임대보증금 미가입으로 인한 임대사업자 등록 말소 처분 취소 사건

원고는 역세권 청년주택 59세대를 민간임대주택으로 등록한 임대사업자였습니다. 민간건설임대주택으로서 임대보증금에 대한 보증 가입 의무가 있었으나, 원고는 이를 이행하지 않았습니다. 서울특별시와 광진구청이 여러 차례 보증 가입을 안내하고 요구했음에도 불구하고, 원고는 배우자의 가처분 등기로 인해 가입이 어렵다는 이유로 의무를 불이행했습니다. 이에 피고(송파구청장)는 민간임대주택법 위반을 이유로 원고의 임대사업자 등록을 전부 말소하는 처분을 내렸습니다. 원고는 이 처분이 위법하다고 주장하며 취소 소송을 제기했으나, 법원은 원고의 주장을 받아들이지 않고 임대사업자 등록 전부 말소 처분이 적법하다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 서울 광진구 소재 B건물 중 59세대를 민간임대주택으로 등록하고 임대하던 임대사업자입니다.
• 피고 송파구청장: 민간임대주택법 위반을 이유로 원고의 임대사업자 등록을 전부 말소하는 처분을 내린 행정기관의 장입니다.
• 서울특별시: 원고와 '역세권 청년주택 건립 및 운영에 대한 협약'을 체결하고, 원고에게 임대보증금 보증 가입 의무를 여러 차례 안내한 기관입니다.
• 광진구청장: 이 사건 임대주택의 소재지를 관할하며 원고에게 임대보증금 보증 가입을 3회 이상 요구한 기관입니다.
• C (원고의 배우자): 원고와의 이혼을 원인으로 한 재산분할청구권을 피보전권리로 하여 임대주택 전체에 가처분 등기를 경료한 자입니다.
• 임차인들: 원고의 임대주택에 입주한 사람들로, 원고의 보증 미가입으로 인해 임대보증금을 반환받지 못하는 등 피해를 입은 당사자입니다.

분쟁 상황

원고는 2018년 서울특별시와 '역세권 청년주택 건립 및 운영 협약'을 체결하고, 서울 광진구의 B건물 내 59세대를 민간임대주택으로 등록한 임대사업자였습니다. 민간건설임대주택으로서 민간임대주택법 제49조 및 이 사건 협약에 따라 2020년 4월 6일 사용승인 전까지 임대보증금에 대한 보증에 가입할 의무가 있었습니다. 그러나 원고는 사용승인 후에도 보증에 가입하지 않았습니다.

서울특별시장은 2020년 5월 29일과 8월 10일 두 차례에 걸쳐 원고에게 보증 가입 의무를 안내했고, 이후에도 행정조치 예고 등 지속적으로 가입을 요구했습니다. 그럼에도 원고가 보증 가입을 이행하지 않던 중, 2020년 8월 19일 원고의 배우자 C가 이혼을 원인으로 한 재산분할청구권을 피보전권리로 하여 임대주택 전체에 가처분 등기를 경료했습니다. 이로 인해 원고는 보증보험 가입이 불가능하다는 회신을 받게 되었습니다.

이후 임대주택의 소재지를 관할하는 광진구청장도 2022년 5월 20일, 6월 2일, 6월 16일 세 차례에 걸쳐 보증 가입을 요구했으나 원고는 이를 이행하지 않았습니다. 결국 피고(송파구청장)는 2023년 2월 1일 '민간임대주택 임대보증금 보증 미가입'을 이유로 민간임대주택법 제6조 제1항 제14호 및 제49조에 따라 원고의 임대사업자 등록을 전부 말소하는 처분을 통보했습니다.

원고는 이 처분에 불복하여, 피고가 사전 통지 및 의견 제출 기회를 충분히 주지 않았고, 3회 이상 보증 가입을 요구한 주체가 피고가 아니었으며, 일부 세대는 보증 가입 의무가 없거나 가처분 등기로 인한 불이행에 정당한 사유가 있었음에도 임대사업자 등록을 전부 말소한 것은 재량권 일탈·남용이라고 주장하며 처분 취소 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건 임대사업자 등록 전부 말소 처분이 적법한지 여부를 판단하기 위해 다음 쟁점들이 다루어졌습니다.

1. 절차적 위법 여부: 피고가 임대사업자 등록 말소 처분을 내리기 전 원고에게 사전 통지 및 의견 제출 기회를 충분히 부여했는지 여부.
2. 처분 사유의 존부: 민간임대주택법상 임대사업자 등록 말소 요건인 '3회 이상 보증 가입 요구에도 불이행'이 충족되었는지 여부. 특히 보증 가입 요구를 한 행정청이 말소 처분을 한 행정청과 달라야 하는지 여부.
3. 재량권 일탈·남용 여부: 임대차계약이 없는 일부 세대나 임차인이 보증 미가입에 동의한 세대에 대해서는 보증 가입 의무가 없거나 의무 위반 정도가 경미함에도 불구하고, 임대사업자 등록을 전부 말소한 것이 원고에게 지나치게 가혹하여 재량권의 범위를 넘어선 것인지 여부. 또한 원고 배우자의 가처분 등기가 보증 가입 불이행의 정당한 사유가 되는지 여부.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 기각하고, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 이는 송파구청장의 임대사업자 등록 전부 말소 처분이 적법하다는 취지입니다.

