의 영향을 받지 않은 상태를 기준으로 종전자산을 평가해야 하므로, 사업구역 외의 유사한 거래사례를 적용하는 것이 반드시 위법하다고 볼 수 없습니다.
5. 감정평가 결과에 이의가 있는 경우, 평가 방식이 관계 법령을 위반했거나 조합원 간 형평성을 현저히 잃게 할 정도로 부당하다는 객관적인 증거를 제시하는 것이 중요합니다. 단순히 평가액이 예상보다 낮거나 다른 유형의 부동산과 평가 방식이 다르다는 이유만으로는 인용되기 어려울 수 있습니다.