분양 취소라니요. 위장전입인 줄 몰랐어요.
부동산법 설명서 - 청약, 거래 편
김용우 변호사행정
토지 소유자 A씨는 자신의 토지가 공공주택사업에 수용되면서 받은 손실보상금에 이의를 제기하였습니다. A씨는 1심에서 이루어진 감정평가가 토지 가격 변동 인정 근거, 시점수정치 산정, 개별요인 평가 등에서 객관적으로 납득하기 어렵고 잘못되었다고 주장하며, 항소심에서 새로 진행된 감정평가에 따라 863,953,700원 및 이에 대한 지연이자를 포함하여 더 많은 보상금을 받아야 한다고 요청했습니다. 하지만 법원은 1심 감정평가에 큰 오류가 없으며 항소심 감정평가가 다른 감정평가에 비해 객관적 합리성이 부족하다고 판단하여, A씨의 항소와 추가 청구를 모두 기각하고 1심의 결정을 유지했습니다.
A씨는 자신이 소유한 성남시 수정구 D 대 2,267㎡ 토지가 B지구 공공주택사업에 편입되어 수용되는 과정에서 한국토지주택공사와 경기주택도시공사가 제시한 손실보상금 액수에 불복하여 소송을 제기했습니다. A씨는 보상금 산정의 기초가 된 감정평가가 토지의 가치를 제대로 반영하지 못했다고 주장하며 863,953,700원의 보상금과 이에 대한 2020년 12월 10일부터 2022년 9월 16일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 요구했습니다. 1심 판결에 불복하여 항소심에 이르러서는 청구액을 더욱 확장하여 1,000,000원 및 지연이자를 요구했으나 이 또한 기각되었습니다.
주요 쟁점은 토지 수용에 따른 손실보상금을 산정할 때 어떤 감정평가 결과를 신뢰할 것인지였습니다. 원고 A씨는 1심 감정평가가 개발이익 배제 및 시점수정치 산정 경위 설명 부족, 개별요인(가로조건, 접근조건, 환경조건) 평가 오류 등 여러 문제가 있다고 주장하며 새로운 감정평가에 따른 보상금 산정을 요구했습니다. 반면 피고들은 1심 감정평가가 적정하며 원고의 주장은 타당하지 않다고 보았습니다.
법원은 원고 A씨의 항소와 이 법원에서 확장된 청구를 모두 기각했습니다. 법원은 1심 감정평가서가 개발이익 배제 및 시점수정치 산정 내용을 충분히 구체적으로 설명하고 있고, 개별요인 비교·평가 내용도 보완 감정 결과와 종합할 때 납득할 수 있는 수준이라고 판단했습니다. 또한, 이 법원 감정결과가 다른 감정결과와 비교할 때 특히 접근조건 평가 수치에서 10%의 차이를 보이며 객관적 합리성이 부족하다고 보아 1심 감정결과를 존중하는 것이 타당하다고 결정했습니다.
항소심 법원은 1심 판결이 정당하다고 보아 원고 A씨의 항소를 기각하고, 이 법원에서 추가로 제기된 청구 역시 받아들이지 않았습니다. 따라서 A씨는 1심에서 정해진 손실보상금 이상을 받지 못하게 되었습니다.
이 사건에서는 주로 토지 수용에 따른 손실보상금 산정과 관련하여 감정평가의 신뢰성 및 법원의 감정 결과 채택 기준이 쟁점이 되었습니다. 관련 법령으로는 행정소송법 제8조 제2항(행정소송에 관하여 이 법에 특별한 규정이 없는 사항에 대하여는 법원조직법과 민사소송법 및 민사집행법의 규정을 준용한다)과 민사소송법 제420조(항소법원은 제1심판결이 채택한 사실에 대한 판단에 잘못이 있는 경우에 한하여 사실심리에 나아갈 수 있다) 등이 간접적으로 적용됩니다. 또한 중요한 법리는 다음과 같습니다. 첫째, 감정은 법원이 특별한 지식과 경험을 이용하는 판단의 보조 수단에 불과하며, 여러 개의 감정평가 중 어느 하나에 명백한 오류가 없는 한 법원이 특정 감정평가를 채택해도 위법하다고 할 수 없습니다 (대법원 2014. 12. 11. 선고 2012두1570 판결). 둘째, 감정인의 감정평가 결과는 감정 방법 등이 논리와 경험의 법칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중해야 합니다. 사소한 오류의 가능성만으로는 쉽게 배척할 수 없습니다 (대법원 2010. 11. 25. 선고 2007다74560 판결 등). 이 사건에서 법원은 이러한 법리에 따라 1심 감정평가가 더 적정하다고 판단하고 이를 채택했습니다.
비슷한 상황에서 토지 보상금 문제로 다툼이 발생한다면 다음과 같은 점들을 참고할 수 있습니다. 첫째, 감정평가 결과에 이의가 있다면 해당 평가가 어떤 법령과 기준에 따라 이루어졌는지, 그리고 어떠한 부분에서 구체적인 오류나 불합리성이 있는지를 명확하게 지적해야 합니다. 단순히 금액이 낮게 나왔다고 주장하기보다는 개발이익 배제, 시점수정, 개별요인 비교 등 평가의 세부 항목별로 문제점을 구체적인 증거와 함께 제시하는 것이 중요합니다. 둘째, 법원은 감정인의 전문적인 지식과 경험을 존중하므로, 감정 결과에 중대한 오류가 있거나 객관적인 합리성이 현저히 부족하지 않는 한 쉽게 배척하지 않습니다. 따라서 감정평가를 뒤집기 위해서는 매우 설득력 있는 논리와 자료가 필요하며, 여러 감정평가 사이에 차이가 있을 경우 법원은 그 중 더 합리적이고 적정한 평가를 선택할 수 있습니다. 셋째, 유사한 다른 토지의 보상 사례나 공시지가 변동률 등의 객관적인 자료를 충분히 수집하고 분석하여 자신의 주장을 뒷받침하는 데 활용해야 합니다.
