재개발 사업 손실보상금이 증액된 사례

F구역 주택재개발정비사업 시행 과정에서 원고 A의 토지 및 지장물이 수용되었고 이에 대해 서울특별시지방토지수용위원회와 중앙토지수용위원회는 특정 금액의 손실보상금을 결정했습니다. 원고는 이 보상금이 부당하게 낮게 책정되었다고 주장하며 특히 토지 중 도로로 평가된 부분이 사실상의 사도에 해당하지 않는다고 소송을 제기했습니다. 법원은 원고의 주장을 받아들여 해당 부분이 사실상의 사도에 해당하지 않는다고 판단하고 법원 감정 결과에 따라 피고 조합은 원고에게 추가 손실보상금 58,545,400원과 이에 대한 지연이자를 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 주택재개발정비사업으로 인해 토지 및 지장물이 수용된 소유자로 손실보상금 증액을 요구하는 사람
• 피고 F구역주택재개발정비사업조합: F구역 주택재개발정비사업의 시행자로 원고의 토지 등을 수용하고 손실보상금을 지급해야 하는 주체

분쟁 상황

F구역 주택재개발정비사업으로 인해 원고의 토지 및 지장물이 수용되면서 서울특별시지방토지수용위원회와 중앙토지수용위원회에서 결정한 손실보상금에 원고가 불복한 상황입니다. 원고는 자신의 토지 중 일부가 '사실상의 사도'로 평가되어 보상금이 부당하게 낮게 책정되었다고 주장하며 정당한 보상을 요구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

원고 소유 토지 중 도로로 사용되던 특정 부분이 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 상 '사실상의 사도'에 해당하는지 여부와 이에 따른 손실보상금의 정당한 금액

법원의 판단

피고는 원고에게 58,545,400원 및 이에 대하여 2020년 3월 28일부터 2021년 8월 17일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 소송비용은 피고가 부담한다.

결론

법원은 원고 소유 토지 중 쟁점 부분이 토지보상법 시행규칙 제26조 제2항 제1호 및 제2호에서 정한 사실상의 사도에 해당하지 않는다고 판단하여 피고의 주장을 배척했습니다. 그 이유는 다음과 같습니다. 첫째, 도로 개설 주체 및 경위가 불분명하여 토지 소유자가 자의로 도로를 설치했다고 보기 어렵습니다. 둘째, 주변 다른 토지들은 해당 통행로를 이용하지 않더라도 다른 도로로 진입할 수 있어 쟁점 부분이 필수적인 통행로라고 보기 어렵습니다. 셋째, 이 사건 통행로에 포함된 다른 인접 토지들인 30-1 토지 및 30-16 토지는 각 토지 전체가 대지로 평가되어 보상받았는데 원고의 쟁점 부분만 사실상의 사도로 평가하는 것은 형평에 어긋납니다. 이에 법원 감정평가 결과를 채택하여 원고의 토지를 대지로 평가하고 피고는 원고에게 추가 손실보상금을 지급해야 한다고 결정했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙' 제26조에서 규정하는 '사실상의 사도' 판단 기준과 관련된 법리를 따랐습니다.

해당 시행규칙 제26조 제1항 제2호에 따르면 '사실상의 사도' 부지는 인근 토지 평가액의 3분의 1 이내로 평가되는데 이는 일반 도로보다 낮은 보상액을 의미합니다.

또한 제2항에서는 '사실상의 사도'를 다음과 같이 정의합니다. 이는 사도법에 의한 사도 외의 도로로서 (1) 도로개설 당시 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로 또는 (2) 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로 등을 말합니다.

법원은 이러한 규정을 해석하며 '자기 토지 편익을 위해 스스로 설치한 도로'에 해당하려면 도로 설치로 인해 나머지 토지의 편익이 증진되어 도로 부분의 가치를 낮게 평가해도 전체적으로 정당보상의 원칙에 어긋나지 않다고 볼 만한 객관적인 사유가 인정되어야 한다고 보았습니다. 이는 도로개설 경위, 목적, 주위 환경 등을 종합적으로 고려하여 판단됩니다.

'타인의 통행을 제한할 수 없는 도로'는 사유지가 종전부터 자연발생적으로 또는 도로 예정지로 편입되어 있는 등으로 일반 공중의 교통에 공용되고 있고 그 이용 상황이 고착되어 있어 도로 부지로 이용되지 아니했을 경우에 예상되는 표준적인 이용 상태로 원상회복하는 것이 법률상 허용되지 아니하거나 사실상 현저히 곤란한 정도에 이른 경우를 의미합니다. 단순히 장기간 통행을 용인했다고 해서 언제나 도로로서의 이용 상황이 고착되었다고 볼 수는 없으며 해당 토지가 도로로 이용되게 된 경위, 일반의 통행에 제공된 기간, 도로로 이용되고 있는 토지의 면적 등과 더불어 그 도로가 주위 토지로 통하는 유일한 통로인지 여부 등 주변 상황과 당해 토지의 도로로서의 역할과 기능 등을 종합하여 원래의 지목 등에 따른 표준적인 이용 상태로 회복하는 것이 용이한지 여부 등을 가려서 판단해야 합니다.

참고 사항

공익사업으로 토지가 수용될 때 보상금이 낮다고 생각되면 반드시 감정평가 및 보상금 산정의 적정성을 확인해야 합니다. 특히 토지 평가에 큰 영향을 미치는 요소인 '사실상의 사도'에 대해서는 해당 도로의 개설 경위, 누가 설치했는지, 얼마나 오랫동안 어떤 방식으로 사용되었는지, 다른 토지로의 접근성은 어떤지 등 구체적인 사실 관계를 철저히 조사하고 주장해야 합니다. 주변 유사 토지가 어떤 기준으로 보상받았는지 확인하는 것이 중요하며 동일한 통행로를 사용하는 인접 토지가 대지로 평가받았다면 자신의 토지만 사실상의 사도로 평가하는 것은 부당할 수 있습니다. 감정평가 결과에 불복할 경우 이의신청 및 행정소송을 통해 법원의 감정을 다시 받는 것을 고려할 수 있으며 법원의 감정 결과가 더 객관적이고 정당한 보상액을 산정할 가능성이 있습니다. 소송 제기 시에는 지급이 지연된 보상금에 대해 지연이자를 함께 청구할 수 있습니다.