계약금
원고 A는 어머니 C로부터 증여받은 부동산 지분 1/2을 피고 B(원고의 형제)에게 1억 4,000만 원에 매도하는 계약을 체결했으므로, 피고는 매매대금을 지급해야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 하지만 법원은 원고와 피고 사이에 실제 매매대금을 주고받을 의사 없이 등기원인 서류를 갖추기 위해 형식상 매매계약서를 작성한 것으로 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.
어머니 C는 1982년 부동산을 매수하여 소유하다가 1991년과 2003년 대출을 받으며 근저당권을 설정했습니다. 2005년 경매가 시작되었으나 피고 B가 2006년 C의 대출원리금 73,667,776원을 대신 갚아 경매가 취하되었습니다. 이후 C는 2006년 10월 19일 원고 A와 피고 B에게 이 부동산의 1/2 지분씩을 증여했습니다. 2012년 12월 1일, 원고와 피고는 원고 지분을 피고에게 1억 4,000만 원에 매도한다는 내용의 매매계약서를 작성했고, 원고는 2013년 1월 8일 피고에게 지분 소유권이전등기를 마쳐주었습니다. 이후 원고는 피고에게 약정한 매매대금 1억 4,000만 원 및 지연손해금의 지급을 청구하며 이 사건 소송을 제기했습니다. 피고는 C의 채무를 대위변제한 후 절세를 위해 원고와 피고 공동 명의로 증여 등기를 한 것이며, 원고는 처음부터 부동산에 아무런 권리가 없었고 실제 매매계약이 있었던 것이 아니라고 주장하며 매매대금 지급 의무가 없다고 맞섰습니다.
이 사건의 핵심 쟁점은 원고와 피고 사이에 체결된 부동산 매매계약이 실제로 매매대금을 주고받으려는 당사자들의 진정한 의사에 따라 성립된 유효한 계약인지 여부입니다. 또한 원고가 과거에 해당 부동산 지분에 대해 피고가 실질적인 단독 소유자임을 인정하는 진술들을 한 점이 계약의 유효성 판단에 어떤 영향을 미치는지도 중요한 쟁점이었습니다.
법원은 원고 A의 피고 B에 대한 1억 4,000만 원 매매대금 청구를 기각하고, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 여러 증거와 정황을 종합하여 원고와 피고가 2012년 12월 1일 작성한 매매계약서가 실제 매매대금을 주고받을 의사 없이 단지 등기원인 서류를 갖추기 위해 형식적으로 작성된 것이라고 판단했습니다. 원고는 과거 법정 증언과 공증된 사실확인서 등에서 해당 지분이 피고의 것이며, 명의만 원고 앞으로 되어 있었을 뿐임을 여러 차례 진술했습니다. 또한 원고가 부동산 공유자로서의 권리를 행사하거나 의무를 부담했다는 정황이 부족하고, 매매대금 잔금에 대해 10년 가까이 청구하지 않다가 피고가 원고를 상대로 다른 소송을 제기하자 비로소 매매대금 소송을 제기한 점 등이 복합적으로 고려되었습니다. 이에 따라 매매계약의 성립이 인정되지 않아 원고의 매매대금 청구를 받아들이지 않았습니다.
이 사건은 계약의 유효성 판단에 있어 당사자들의 '진정한 의사'가 무엇인지가 핵심이 되는 사안입니다. 민법 제105조는 법률행위의 해석에 관하여 당사자의 진정한 의사가 무엇인지가 중요함을 규정하고 있으며, 계약의 해석에 있어서는 문언의 내용뿐만 아니라 그 계약이 이루어진 동기와 경위, 당사자들이 계약에 의하여 달성하려는 목적, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여야 합니다. 이 사례에서 법원은 원고와 피고가 작성한 매매계약서가 겉으로는 매매 형식을 띠고 있으나, 실제로는 매매대금을 주고받을 의사 없이 단순히 부동산 지분 이전등기에 필요한 서류를 갖추기 위한 '형식적인' 계약에 불과하다고 판단했습니다. 이는 계약의 본질적인 요소인 매매대금 지급 의사와 매매 목적물 이전 의사(대금 수령 의사)에 대한 당사자들 간의 '합의(의사의 합치)'가 없었다고 본 것입니다. 특히 원고가 과거에 여러 차례 자신이 부동산의 실제 소유자가 아니며 피고가 단독 소유자임을 인정하는 진술을 한 점, 부동산의 권리 행사를 거의 하지 않은 점, 매매대금 잔금을 오랫동안 청구하지 않은 점 등이 종합적으로 고려되어 계약의 진정한 의사가 없었음을 뒷받침하는 근거가 되었습니다. 따라서 계약서가 존재하더라도 당사자들의 진정한 의사가 매매에 있지 않았다면 그 계약은 무효로 볼 수 있다는 법리가 적용된 사례입니다.
가족 간의 부동산 거래에서는 실제 의사를 명확히 하고 모든 과정을 투명하게 기록하는 것이 중요합니다. 계약서 내용과 실제 의사가 다를 경우, 나중에 분쟁이 발생했을 때 계약서 내용만으로는 권리를 주장하기 어려울 수 있습니다. 증여와 같은 무상 이전의 경우에도 그 배경과 조건을 명확히 해두는 것이 좋습니다. 특히 절세 등의 목적으로 명의를 공유하거나 형식상 계약서를 작성하는 경우, 그 실제 목적과 함께 당사자들의 진정한 의사를 증명할 수 있는 객관적인 자료들을 충분히 확보해두어야 합니다. 부동산과 관련하여 임대차 계약이나 재산세 납부 등 권리 행사 및 의무 이행에 관한 사항들을 실제 소유 관계에 부합하게 처리하고 관련 증빙을 보관하는 것이 좋습니다. 채권의 발생 시점부터 상당한 기간 동안 권리 행사를 하지 않으면, 권리 주장의 신뢰성이 떨어질 수 있으므로 기한 내에 자신의 권리를 주장하고 행사하는 것이 필요합니다.
