손해배상
하남시의 한 아파트 입주자대표회의가 아파트 시공 및 분양을 담당한 한국토지주택공사를 상대로 아파트 내 발생한 각종 하자에 대한 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 아파트 외벽 균열, 결로, 콘크리트 마감 불량, 조경수 고사, 방수 미달 등 여러 하자를 인정하였으나 일부 하자는 제외하고, 시공상의 잘못 외에 자연적인 노화현상과 입주자들의 관리상 잘못도 일부 영향을 미쳤을 가능성을 고려하여 한국토지주택공사의 책임을 70%로 제한하여 약 31억 4천만원의 손해배상을 판결했습니다.
원고인 A아파트 입주자대표회의는 2014년 12월 5일 사용승인을 받은 아파트에 외벽 균열, 누수, 결로, 콘크리트 마감 불량, 조경수 고사, 방수 미달 등 다양한 하자가 발생하자, 이를 시공 및 분양한 피고 한국토지주택공사에 하자 보수를 여러 차례 요청했습니다. 일부 하자는 보수되었으나 여전히 많은 하자가 남아있었고, 이에 입주자대표회의는 아파트 총 1,541세대 중 1,389.1세대의 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양도받아 총 55억 6천만원 상당의 손해배상을 청구하며 소송을 제기했습니다. 피고 측은 하자의 발생 시기, 보수 방법, 그리고 결로 및 조경수 고사와 같은 하자 발생 원인에 입주자들의 관리상 잘못이 있다고 주장하며 책임을 다투었습니다.
아파트 시공 및 분양 사업 주체인 한국토지주택공사가 아파트 하자에 대한 손해배상 책임을 지는지 여부, 어떤 부분이 하자로 인정될 수 있는지, 하자 발생 시기는 언제인지, 각 하자에 대한 적절한 보수 방법과 보수 비용은 얼마인지, 그리고 손해배상 책임의 범위와 제한 여부(자연 노화, 입주민 관리 부주의 등 고려)가 주요 쟁점이었습니다.
법원은 피고 한국토지주택공사가 원고 A입주자대표회의에게 총 3,146,756,610원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 3,140,005,926원에 대해서는 2019년 12월 17일부터, 1,658,503원에 대해서는 2020년 12월 25일부터, 5,092,181원에 대해서는 2021년 10월 8일부터 각 2022년 11월 15일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산됩니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 40%, 피고가 60% 부담하도록 했습니다.
이 사건 아파트의 여러 시공 하자가 인정되었으며, 피고인 한국토지주택공사는 사업 주체로서 입주자대표회의에 하자담보책임을 부담하게 되었습니다. 다만, 아파트 사용승인일로부터 약 6년이 경과하여 자연적인 노화현상이 발생했을 가능성, 하자가 입주민의 사용 및 관리상 잘못과 복합적으로 작용했을 개연성, 피고의 일부 보수 노력 등을 종합적으로 고려하여 피고의 손해배상 책임을 하자보수비용의 70%로 제한했습니다. 결과적으로 원고가 청구한 금액 5,562,646,444원 중 약 56.5%에 해당하는 금액을 인용받았습니다.
이 사건은 주로 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조'와 '민법 제667조'에 근거하여 판단되었습니다. 집합건물법 제9조는 아파트와 같은 집합건물의 사업 주체(분양자)가 건축물 하자에 대해 공동주택관리법에 따른 담보책임 기간 내에 보수하거나 손해를 배상할 책임을 지도록 규정하며, 민법 제667조는 도급계약에서 수급인이 완성한 목적물에 하자가 있을 경우 하자 보수 또는 손해배상 청구를 가능하게 합니다. 사업 주체인 한국토지주택공사는 이들 규정에 따라 하자담보책임을 부담하게 되었습니다. 또한, '건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙 제14조 제2항'은 방화문의 설치 기준을 다루며, 본 사례에서는 세대 대피공간 방화문의 도어체크 미설치가 하자인지 여부가 문제되었으나, 아파트 사용승인 당시에는 해당 규정이나 국토교통부 유권해석이 도어체크 설치를 의무화하지 않았으므로 하자로 인정되지 않았습니다. 이는 법령 적용 시 건축허가 및 사용승인 시점의 기준을 따르는 원칙을 보여줍니다. 법원은 일반적으로 완성된 건축물에 계약 내용과 다른 구조적·기능적 결함이 있거나 통상 갖춰야 할 품질을 갖추지 못한 경우를 하자로 판단하며, 하자 발생 시기는 입주자의 보수 요청 시기, 하자 보수의 불완전성, 일반 입주자의 하자 인지 난이도 등을 종합적으로 고려합니다. 자연적인 노화, 입주자의 관리상 부주의 등 여러 요인이 복합적으로 작용한 경우, 공평의 원칙과 신의성실의 원칙에 따라 손해배상 책임이 제한될 수 있습니다.
아파트 등 집합건물의 하자가 발생하면 입주자대표회의를 통해 사업주체에게 신속하게 하자 보수를 요청하는 것이 중요하며, 하자 보수 요청 기록을 명확히 남겨두면 향후 소송 시 하자 발생 시기를 증명하는 데 유리합니다. 하자의 원인이 복합적일 수 있으므로(시공상 하자, 자연 노화, 입주민 관리 부주의 등), 전문가의 감정을 통해 하자의 종류, 범위, 보수 비용을 객관적으로 확인하는 것이 중요하고, 감정인의 감정 결과는 재판에서 중요한 증거로 활용되므로 감정 절차에 적극적으로 참여하고 의견을 개진하는 것이 좋습니다. 하자담보책임 기간 내에 하자를 발견하지 못했거나 미미하게 발생한 경우에도 이후 확대되거나 재발하는 경우 초기부터 존재한 하자로 추정될 수 있으며, 불완전한 하자 보수도 새로운 하자의 원인이 될 수 있습니다. 공동주택의 사용승인 후 시간이 많이 지났을 경우, 자연적인 노화현상이나 입주민의 관리상 잘못이 손해배상 책임 비율을 제한하는 요인이 될 수 있음을 염두에 두어야 합니다. 또한, 법률 및 지침의 변경 시점을 확인하는 것이 중요하며, 특히 건축물의 설계 및 시공 당시의 법령을 기준으로 하자를 판단하므로 현재의 규정만으로 과거 시공의 하자를 주장하기는 어려울 수 있습니다.
