부동산 컨설팅 용역비 미지급 판결

원고 A가 피고 주식회사 B에게 지역주택사업의 시공사 변경 용역을 제공하고 용역비 4억 4천여만 원을 청구했으나, 법원은 원고와 피고 사이에 유효한 용역 계약이 체결되었다는 증거가 부족하다고 보아 원고의 청구를 기각한 사건입니다.

관련 당사자

• 원고 A: 'C'이라는 상호로 부동산컨설팅 사업자등록을 한 개인 사업자로, 이 사건 지역주택사업 시공사 변경 용역을 수행했다고 주장한 측입니다.
• 피고 주식회사 B: 토목건축 공사업 및 주택건설업을 목적으로 하는 회사로, 이 사건 지역주택사업의 시공예정사로 지정된 회사입니다.
• D 지역주택조합(E 지역주택조합): 통영시 F 일원에 아파트 등을 건설하는 지역주택사업을 시행하기 위해 결성된 조합입니다.
• I: 피고 회사의 고문으로, 원고에게 이 사건 지역주택사업의 시공사 변경 용역을 제안하고 협의했던 인물입니다.

분쟁 상황

원고 A는 2017년 1월경 피고 주식회사 B와 D 지역주택조합의 시공사를 피고로 변경하는 용역 계약을 맺고 부동산 컨설팅 용역을 수행했다고 주장했습니다. 원고는 이 용역으로 인해 D 지역주택조합과 피고 사이에 시공예정사 약정이 체결되었으므로, 건축 연면적 20,200평에 평당 단가 20,000원을 기준으로 부가가치세 10%를 포함한 용역 보수 444,400,000원을 지급해달라고 피고에게 청구했습니다. 피고는 원고와의 계약 체결 사실 자체를 부인했습니다.

핵심 쟁점

원고와 피고 사이에 시공사 변경 용역에 대한 유효한 계약이 체결되었는지 여부 및 계약서의 효력과 구두 계약의 인정 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고가 제출한 증거만으로는 원고와 피고 사이에 유효한 시공사 변경 용역 계약이 체결되었다고 인정하기 부족하다고 판단하여, 원고의 청구를 기각했습니다.

결론

원고의 청구는 모두 기각되었으며, 소송비용은 원고가 부담하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 계약의 성립 (민법 제105조, 제527조, 제531조 등 관련)​: 계약은 당사자의 의사표시의 합치로 성립합니다. 중요한 계약, 특히 거액의 용역 대가가 오가는 계약의 경우, 계약의 내용과 조건이 명확하고 당사자 쌍방의 의사가 일치했음이 명확히 증명되어야 합니다. 이 사건에서 법원은 계약 체결의 증거로 제출된 서면이 원고와 피고 대표이사의 서명이나 날인이 없는 단순 출력물에 불과하다고 보았고, 피고 측 관계자들도 계약 체결 사실을 부인하거나 모른다고 증언했습니다. 이는 계약의 핵심 요소인 당사자 의사의 합치, 특히 중요한 내용에 대한 합치가 입증되지 않았다는 판단에 해당합니다.
2. 대리권의 유무 (민법 제114조, 제126조 등 관련)​: 주식회사와 같은 법인이 계약의 주체가 될 경우, 법인을 대표하여 계약을 체결하는 자는 정당한 대표권 또는 대리권이 있어야 합니다. 이 사건에서 원고는 피고의 '상무'라 칭하던 I과 구두 계약을 체결했다고 주장했지만, 법원은 I의 직책이 '고문'이며 대표이사를 직접 대리하여 구두 계약을 체결할 권한이 있다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 또한, 최종적으로 서면 작성이 예정되어 있었으므로 서면의 완성을 통해 계약을 체결하기로 했다고 해석하는 것이 타당하다고 보았습니다. 이는 계약의 주체와 대리권 범위에 대한 명확한 인식이 필요함을 보여줍니다.
3. 입증책임 (민사소송법 제288조 관련)​: 민사소송에서 자신의 주장을 뒷받침하는 사실은 그 주장을 하는 당사자가 증명해야 합니다. 원고가 피고에게 용역비 지급을 청구하려면, 원고와 피고 사이에 용역 계약이 유효하게 체결되었다는 사실을 증명해야 할 책임이 있습니다. 이 사건에서 원고는 시공사 변경 용역 계약서(서명 없는 출력물), 관계자들의 증언, 통화 녹취록 등을 증거로 제출했으나, 법원은 이러한 증거들이 계약 체결 사실을 인정하기에 충분하지 않다고 판단했습니다. 즉, 원고가 계약 성립 사실에 대한 입증책임을 다하지 못했다고 본 것입니다.

참고 사항

1. 중요한 용역 계약은 반드시 서면으로 작성하고, 계약 당사자(회사인 경우 대표이사)의 서명이나 날인을 명확히 확인해야 합니다.
2. 계약 당사자가 아닌 회사 임직원과 계약을 논의할 때는 해당 임직원에게 계약 체결 권한이 있는지 사전에 확인하는 것이 중요합니다. 특히, 서면 계약이 예정되어 있는 경우에는 최종 서면이 완성되고 당사자가 서명 또는 날인하기 전까지는 계약이 완료된 것으로 보지 않아야 합니다.
3. 구두 계약도 유효할 수 있지만, 분쟁 발생 시 계약의 내용과 성립을 증명하기 매우 어렵습니다. 핵심적인 내용은 녹취록이나 주고받은 메시지 등으로 보완할 수 있으나, 최종적인 증거가 되기에는 한계가 있습니다.
4. 계약 상대방의 내부 사정으로 계약서 작성이 늦어지거나 불분명한 태도를 보인다면, 계약 이행 전에 계약의 완결성을 다시 한번 확인하고 불안정한 상태에서 용역을 시작하지 않는 것이 좋습니다.