행정
서울 동대문구 주택재개발정비사업의 사업시행자인 서울주택도시공사가 인가받은 관리처분계획 중, 원고 A조합 소유 부동산의 종전자산 평가금액이 실제 가치에 비해 현저히 저평가되어 위법하다고 주장하며 관리처분계획 일부 취소를 청구했으나, 법원은 원고의 청구를 기각한 사건입니다.
서울 동대문구 C 일대에서 서울주택도시공사가 시행하는 주택재개발정비사업의 관리처분계획이 2020년 3월 5일에 인가되었습니다. 이 관리처분계획에 따라 원고 A조합이 소유한 서울 동대문구 D 대지 112㎡와 지상 2층 건물에 대한 종전자산 평가금액은 775,522,560원으로 산정되었습니다. 원고 A조합은 이 평가금액이 실제 가치에 비해 현저히 저평가되어 조합원들 사이의 형평성을 해치므로, 해당 관리처분계획이 위법하다며 그 일부 취소를 구하는 소송을 제기하였습니다.
재개발 사업 관리처분계획상 종전자산 평가액이 실제 가치에 비해 현저히 낮게 책정되어 위법하다고 볼 수 있는지, 특히 감정평가 시 비교표준지 선정, 획지조건 보정, 그 밖의 요인 보정 등 감정평가 방식의 적정성 여부입니다.
원고의 청구를 기각한다. 소송비용은 원고가 부담한다.
법원은 관리처분계획이 종전 토지나 건축물의 면적, 이용상황, 환경 등을 종합적으로 고려하여 합리적으로 수립되었다면, 특정 토지 등 소유자의 재산권을 본질적으로 침해하는 수준이 아닌 한 위법하다고 볼 수 없다는 법리를 적용했습니다. 이 사건에서 원고의 부동산에 대한 종전자산 평가가 다른 감정평가보다 낮다는 것만으로는 관리처분계획을 위법하게 하는 하자로 볼 수 없으며, 조합원들 사이의 형평성을 현저히 잃게 할 정도로 부당하게 평가되었거나 잘못된 평가 방식이 사용되었음이 입증되어야 한다고 보았습니다. 구체적으로, 감정평가 시 사용된 비교표준지가 원고 부동산과 용도에 본질적인 차이가 있다고 보기 어렵고 개별공시지가 차이도 약 30만 원 내외에 불과하여 현저히 부당하다고 할 수 없다고 판단했습니다. 또한, 획지조건 보정치(1.03)나 '그 밖의 요인' 보정 시 비교사례 선정에 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 잘못이 있다는 자료가 없고, 원고 주장의 사정들이 이미 반영된 것으로 보여 원고의 재산권을 본질적으로 침해한다고 보기 어렵다고 보았습니다. 따라서 원고의 주장이 이유 없다고 판단하여 청구를 기각했습니다.
재개발, 재건축 사업에서 수립되는 관리처분계획은 정비사업으로 조성된 토지 및 건축물에 대한 권리를 종전 토지 또는 건축물 소유자에게 배분하는 중요한 행정계획입니다. 이 계획은 조합원에게 구체적이고 결정적인 영향을 미치지만, 사업의 특성상 다수 이해관계자의 조정을 필요로 하므로, 그 내용 중 토지 등 소유자의 지위나 권리, 의무 인정 외의 사항(예: 종전자산 평가 방법 등)에는 상당한 범위의 '계획재량'이 인정됩니다. 대법원 판례(2010. 10. 28. 선고 2009두4029 판결 등)는 적법하게 인가된 관리처분계획이 종전 토지 또는 건축물의 면적, 이용상황, 환경 등을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 하는 것이라면, 그로 인하여 토지 등 소유자 사이에 다소 불균형이 초래된다 하더라도, 그것이 특정 토지 등 소유자의 재산권을 본질적으로 침해하는 것이 아닌 한 관리처분계획이 위법하다고 할 수 없다고 명시하고 있습니다. 즉, 종전자산 평가가 단순히 원고가 소유한 부동산의 평가가 다른 감정평가업자가 평가한 것보다 낮다는 것만으로는 관리처분계획을 위법하게 하는 하자로 볼 수 없으며, 조합원들 사이에 형평성을 잃게 할 정도로 부당하게 평가되거나 잘못된 평가 방식이 사용되어 재산권을 본질적으로 침해하는 경우에만 위법하다고 판단합니다. 본 판례에서는 종전자산 평가 시 비교표준지 선정, 획지조건 보정, '그 밖의 요인' 보정 등 감정평가의 세부 과정이 원고의 재산권을 본질적으로 침해할 정도로 부당하거나 합리성이 없다고 볼 만한 자료가 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다. 원고 소유 부동산과 비교표준지 간 용도 차이가 본질적이라고 보기 어렵고, 공시지가 차이도 크지 않으며, 획지조건 보정치 또한 적절히 적용되었다고 보았습니다.
재개발, 재건축 사업에서 관리처분계획상 종전자산 평가액에 불만이 있는 경우, 단순히 본인이 예상한 금액보다 낮게 평가되었다는 주장만으로는 소송에서 승소하기 어렵습니다. 법원은 관리처분계획에 상당한 '계획재량'을 인정하며, 해당 평가가 특정 조합원의 재산권을 본질적으로 침해할 정도로 중대한 하자가 있는지를 중요하게 판단합니다. 따라서 평가 방식 자체가 법적 기준에 위배되거나, 특정 감정평가사의 재량 범위를 넘어 조합원 간의 형평성을 현저히 해칠 정도로 부당하게 평가되었음을 구체적인 증거와 함께 입증해야 합니다. 특히, 비교표준지 선정의 부적절성, 획지조건 등 개별 요건 보정치의 불합리성, 또는 '그 밖의 요인' 보정 시 거래사례 선정의 문제점 등 감정평가 세부 과정의 합리성 결여 여부가 중요한 쟁점이 될 수 있습니다. 다른 감정평가 보고서나 관련 자료를 통해 현재 평가의 문제점을 객관적으로 제시하고, 이것이 재산권 본질 침해에 해당한다는 법리적 주장을 펼쳐야 합니다.
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