산업단지 내 토지에 건설폐기물과 연약지반 하자가 있어 발생한 매매 손해배상 사건

원고 A는 피고 경기도시공사가 조성한 산업단지의 지원시설 용지(토지)를 매수하여 업무시설을 건축하려 했습니다. 건물 신축 공사 중 토지 지하에서 간이화장실 등 건설폐기물이 매립된 것을 발견했으며 지반조사 결과 토지가 연약지반인 것으로 확인되었습니다. 이에 원고는 피고에게 계약 해제 및 손해배상을 요구했으나 피고가 거부하자 소송을 제기했습니다. 법원은 이 토지에 건설폐기물 매립 및 연약지반 하자가 존재하며 피고가 이에 대한 하자담보책임을 져야 한다고 판단하여 원고의 손해배상 청구를 인용했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 산업단지 내 토지를 구매하여 업무시설을 건축하려 했던 매수인
• 피고 경기도시공사: 지방공기업법에 따라 산업단지를 조성하고 토지를 분양한 공기업

분쟁 상황

피고 경기도시공사는 화성 C 일반 산업단지를 조성한 후 2017년 12월 지원시설용지 공급 공고를 냈습니다. 원고 A는 이 공고를 보고 2017년 12월 28일 피고로부터 F블럭 토지 482㎡를 매매대금 267,218,000원에 매수하고 계약금 13,360,900원을 지급했습니다. 2018년 1월 18일 잔금 219,785,710원을 지급하고 토지 소유권 이전등기를 마쳤습니다. 원고는 이 토지 위에 4층 규모의 업무시설(오피스텔)을 건축하기 위해 계약들을 체결하고 2018년 3월 29일 건축허가를 받아 5월 8일 착공했습니다. 그러나 착공 후 기초 굴착 과정에서 토지 지하에 간이화장실 등 건설폐기물이 매립된 것을 발견했으며 공사를 중단하고 피고에게 이 사실을 알렸습니다. 지반조사 결과 토지가 지표면으로부터 5~6m 깊이까지 느슨한 상대밀도의 연약지반으로 확인되어 건물 신축을 위해서는 약 88,000,000원 상당의 PHC 파일 공법 보강공사가 필요한 상태였습니다. 원고는 2018년 6월 1일 피고에게 폐기물과 연약지반으로 인한 추가 비용 발생을 이유로 매매계약 해제 및 지출 비용 상환을 요구했으나, 피고는 폐기물은 처리 가능하나 연약지반 판단이 어려워 계약 해제에 응할 수 없다고 답변했습니다. 이후에도 합의가 이루어지지 않자 원고는 피고를 상대로 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건 토지에 건설폐기물 매립 및 연약지반이라는 하자가 존재하는지 여부, 매도인인 피고 경기도시공사가 위 하자에 대해 민법상 하자담보책임을 지는지 여부, 계약서에 명시된 피고의 면책 조항이 이 사건 하자에 대해서도 효력이 있는지 여부, 하자로 인해 원고가 입은 손해의 구체적인 범위는 어디까지인지

법원의 판단

피고는 원고에게 164,256,970원 및 이에 대하여 2018년 10월 24일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라는 명령이 내려졌습니다. 소송비용은 피고가 부담하며 제1항은 가집행할 수 있다고 판결되었습니다.

결론

법원은 매도인이 분양한 토지 지하에 매립된 건설폐기물과 건축 목적에 부적합한 연약지반을 명백한 하자로 인정했습니다. 특히 매수인이 현지답사만으로는 확인하기 어려운 숨겨진 하자에 대해서는 계약서상 면책 조항의 효력을 제한하여 매도인의 하자담보책임을 폭넓게 인정했습니다. 이로써 피고 경기도시공사는 매수인인 원고에게 하자로 인해 발생한 총 164,256,970원 상당의 손해를 배상할 의무를 지게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 매매 목적물에 하자가 있을 때 매도인이 부담하는 민법 제580조의 '하자담보책임'을 다루고 있습니다.

민법 제580조 (매도인의 하자담보책임)​ 매매의 목적물에 하자가 있을 때 매수인은 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 하지만 매수인이 하자가 있음을 알았거나 쉽게 알 수 있었을 때는 책임을 물을 수 없습니다.

