기타 금전문제 · 압류/처분/집행
주식회사 A가 부동산 매매계약 잔금을 지급하지 못해 계약 해제 위기에 처하자, 공인중개사 C와 D의 도움으로 매도자를 설득하여 2차 매매계약을 체결했습니다. A는 이 중개보수 약정이 불공정하거나 중개행위가 없었다고 주장하며 중개보수 채무 부존재 확인 및 기지급금 반환 소송을 제기했으나, 법원은 중개사들의 실질적인 중개행위를 인정하고 불공정 법률행위 주장도 받아들이지 않아 A의 항소를 기각하고 중개사들에게 중개보수를 지급하라고 판결했습니다.
원고 주식회사 A는 B 주식회사로부터 부동산을 매수하는 계약을 체결했으나, 잔금 지급 기일인 2022년 5월 16일까지 잔금을 지급하지 못했습니다. 이에 B 주식회사는 2022년 5월 27일경 원고에게 1차 매매계약 해제를 통보했고, 원고의 사업은 무산될 위기에 처했습니다. 이 상황에서 원고 측은 피고 D이 운영하는 사무실 소속 공인중개사에게 연락했고, 피고들은 B 주식회사를 설득하여 원고에게 재차 부동산을 매도하도록 주선했습니다. 그 결과 원고와 B 주식회사 사이에 2차 매매계약이 체결되었고, 피고들은 계약서 작성에 입회하고 관련 서류를 교부하는 등 중개 역할을 했습니다. 이후 원고는 피고들에게 중개보수 약정서를 작성하여 교부했으나, 2차 매매계약이 성사된 후에는 이 보수 약정이 자신의 궁박 상태를 이용한 '불공정한 법률행위'이거나 피고들이 '중개행위를 수행하지 않았다'는 이유로 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다. 반면 피고들은 중개보수 약정에 따라 중개보수를 지급할 것을 청구하며 반소를 제기했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 원고 주식회사 A와 피고들 사이에 체결된 중개보수 약정이 민법 제104조에서 정하는 '불공정한 법률행위'에 해당하여 무효인지 여부입니다. 둘째, 피고들이 이 사건 2차 매매계약의 성사를 위해 공인중개사법상 '중개행위'를 실질적으로 수행했는지 여부입니다. 셋째, 위 쟁점들에 따라 원고가 피고들에게 중개보수를 지급할 의무가 있는지 여부입니다.
법원은 원고 주식회사 A의 본소 및 반소에 관한 항소를 모두 기각했습니다. 이는 제1심 판결의 결론이 정당하다고 보아 원고의 본소 청구(중개보수 채무 부존재 및 부당이득 반환)를 기각하고, 피고들의 반소 청구(중개보수 지급)를 인용한 제1심 판결을 유지한 것입니다. 이에 따라 항소비용은 본소와 반소를 통틀어 원고가 부담하게 되었습니다.
항소심 법원 역시 제1심과 동일하게 원고 주식회사 A의 주장을 받아들이지 않았습니다. 법원은 피고들의 중개보수 약정이 민법 제104조의 불공정한 법률행위에 해당한다고 인정할 증거가 부족하며, 피고들이 매도자를 설득하고 계약서 작성 및 서류 교부 등 2차 매매계약 성사를 위한 실질적인 중개행위를 수행했다고 판단했습니다. 따라서 원고는 피고 C에게 14,850,000원, 피고 D에게 16,500,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있음을 최종적으로 인정했습니다.
이 사건과 관련하여 다음의 법령과 법리가 적용되었습니다.
유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 계약 해제 위기에 직면하여 새로운 중개인을 통해 거래가 성사된 경우, 중개인의 행위가 객관적으로 거래 당사자 간의 매매 알선이나 중개를 위한 행위로 인정된다면 중개보수 지급 의무가 발생할 수 있습니다. '불공정한 법률행위'를 주장하려면 계약 당시의 궁박, 경솔, 무경험 등의 사정과 함께 계약 내용이 현저하게 공정을 잃었다는 점을 구체적인 증거로 입증해야 합니다. 단순히 사업상 어려움이나 급박한 사정만으로는 불공정 법률행위가 인정되기 어려울 수 있습니다. 공인중개사가 계약서에 중개인으로 명시되고, 매도자 설득, 계약서 작성 입회, 관련 서류 교부 등 거래 성사를 위한 실질적인 역할을 했다면 법원에서 중개행위를 인정할 가능성이 높습니다. 중개보수 약정 체결 시에는 약정 내용과 중개인의 역할 범위에 대해 명확히 확인하고 문서화하는 것이 중요합니다.
