건물 비워달라는 소송과 보증금 반환 다툼 판결

원고 G 주식회사와 B 주식회사가 임차인인 피고 E를 상대로 건물의 인도 및 부당이득금(월 차임 및 관리비 상당) 반환을 청구하고, 피고 E는 유익비 상환 및 임대차보증금 반환을 반소로 청구한 사건입니다. 제1심 법원은 원고 B의 청구를 일부 인용하고 원고 G의 청구를 기각했는데, 피고 E가 항소했습니다. 항소심 법원은 피고 E의 항소를 기각하고, 이 법원에서 추가로 제기한 피고 E의 반소(유익비 상환 및 보증금 반환)를 모두 각하했습니다. 또한, 원고 B의 청구 감축에 따라 제1심 판결의 지급액 부분을 변경했습니다.

관련 당사자

• 원고 G 주식회사: 건물 공동 소유자로, 피고에게 건물 인도 및 부당이득금 반환을 청구했습니다.
• 원고 B 주식회사: 건물 공동 소유자로, 피고에게 건물 인도 및 부당이득금 반환을 청구했습니다. 피고의 반소에 대응하는 반소피고이기도 합니다.
• 피고 E: 문제의 건물을 임차하여 사용하고 있는 임차인입니다. 원고들의 건물 인도 청구에 맞서 임대차계약 기간 연장 합의가 있었다고 주장했으며, 반소로 유익비 상환과 임대차보증금 반환을 청구했습니다.

분쟁 상황

임차인 E는 건물 소유주 G 주식회사 및 B 주식회사로부터 임대차계약 기간 만료로 인한 건물 인도를 요구받았습니다. 임차인은 전 임대인과의 계약 연장 합의를 주장하며 갱신 거절의 부당함을 호소했고, 건물에 들인 유익비 상환 및 임대차보증금 반환을 요구했습니다. 건물 소유주들은 임대차계약이 적법하게 종료되었으므로 건물을 인도하고 월 차임 상당의 부당이득금을 반환해야 한다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

1. 주관적 선택적 공동소송의 항소심 심판범위: 원고들이 선택적 공동소송 형태로 청구를 제기한 경우, 일부 원고의 청구 부분에 대한 항소가 전체 사건의 심판 범위에 영향을 미치는지 여부.2. 임대차계약 갱신 거절의 유효성: 임대인의 위임을 받은 자산관리 회사가 임대차계약 갱신 거절 통지를 한 것이 적법한 관리 행위인지, 또는 담보신탁계약상 '처분 행위'에 해당하여 별도의 동의가 필요한지 여부.3. 임대차기간 연장 합의 존재 여부: 피고가 전 임대인 L과 임대차계약 기간 연장에 합의했다고 주장했으나, 그 합의의 증명이 충분한지 여부.4. 항소심에서의 반소 제기 적법성: 임차인인 피고가 항소심에서 유익비 상환청구 및 임대차보증금 반환청구를 반소로 제기한 것이 민사소송법상 심급의 이익을 해치지 않는 등 적법한지 여부.

법원의 판단

피고 E의 항소는 기각되었습니다. 피고 E가 항소심에서 추가로 제기한 유익비 상환 청구와 임대차보증금 반환 청구의 각 예비적 반소는 모두 부적법하여 각하되었습니다. 항소 제기 이후의 소송 비용은 피고 E가 부담하게 되었습니다. 제1심판결의 주문 중 원고 B 주식회사의 청구 감축에 따라, 피고 E는 원고 B 주식회사에게 2024년 1월 1일부터 건물 인도 완료일까지 월 134,552,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라는 내용으로 변경되었습니다. 법원은 임대차계약의 갱신 거절이 유효한 관리 행위로 보아 임대차계약이 적법하게 종료되었다고 판단했습니다. 전 임대인 L과 피고 E 사이에 임대차기간 연장 합의가 있었다는 피고의 주장은 인정되지 않았습니다.

