손해배상
원고 A 주식회사가 피고 B와 체결한 아파트 분양계약에서 피고가 중도금을 납입하지 않아 계약이 해지되었고 이에 원고가 계약서상의 위약금 3,490만 원을 청구한 사건입니다. 법원은 피고의 계약 불이행으로 인한 계약 해지가 적법하다고 보고 원고의 청구를 인용하여 피고에게 위약금 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
원고 A 주식회사는 2017년 8월 16일 피고 B와 평택 C 아파트(D호) 분양계약(총 공급가액 3억 9,900만 원)을 체결했습니다. 피고는 계약 당시 1차 계약금 500만 원과 발코니확장비 100만 원을 납부했으나 2차 계약금 3,490만 원을 비롯해 그 이후 중도금(제3차 중도금 기한 2017년 11월 10일)을 납입하지 않았습니다. 원고는 2018년 3월 20일, 2018년 10월 16일 및 2018년 11월 12일경 피고의 주소지로 이 사건 분양계약의 이행을 최고하였으나 모두 반송되었습니다. 이후 원고는 2018년 12월 18일경 피고에게 계약 이행을 다시 최고한 후 2019년 2월 12일 피고에게 이 사건 분양계약 해제를 통보했으며 각 통보서는 다음 날 피고에게 송달되었습니다. 원고는 피고의 중도금 미납으로 인한 계약 해지를 주장하며 계약서상의 위약금 조항에 따라 3,490만 원의 지급을 청구했습니다. 피고는 이 사건 분양계약이 1차 계약금 반환을 포기하면서 묵시적으로 해지되었다고 주장했습니다.
피고의 중도금 미납으로 인한 분양계약 해지의 적법성 여부 및 계약서에 명시된 위약금 조항에 따라 피고가 위약금을 지급할 의무가 있는지 여부입니다. 특히 피고 측의 '묵시적 해지' 주장이 받아들여질 수 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고 B가 원고 A 주식회사에게 3,490만 원 및 2019년 4월 4일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송 비용은 피고가 부담하며 이 판결은 가집행할 수 있습니다.
법원은 피고 B가 아파트 분양계약에 따른 2차 계약금 및 중도금을 납입하지 않아 원고 A 주식회사가 계약 이행을 최고한 후 적법하게 계약을 해제했음을 인정했습니다. 피고 측이 주장한 '묵시적 해지' 주장에 대해서는 피고의 처가 분양대행사 팀장으로 일하면서 계약 불이행 이후에도 별다른 약정을 하지 않았고 원고가 지속적으로 계약 이행을 최고했던 사정 등을 종합하여 볼 때 묵시적 해지의 합의가 있었다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 따라서 계약서상의 위약금 조항에 따라 피고는 원고에게 3,490만 원을 지급할 의무가 있다고 결론 내렸습니다.
민법 제544조 (이행지체와 해제): 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 이 사건에서 원고는 피고가 2차 계약금 및 중도금을 납입하지 않자 여러 차례 이행을 최고하였고 피고가 이를 이행하지 않아 계약을 적법하게 해제했습니다. 민법 제398조 (배상액의 예정): 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있으며 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있습니다. 이 사건 분양계약서에는 계약 해제 시 분양대금의 10%를 위약금으로 지급한다는 조항이 있었습니다. 이는 손해배상액 예정에 해당하며 피고의 귀책사유로 계약이 해제된 경우 피고는 계약서에 따라 위약금을 지급할 의무가 있습니다. 법원은 이 조항을 근거로 원고의 위약금 청구를 인용했습니다. 묵시적 합의의 불인정: 법원은 계약의 묵시적 해지를 주장하는 경우 단순히 상대방의 납부 불이행이나 1차 계약금 포기 등의 사정만으로는 묵시적 합의가 있었다고 쉽게 인정하지 않습니다. 계약 해지와 같은 중요한 의사표시의 합치는 분명한 증거가 있어야 합니다.
분양계약 체결 시 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하고 특히 위약금 조항이나 계약 해제 조건 등을 명확히 인지해야 합니다. 계약금 중도금 잔금 등 대금 납부 일정과 금액을 철저히 관리하여 납부 기한을 놓치지 않도록 주의해야 합니다. 계약 이행이 어렵다고 판단될 경우 상대방과 명확한 의사 합치를 통해 계약 변경이나 해지 조건을 서면으로 협의하는 것이 중요합니다. 단순히 1차 계약금 포기 등의 사정만으로는 묵시적 합의가 인정되기 어려울 수 있습니다. 계약 이행 최고나 해제 통보와 같은 중요한 의사표시는 내용증명 등 송달 사실을 증명할 수 있는 방법으로 보내야 분쟁 발생 시 증거로 활용할 수 있습니다. 계약 당사자 중 일방이 분양대행사 등 관련 업계 종사자라고 할지라도 계약의 효력에 영향을 미치는 약정은 반드시 서면으로 명확히 해야 법적 효력을 주장할 수 있습니다.
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