결론

법원은 원고의 임대사업자 등록 전부 말소 처분이 절차적 하자가 없고, 민간임대주택법상 말소 사유가 존재하며, 행정청의 재량권을 일탈하거나 남용하지 않았다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

이번 판결은 임대사업자의 임대보증금 보증 가입 의무가 임차인의 주거 안정이라는 중요한 공익을 위한 조치임을 재확인했습니다. 임대사업자의 개인적인 사정이나 일부 세대의 예외적인 상황만으로는 해당 의무 불이행에 대한 정당한 사유가 인정되기 어렵다는 점을 명확히 했습니다.

또한 행정청이 임대사업자 등록 및 말소와 관련된 권한을 행사함에 있어 임차인의 보호를 우선적으로 고려해야 하며, 등록 말소의 범위 역시 임대주택의 의무 위반 범위에 국한되지 않고 임대사업자 자격의 적합성 여부를 종합적으로 판단할 수 있다는 점을 보여주었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

• 민간임대주택에 관한 특별법 (민간임대주택법) 제49조 (임대보증금에 대한 보증 가입 등) 및 시행령 제38조: 민간임대주택사업자는 민간건설임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 합니다. 특히, 사용검사 또는 사용승인을 신청하기 전에 보증에 가입해야 하며, 사용검사 전 임차인을 모집하는 경우에는 그 날부터 임대사업자 등록이 말소되는 날까지 보증 기간으로 봅니다. 이는 임대사업자의 기본적인 의무이며, 임차인의 임대보증금을 보호하기 위한 필수적인 조치입니다.
• 민간임대주택법 제6조 제1항 제14호 및 시행령 제5조 제5항 제1호: 임대사업자가 제49조 제1항에 따른 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 않고, 시장·군수·구청장이 3회 이상 보증 가입을 요구했음에도 임대사업자가 보증에 가입하지 않은 경우 임대사업자 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이는 임대사업자 등록 말소 처분의 직접적인 법적 근거입니다. 법원은 보증 가입 요구를 한 행정청과 등록 말소 처분을 한 행정청이 달라도 해당 요건이 충족된다고 보았습니다.
• 민간임대주택법 제49조 제7항 (예외 규정): 임대보증금이 주택임대차보호법 제8조 제3항에 따른 금액 이하이고 임차인이 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니하는 것에 동의한 경우에는 예외적으로 보증에 가입하지 않을 수 있습니다. 그러나 이 사건에서는 보증 가입 자체가 불가능한 상황이었으므로, 이러한 예외 규정의 적용이 제한되었습니다.
• 민간임대주택법 제5조 제7항: 임대사업자 등록 신청인의 신용도 등을 고려할 때 임대보증금 보증 가입이 현저히 곤란하다고 판단되는 경우 등에는 등록신청을 거부할 수 있다고 규정하여, 보증 가입 가능 여부가 임대사업자 자격 부여의 중요한 요소임을 명시하고 있습니다. 이는 임대사업자 등록 및 말소 처분이 대인적 성격이 강한 재량 행위임을 뒷받침합니다.
• 행정절차법 제21조, 제22조 (처분의 사전통지, 의견청취): 행정청이 당사자에게 의무를 부과하거나 권익을 제한하는 처분을 할 때에는 미리 당사자에게 처분의 원인이 되는 사실과 내용 등을 통지하고, 의견을 제출할 기회를 주어야 합니다. 이 사건에서는 피고가 원고에게 임대사업자 등록 전부 말소 예정 사실을 명확히 알리고 의견을 제출받았으므로, 절차적 위법은 없다고 판단되었습니다.

참고 사항

유사한 상황에 처할 수 있는 임대사업자는 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

• 임대보증금 보증 가입 의무의 중요성: 민간임대주택 사업자는 특히 민간건설임대주택의 경우 사용검사 또는 사용승인 전까지 임대보증금에 대한 보증에 의무적으로 가입해야 합니다. 이는 임차인의 주거 안정과 보증금 회수 보장을 위한 핵심적인 법적 의무이며, 이를 위반하면 임대사업자 등록 말소 등 중대한 불이익을 받을 수 있습니다.
• 개인적인 사정의 불인정: 배우자와의 이혼 소송으로 인한 재산분할 가처분 등기 등 개인적인 사정으로 보증 가입이 어려워졌다고 하더라도, 이는 보증 가입 의무 불이행에 대한 정당한 사유로 인정되기 어렵습니다. 법원은 임차인의 주거 안정이라는 공익을 우선시합니다.
• 행정청의 보증 가입 요구 주체: 보증 가입을 요구하는 행정청과 임대사업자 등록을 말소하는 행정청이 반드시 동일해야 하는 것은 아닙니다. 주택 소재지를 관할하는 기관의 요구도 법적 효력을 가지므로, 여러 기관으로부터의 요구에 성실히 대응해야 합니다.
• 일부 임대주택 보증 의무 면제 상황: 주택임대차보호법상 소액 임대보증금 이하이거나 임차인이 보증 미가입에 동의한 경우 예외적으로 보증 가입 의무가 면제될 수 있습니다. 그러나 이는 보증 가입 자체가 원천적으로 불가능한 상황에서는 그 취지에 부합하지 않을 수 있으며, 이러한 예외가 전체 임대사업자 등록 말소 처분의 재량권 일탈·남용 사유로 인정되기는 어렵습니다.
• 임대사업자 등록 혜택과 책임: 임대사업자로 등록하면 도시계획 완화, 금융지원, 세금 감면 등 다양한 혜택을 받을 수 있습니다. 이러한 혜택을 받는 만큼 임대보증금 보증 가입 의무와 같은 법적 책임을 철저히 이행해야 합니다. 의무 불이행 시 발생할 수 있는 위약금, 대출 상환 요구 등 추가적인 불이익에 유의해야 합니다.