관련 법리 및 적용

1. 하자의 판단 기준: 법원은 매매 목적물의 하자 여부를 '매매 당시의 여러 사정을 고려하여 그 목적물이 통상적으로 갖추어야 할 품질이나 상태를 갖추었는지'를 기준으로 판단합니다. 이 사건에서 이 토지는 산업단지 내 지원시설 용지로 업무시설을 건축할 것을 전제로 분양된 것이므로, 통상적인 건축이 가능한 상태여야 합니다.
2. 폐기물 매립의 하자: 법원은 토지 면적의 약 30%(145㎡)에 약 87톤 규모의 혼합건설폐기물이 약 0.5m 깊이로 매립되어 있고 그 처리에 8,586,970원 상당의 비용이 드는 사실을 인정했습니다. 이는 매매 목적물이 통상적으로 기대되는 품질이나 상태를 갖추지 못한 '하자'에 해당한다고 판단했습니다.
3. 연약지반의 하자: 토지 지표면으로부터 5~6m 깊이까지 연약지반이며, 지하 1층, 지상 4층 규모의 오피스텔을 신축하기 위해서는 약 88,000,000원 상당의 파일 공법을 통한 기초지반 보강공사가 필요했습니다. 법원은 공기업인 피고가 토지를 조성하고 경기도지사로부터 준공인가까지 받아 분양한 점, 원고가 일반적인 건축을 예상하고 계약한 점 등을 종합하여, 별도의 기초지반 보강공사 없이는 통상적인 공법으로 건물을 신축할 수 없는 연약지반 상태는 당사자가 예정한 성질을 결여한 '하자'에 해당한다고 보았습니다.
4. 매도인 면책 조항의 효력: 피고는 계약서의 '매수인이 직접 토지의 조성상태 및 현황(연약지반, 기타 토지이용장애사항 등)을 확인하고 그 상태 및 현황을 수인(받아들임)한다'는 면책 조항을 주장했습니다. 그러나 법원은 매립된 폐기물이 지하 0.5m 깊이에 있어 굴착 없이는 확인이 불가능하고, 연약지반 또한 표준관입시험 등 전문적인 지반조사를 통해서만 확인 가능한 점을 지적했습니다. 따라서 원고가 단순히 현지 답사나 관계 도면 확인만으로는 이러한 숨겨진 하자를 알 수 없었으므로, 면책 조항이 매도인의 하자담보책임을 면하게 할 수는 없다고 판단했습니다. 매수인의 현황 확인 책임은 매매 목적물의 통상적인 사용에 지장이 없는 범위 내에서 요구되는 것으로 해석했습니다.

참고 사항

토지 매매 시 특히 건축을 목적으로 하는 경우, 계약 전 육안으로 확인하기 어려운 지하 매립물이나 지반 상태를 파악하기 위한 철저한 지반조사 및 현장 확인이 필수적입니다. 계약서에 '현황 확인 및 수인 조건'과 같은 면책 조항이 있더라도, 매수인이 통상적인 방법으로 알 수 없는 숨겨진 하자(지하 폐기물, 전문가 진단이 필요한 연약지반 등)에 대해서는 매도인이 하자담보책임을 질 수 있다는 점을 인지해야 합니다. 공기업이나 공공기관이 조성·분양한 토지라고 해서 하자가 전혀 없을 것이라고 맹신하기보다는, 중요한 건축 계획이 있다면 필요한 경우 반드시 전문가를 통한 추가적인 지반조사 등을 고려하는 것이 좋습니다. 만약 토지 매매 후 하자를 발견했다면, 즉시 매도인에게 그 사실을 고지하고, 하자의 내용과 정도를 명확히 입증할 수 있는 증거(지반조사 보고서, 폐기물 처리 견적, 전문가 의견 등)를 확보하는 것이 중요합니다. 하자로 인해 기존 설계 변경, 공사 중단, 추가 공사비, 감리비 등 불필요하게 발생한 비용들에 대한 증빙 자료를 철저히 보관해야 손해배상 청구 시 유리하게 작용할 수 있습니다.