용인 주택 분양 광고 내용과 다른 시공으로 인한 손해배상 판결

이 사건은 용인시 처인구 U에 신축된 V 주택을 분양받은 원고들이 분양업체인 피고 P, Q과 조경 및 주차장 공사를 담당한 피고 R을 상대로 제기한 손해배상 소송입니다. 원고들은 주택에 분양광고와 다른 내용의 시공(무인택배시스템, 이건시스템 창호, 시스템 에어컨 미설치 또는 일부 미설치) 및 허가/준공 도면과 다른 하자가 존재하며, 조경 및 주차장 공사에도 부실 시공 하자가 있다고 주장하며 손해배상을 청구했습니다. 반면 피고 P, Q은 원고들이 분양대금 잔금 지급을 지체했으므로 그에 대한 지연손해금을 청구하는 반소를 제기했습니다. 법원은 분양업체인 피고 P, Q이 분양광고 내용과 다른 시공 및 주택 하자에 대한 손해배상 책임이 있다고 인정하여 원고들에게 총 2억 7천여만 원의 손해배상액을 지급하라고 판결했습니다. 또한 조경 및 주차장 공사 시공사인 피고 R에게도 하자로 인한 손해배상 책임이 있다고 인정하여 원고들에게 총 7천여만 원의 손해배상액을 지급하라고 판결했습니다. 그러나 피고 P, Q이 제기한 반소에 대해서는 원고들의 잔금 지급 의무와 피고들의 소유권 이전 의무 및 하자 보수 의무가 동시이행 관계에 있었으므로, 피고들이 이행 제공을 하지 않은 상태에서 원고들에게 잔금 지연에 대한 책임을 물을 수 없다고 보아 피고들의 반소 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고들 (A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, 망 L의 소송수계인 M과 N, O): 용인시 처인구 U에 위치한 V 주택을 분양받은 사람들로, 주택의 하자 및 분양 계약 위반으로 인한 손해배상을 청구했습니다.
• 피고 P: 'S'라는 상호로 주택분양업을 하는 사업자 중 한 명입니다.
• 피고 Q: 'T'라는 상호로 주택분양업을 하는 사업자 중 한 명입니다.
• 피고 주식회사 R: 이 사건 주택의 조경공사 및 주차장공사를 담당한 건축공사업 회사입니다.

분쟁 상황

여러 명의 원고들은 피고 P 또는 Q으로부터 용인시에 신축되는 V 주택을 각각 분양받았습니다. 피고 P과 Q은 분양 과정에서 무인택배시스템, 이건시스템 창호, 천정형 시스템 에어컨 4대 설치 등 구체적인 내용이 담긴 분양광고를 배포했습니다. 또한 일부 원고들은 피고 R에게 주택의 조경공사 및 주차장공사를 도급했습니다. 이후 원고들이 주택을 인도받아 소유권이전등기를 마치는 과정에서, 분양광고에 명시된 내용(무인택배시스템, 이건시스템 창호, 시스템 에어컨)이 일부 주택에 시공되지 않았거나, 허가도면/준공도면과 다르게 시공된 하자가 발견되었습니다. 더불어 피고 R이 시공한 조경 및 주차장 공사에도 부실 시공으로 인한 하자가 발생했습니다. 원고들은 이러한 문제들로 인해 피고들에게 손해배상을 청구했고, 피고 P, Q은 원고들이 분양대금 잔금을 늦게 지급했다며 지연손해금을 청구하는 반소를 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 주택 분양 계약에서 분양광고의 내용이나 모델하우스 설명이 계약 내용이 될 수 있는지 여부와 그 위반으로 인한 손해배상 책임의 유무입니다. 둘째, 분양된 주택에 허가도면이나 준공도면과 다르게 시공되거나 부실하게 시공된 하자가 있는지 여부와 그에 따른 손해배상 책임의 유무입니다. 셋째, 조경 및 주차장 공사 부분에서 부실 시공으로 인한 하자가 있는지 여부와 시공사의 손해배상 책임 유무입니다. 넷째, 분양대금 잔금 지급 의무와 분양자의 소유권 이전 의무 또는 하자 보수 의무가 동시이행 관계에 있는지 여부 및 잔금 지연에 따른 지연손해금 책임 유무입니다.

법원의 판단

법원은 본소 청구에 대해 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고 P은 원고 A에게 29,159,060원, 원고 B, C에게 각 12,147,736원, 원고 D, E에게 각 12,481,497원, 망 L의 소송수계인 M에게 20,873,125원, 망 L의 소송수계인 N에게 13,915,417원을 지급하라고 명령했습니다.
2. 피고 Q은 원고 F, G에게 각 12,861,587원, 원고 H에게 21,857,630원, 원고 I, O에게 각 11,821,883원, 원고 J, K에게 각 12,242,668원을 지급하라고 명령했습니다.
3. 피고 주식회사 R은 원고 A에게 8,868,616원, 원고 B에게 10,152,259원, 원고 E에게 9,120,952원, 원고 F에게 9,040,155원, 원고 H에게 6,950,898원, 원고 I에게 5,874,907원, 원고 J에게 5,956,031원, 망 L의 소송수계인 M에게 5,052,234원, 망 L의 소송수계인 N에게 3,368,156원을 지급하라고 명령했습니다. 위 각 금액에 대해 피고 P은 2017년 11월 3일부터, 피고 Q은 2017년 9월 30일부터, 피고 주식회사 R은 2017년 9월 29일부터 2020년 2월 5일까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금도 함께 지급하라고 판결했습니다.
4. 원고들의 피고들에 대한 나머지 본소 청구와 피고 P, Q의 원고들에 대한 반소 청구는 모두 기각했습니다.
5. 소송비용은 본소 및 반소를 합하여 원고들 및 원고 O이 30%, 피고들 및 피고 주식회사 R이 나머지를 부담하도록 결정했습니다.

