부동산 중개 수수료 면하려 중개인 배제 후 직접 계약 체결 사건

공인중개사 A는 피고 B의 의뢰를 받아 부동산을 중개하던 중, 피고 B가 중개 수수료를 피하고자 공인중개사 A를 배제하고 매도인 D과 직접 매매계약을 체결했습니다. 원고 A는 자신의 중개 활동에 대한 중개수수료 2,340만 원 및 지연손해금을 청구했습니다. 법원은 중개인의 노력이 계약 성사에 크게 기여했고, 의뢰인이 중개 수수료 면탈 목적으로 중개인을 배제한 경우 중개인은 기여한 정도에 상응하는 수수료를 청구할 권리가 있다고 판단했습니다. 다만, 약정된 수수료율이 없으므로 법원은 제반 사정을 고려하여 매매대금의 0.5%인 1,300만 원을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 'C부동산공인중개사사무소'를 운영하는 공인중개사
• 피고 주식회사 B: 원고 A에게 부동산 매수 중개를 의뢰한 후, 중개인을 배제하고 매도인 D으로부터 평택시 E 창고용지 및 지상 창고를 매수한 회사
• D: 평택시 E 창고용지 및 지상 창고의 원래 소유자이자 피고 B에게 부동산을 매도한 사람

분쟁 상황

원고 A는 공인중개사로서 피고 B의 의뢰를 받아 건평 200평 이상, 대지 1,000평 이상의 즉시 입주 가능한 물건을 찾고 있었습니다. 원고 A는 이 조건에 맞는 평택시 E 창고용지 및 지상 창고(이 사건 부동산)를 찾아 매도인 D 측과 매매조건을 조율하고 매매대금을 26억 원으로 수렴시켰습니다. 원고 A는 피고 B가 이 사건 부동산을 담보로 얼마까지 대출받을 수 있는지 은행에 알아보는 등 중개 업무를 계속했습니다. 그러나 피고 B는 중개 수수료를 지급하지 않으려는 목적으로 원고 A를 배제한 채 2021년 2월 17일 매도인 D과 직접 매매계약을 체결했습니다. 매매계약서에는 원고와 피고가 상호 공인중개인의 관여 없이 계약이 체결된 것으로 기재되어 있었습니다. 이에 원고 A는 피고 B에게 중개 활동에 대한 중개보수 2,340만 원(26억 원 x 법정중개수수료율 0.9%) 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 청구하며 소송을 제기했습니다. 피고 B는 원고 A의 중개행위가 없었으며 자신은 부동산에 게시된 표지를 보고 매도인을 직접 만나 계약한 것이므로 중개수수료를 지급할 의무가 없다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

중개 의뢰인이 중개수수료를 면할 목적으로 중개인을 배제하고 직접 계약을 체결한 경우 중개인이 중개수수료를 청구할 수 있는지 여부 및 그 금액 산정 방법입니다.

법원의 판단

피고는 원고에게 1,300만 원 및 이에 대해 2021년 5월 4일부터 2021년 10월 13일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구인 2,340만 원에 대한 청구는 기각되었습니다. 소송비용 중 40%는 원고가, 나머지 60%는 피고가 각각 부담합니다.

결론

법원은 공인중개사 A가 피고 B의 부동산 매수 중개에 상당한 기여를 했음에도 B가 중개 수수료를 면하고자 A를 배제하고 직접 계약을 체결한 사실을 인정하여, 원고 A에게 중개수수료를 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. 다만, 원고 A가 주장한 2,340만 원 전액이 아닌, 법원이 정한 합리적인 범위 내의 1,300만 원 및 지연손해금만을 인정하여 원고의 일부 승소 판결을 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제686조(수임인의 보수청구권): 본 조항은 '수임인은 특별한 약정이 없으면 보수를 청구하지 못한다. 그러나 보수있는 계약은 그러하지 아니하다'고 규정하며 일반적으로 부동산 중개는 위임의 성격을 가지므로 중개수수료 지급에 대한 약정이 없으면 보수를 청구하기 어렵다는 원칙이 적용될 수 있습니다. 그러나 본 판례에서는 예외적으로 중개인의 중개행위로 매매계약이 거의 성사 단계에 이르렀으나 중개의뢰인이 중개수수료를 피하고자 중개인을 배제한 채 직접 계약을 체결한 경우에는 민법 제686조의 취지 및 거래상의 신의칙에 비추어 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권리가 있다고 보았습니다. 이는 중개인의 노력을 부당하게 침해하는 행위에 대한 보상과 신의성실 원칙을 강조한 것입니다. 공인중개사법 제32조(중개보수 및 실비): 이 법 조항은 개업공인중개사가 중개 업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 지급받을 권리가 있음을 명시하고 있습니다. 판례는 원고와 피고 사이에 명시적인 중개보수 약정이 없었더라도 중개 업무를 의뢰한 이상 소정의 보수를 지급하기로 하는 묵시적인 합의가 있었다고 판단했습니다. 중개보수의 금액은 법규에 의해 규제되는 범위 내에서, 또는 동종·유사 거래 관행에 따른 합리적인 범위 내에서 결정되어야 하며 약정이 없는 경우 법원이 제반 사정을 참작하여 액수를 정할 수 있다는 법리가 적용되었습니다. 본 사건에서는 원고가 주장한 법정중개수수료율 0.9% 대신 법원이 매매대금의 0.5%(1,300만 원)를 적정 보수로 판단하여 지급을 명령했습니다.

참고 사항

부동산 중개인이 중개 활동을 통해 계약 성사에 크게 기여했음에도 불구하고 의뢰인이 중개 수수료를 면하기 위해 중개인을 배제하고 직접 계약을 체결한 경우 중개인은 기여한 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권리가 인정될 수 있습니다. 중개 행위의 증거를 명확히 남겨두는 것이 중요합니다. 예를 들어 매물 소개 자료, 매도인 및 매수인과의 통화 기록, 문자 메시지, 중개업무 진행 과정에 대한 기록 등은 중개인의 기여도를 입증하는 데 중요한 역할을 합니다. 중개수수료의 금액은 명시적인 약정이 없더라도 관련 법령, 일반적인 거래관행, 중개의 난이도, 중개대상물의 가액, 그리고 중개인의 기여도 등을 종합적으로 고려하여 법원이 합리적인 범위 내에서 결정할 수 있습니다. 법정 수수료율이 항상 그대로 적용되는 것은 아니며 재판부의 판단에 따라 조정될 수 있습니다. 거래 당사자들이 중개인을 배제하고 직접 계약을 체결할 계획이라면 중개인의 기여가 상당 부분 있었다면 추후 중개수수료 청구 소송에 직면할 수 있음을 인지해야 합니다.