결론

항소심 법원은 임대차계약이 적법하게 종료되었음을 인정하고 임차인인 피고가 건물을 인도하고 부당이득금을 지급해야 한다는 원심 판결이 타당하다고 보아 피고의 항소를 기각했습니다. 또한 피고가 항소심에서 제기한 새로운 반소들은 심급의 이익을 해치거나 제기 시기가 늦어 모두 각하되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민사소송법 제70조 (주관적·예비적 공동소송): 이 조항은 여러 당사자가 주관적·예비적으로 공동소송을 할 경우, 모든 공동소송인의 청구가 하나의 소송 절차에서 모순 없이 해결되어야 한다고 규정합니다. 한 공동소송인이 항소를 제기하면 다른 공동소송인에 관한 청구 부분도 확정이 차단되어 상소심의 심판 대상이 되며, 모든 당사자 사이의 합일확정을 위해 심판 범위를 넓게 판단할 수 있습니다. 본 사안에서는 원고 G와 B가 선택적 공동소송을 제기했으므로, 피고가 원고 B에 대해서만 항소했더라도 원고 G의 청구 부분도 함께 심판 대상이 된 것입니다.2. 민사소송법 제412조 제1항 (반소의 허용 요건): 항소심에서 반소를 제기하는 것은 상대방의 '심급의 이익'을 해칠 우려가 없거나 상대방의 동의가 있는 경우에만 허용됩니다. '심급의 이익을 해할 우려가 없는 경우'란 반소 청구의 핵심 쟁점이 제1심에서 본소의 청구 원인이나 방어 방법과 관련하여 충분히 심리되어 상대방에게 제1심에서의 심급 이익을 잃게 할 염려가 없는 경우를 의미합니다. 본 사안에서 피고의 유익비 상환 청구 등은 본소의 쟁점과 직접적인 관련이 없고, 제1심에서 충분히 심리되지 않았으며, 원고 B이 동의하지 않았으므로 항소심에서의 반소 제기는 부적법하다고 판단되었습니다. 또한 반소는 사실심 변론종결 전까지 제기해야 하는데, 일부 반소는 변론종결 이후에 제기되어 부적법하게 되었습니다.3. 민법 제120조 (복대리인의 선임권) 및 민법 제682조 (수임인의 복임권): 이 조항들은 대리인이나 수임인이 본인의 허락 없이 다른 사람을 대리인이나 수임인으로 선임할 수 있는 경우를 다룹니다. 법원은 대리의 목적인 법률 행위의 성질상 대리인 자신에 의한 처리가 반드시 필요한 경우가 아니라면, 본인이 복대리 금지 의사를 명시하지 않은 한 묵시적인 승낙이 있다고 보는 것이 타당하다는 판례를 인용했습니다. 본 사안에서 자산관리 회사가 임대차계약 갱신 거절 통지를 한 것은 사무처리의 주체가 중요하다고 볼 수 없는 관리 행위였으므로, 원고 G가 자산관리 회사에게 갱신 거절 권한을 위임할 수 있다고 보아 유효하다고 판단했습니다.

참고 사항

1. 임대차 계약 갱신 거절: 임대인이 임대차 계약 갱신을 거절할 때는 법적으로 정해진 절차와 사유를 충족해야 합니다. 거절 통보 시기와 방법, 그리고 내용에 유의해야 합니다.2. 자산관리 위탁 계약: 건물 관리를 위탁받은 회사가 임대차 계약 관련 업무를 처리할 경우, 위탁받은 업무 범위(관리 행위와 처분 행위의 구분)를 명확히 해야 합니다. 임대차 계약 갱신 거절은 특별한 사정이 없는 한 관리 행위로 볼 수 있습니다.3. 담보신탁계약 하의 임대차: 건물이 담보신탁된 경우, 임대차 계약 관계가 복잡해질 수 있습니다. 신탁 계약서 내용을 면밀히 검토하여 임대인과 임차인의 권리 의무에 어떤 영향을 미치는지 확인해야 합니다.4. 구두 합의의 위험성: 임대차 계약의 연장이나 비용 지출에 대한 합의는 반드시 서면으로 명확히 남겨야 합니다. 구두 합의는 나중에 법적 분쟁 시 입증하기 매우 어렵습니다.5. 유익비 상환 청구: 유익비 상환을 청구하려면 임대인의 동의를 받고 건물의 객관적 가치를 증가시킨 비용이라는 점을 증명해야 합니다.6. 항소심에서의 반소 제기: 항소심에서 새로운 반소를 제기하는 것은 원칙적으로 제한됩니다. 상대방의 '심급의 이익'을 해치지 않거나 상대방이 동의하는 경우에만 예외적으로 허용될 수 있으므로, 신중하게 접근해야 합니다.7. 동시이행 항변권: 임대차 보증금 반환과 건물 인도 의무는 동시에 이행되는 것이 일반적입니다. 보증금을 미리 돌려받기 어렵다면 건물을 인도함과 동시에 보증금을 돌려받는 형태로 청구해야 합니다.