결론

이 판결은 분양광고의 내용이나 모델하우스 설명이 계약의 구체적인 조건이 될 수 있으며, 이를 이행하지 않았을 경우 분양업자에게 손해배상 책임이 있음을 명확히 했습니다. 또한 주택의 하자 발생 시 분양업체 및 시공사의 책임이 인정되었고, 분양대금 잔금 지급 의무와 소유권 이전 의무 또는 하자 보수 의무가 동시이행 관계임을 인정하여 수분양자의 권리를 보호했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결에는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.

1. 채무불이행으로 인한 손해배상 (민법 제390조): 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서는 피고 P, Q이 분양광고에 명시된 무인택배시스템, 이건시스템 창호, 천정형 시스템 에어컨 설치 등의 내용을 이행하지 않아 분양 계약상의 채무를 불이행한 것으로 판단되어 손해배상 책임이 인정되었습니다.
2. 계약 내용의 확정 (대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결 참조): 분양 계약서 자체만으로는 목적물의 외형이나 재질이 완전히 특정되지 않은 경우, 분양광고 내용이나 모델하우스 설명 등은 비록 청약의 유인에 불과하더라도, 사회통념상 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 대해서는 분양자와 수분양자 사이에 이를 계약 내용으로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봅니다. 이 판결은 이러한 법리를 인용하여 분양광고의 내용이 계약의 일부가 됨을 인정했습니다.
3. 하자보수에 갈음하는 손해배상: 건물의 하자로 인해 건물 이용에 지장이 있거나 가치가 감소하는 경우, 하자를 보수하는 데 드는 비용 상당액을 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 피고 P, Q은 허가도면, 준공도면과 다른 시공 및 부실 시공으로 인한 하자에 대해, 피고 R은 조경 및 주차장 공사 하자에 대해 하자보수 비용 상당의 손해배상 책임이 있다고 판단되었습니다.
4. 동시이행의 항변권 (민법 제536조): 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 원고들의 분양대금 잔금 지급 의무와 피고 P, Q의 소유권 이전 등기 의무, 그리고 피고 P의 하자 보수 의무가 동시이행 관계에 있다고 보았습니다. 따라서 피고들이 먼저 그 의무를 이행하지 않았으므로, 원고들이 잔금 지급을 지체했더라도 이에 대한 지연손해금을 부담할 책임이 없다고 판단하여 피고들의 반소 청구를 기각했습니다.
5. 지연손해금 (상법 제54조, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항): 금전채무의 불이행 시 채무자는 지연손해금을 지급할 의무가 있습니다. 상법상 상행위로 인한 채무는 연 6%, 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 소송 계속 중에는 더 높은 이율(연 12%)이 적용될 수 있습니다. 법원은 피고들이 원고들에게 지급할 손해배상금에 대해 이러한 지연이자를 적용했습니다.

참고 사항

비슷한 문제에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

1. 분양 계약 시 내용 확인 철저: 분양 계약서 외에 분양광고, 모델하우스의 설명, 마감재 목록 등 구체적인 내용이 포함된 자료들을 꼼꼼히 확인하고 보관해야 합니다. 계약서에 명시되지 않은 사항이라도 분양광고의 내용이 사회 통념상 계약 이행을 청구할 수 있는 구체적인 사항이라면 계약 내용으로 인정될 수 있습니다.
2. 주택 인도 및 잔금 지급 시 확인: 주택을 인도받을 때는 반드시 사전에 도면과 분양광고 내용, 모델하우스의 설명과 비교하여 실제 시공 상태를 면밀히 확인해야 합니다. 하자가 발견될 경우 사진이나 영상 등 명확한 증거를 남기고, 하자 내용과 요구 사항을 서면으로 분양자에게 통보하여 기록을 남기는 것이 중요합니다.
3. 동시이행 항변권 활용: 분양대금 잔금 지급 의무와 분양자의 소유권 이전 의무, 또는 하자가 명백하여 하자 보수 의무가 있는 경우에는 이들이 동시이행 관계에 있을 수 있습니다. 즉, 분양자가 소유권 이전이나 하자 보수를 제대로 이행하지 않는다면, 수분양자는 그 이행을 받을 때까지 잔금 지급을 거부할 수 있는 권리(동시이행 항변권)를 주장할 수 있습니다. 무조건 잔금을 지불하기 전에 법률 전문가와 상담하여 자신의 권리를 확인해야 합니다.
4. 하자 보수 및 손해배상 청구 준비: 하자가 발생했을 경우, 하자의 내용, 범위, 보수 비용에 대한 객관적인 증거(예: 감정인의 감정 결과)를 확보하는 것이 중요합니다. 이는 손해배상 청구 시 배상액을 산정하는 데 결정적인 역할을 합니다.
5. 시공사 책임: 분양자와 별개로 시공을 담당한 업체가 있다면, 시공사의 부실 시공으로 인한 하자에 대해서는 해당 시공사에게도 직접 손해배상을 청구할 수 있습니다. 계약 관계와 책임 주체를 명확히 확인해야 합니다.