겸용주택 양도 시 2층이 주거용인지 다툰 양도소득세 부과처분 취소 소송

원고는 2006년 서울 양천구에 지하 1층, 지상 3층 건물을 취득하여 부동산임대업 사업자등록을 했습니다. 2014년 건물을 양도했지만 양도소득세를 신고·납부하지 않았습니다. 피고(양천세무서장)는 이 건물 중 3층과 옥탑은 1세대 1주택 및 부수 토지로 보아 양도소득세 과세 대상에서 제외했지만, 지하 1층, 1층, 2층과 그 부수 토지는 과세 대상으로 판단하여 원고에게 2014년 귀속 양도소득세 79,438,470원을 부과했습니다. 원고는 이 처분에 불복하여 이의신청과 심사청구를 했으나 모두 기각되자 소송을 제기했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 서울 양천구 소재 겸용 건물(주택 및 상가)의 소유자이자 양도인으로, 이 사건 양도소득세 부과 처분의 취소를 구함
• 피고 양천세무서장: 원고에게 2014년 귀속 양도소득세 79,438,470원을 부과한 기관

분쟁 상황

원고는 건물의 2층이 공부상으로는 근린생활시설이지만 실제로는 화장실, 주방, 방 등이 갖춰져 있어 구조상 주거에 적합하고 실제 주거용으로 사용되었다고 주장했습니다. 특히 2012년 5월경부터는 옥탑에 거주하던 임차인이 2층으로 이사하여 주택으로 사용하기도 했다며, 2층을 주택으로 보지 않은 피고의 처분이 위법하다고 다퉜습니다. 반면 피고는 2층이 주거용으로 사용되었다는 증거가 부족하며, 과거 사업장으로 사용된 이력과 임차인의 진술 등을 근거로 2층은 주택으로 볼 수 없으므로 양도소득세 부과가 정당하다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

이 사건 건물의 2층이 공부상 용도(근린생활시설)와 달리 양도 당시 실제 주거용으로 사용되었는지 여부가 쟁점입니다. 만약 주거용으로 인정된다면, 전체 건물에서 주택으로 인정되는 부분의 면적 비율에 따라 1세대 1주택 양도소득세 비과세 대상에 해당되는지 여부가 결정됩니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 기각하며 피고의 양도소득세 부과 처분이 적법하다고 판단했습니다.

판단 근거:

1. 원고가 제출한 증거(사실확인서 및 내부 사진)는 객관성이 부족하거나 양도 이후의 상황을 담고 있어, 2층이 양도 당시 실제 주거용으로 사용되었음을 인정하기에 부족하다고 보았습니다.
2. 피고의 사업자세적변경이력조회에 따르면 2층은 원고가 주거용이라고 주장하는 기간 동안 'C'라는 상호의 화장품 소매업 사업장으로 사용된 사실이 확인되었습니다.
3. 2층 임차인이 옥탑에서 2층으로 이사하여 거주했다는 원고의 주장과 달리, 옥탑의 전기 사용량이 지속적으로 유지되었고, 해당 임차인은 옥탑에서 계속 거주했을 뿐 2층을 임차하거나 주거용으로 사용한 사실이 없다고 진술한 점 등이 확인되었습니다.

이러한 사정들을 종합할 때, 이 사건 건물의 2층이 양도 당시 실제 주거용으로 사용되었다는 원고의 주장은 받아들여지지 않았습니다.

결론

법원은 원고의 2층이 주택이라는 주장을 받아들이지 않아, 피고가 부과한 양도소득세 79,438,470원의 처분은 그대로 유지되었습니다. 소송비용은 원고가 부담하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 판례는 양도소득세 비과세 대상인 '1세대 1주택'의 범위를 판단할 때 겸용주택의 실제 용도가 어떻게 해석되는지를 보여줍니다.

1. 구 소득세법 제89조 제1항 제3호: 이 조항은 대통령령으로 정하는 1세대 1주택과 그 부수 토지의 양도로 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않는다고 명시하고 있습니다. 즉, 세금을 면제받기 위해서는 해당 부동산이 '1세대 1주택' 요건을 충족해야 합니다.

2. 구 소득세법 시행령 제154조 제3항: 이 시행령은 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분(상가 등)으로 복합되어 있는 경우에 대한 기준을 제시합니다. 원칙적으로는 그 전부를 주택으로 보지만, '주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다'는 단서 조항이 있습니다. 이는 겸용주택의 비과세 범위를 결정하는 핵심 조항입니다.

3. '주택'의 실제 용도 판단: 법원은 '주택'인지 여부를 판단할 때, 가옥대장 등 공부상(공식 문서상)의 용도 구분이나 건축 허가 유무와는 관계없이 '실제 용도가 사실상 주거에 제공되는 건물인가'에 따라 판단해야 한다고 일관되게 판시하고 있습니다. 즉, 서류상 상가로 되어 있더라도 실제 주거용으로 사용되었다면 주택으로 인정될 수 있습니다.

4. 입증 책임: 겸용주택 전체가 양도소득세 비과세 대상임을 주장하는 납세의무자(원고)에게 그 사실을 입증할 책임이 있습니다. 단순히 주장만으로는 부족하며, 객관적이고 충분한 증거를 제시해야 합니다.

5. 양도 당시 기준: 1세대 1주택 비과세 대상 여부는 양도 당시를 기준으로 판단합니다. 과거에 주거용으로 사용되었더라도 양도 시점에 상업용으로 전환되었다면 비과세 적용이 어려울 수 있습니다.

이 판례에서는 원고가 2층이 실제 주거용으로 사용되었음을 입증하지 못했기 때문에 2층은 주택 외의 부분으로 판단되었고, 결과적으로 주택 면적이 주택 외 면적보다 적거나 같게 되어 비과세 적용을 받지 못했습니다.

참고 사항

비슷한 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

• 실제 용도 입증의 중요성: 겸용주택의 양도소득세 비과세 여부는 건축물대장 등 공부상의 용도보다는 실제 사용 용도에 따라 판단됩니다. 주거용으로 인정받기 위해서는 해당 공간이 실제 주거에 사용되었음을 객관적으로 입증할 수 있는 자료를 충분히 확보해야 합니다.
• 객관적인 증거 자료 준비: 단순히 '주거용으로 사용했다'는 주장이 아닌, 해당 공간의 전입신고 내역, 공과금(전기, 수도, 가스 등) 납부 내역(특히 주거용 요금 적용 여부), 내부 구조 변경 내역(주거 편의 시설 설치), 양도 전후가 아닌 '양도 당시'의 내부 사진, 임차인의 거주 사실을 증명하는 객관적인 임대차 계약서 및 임차인의 진술 등 명확한 증거가 필요합니다.
• 사업자등록 여부 확인: 해당 공간에 사업자등록이 되어 있다면 주거용으로 인정받기 매우 어렵습니다. 사업자등록을 말소하고 실제 주거용으로 전환했음을 명확히 증명해야 합니다.
• 면적 비율에 따른 비과세 적용: 구 소득세법 시행령 제154조 제3항에 따르면, 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있을 경우, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않습니다. 따라서 건물 전체를 비과세받으려면 주택 면적이 주택 외 면적보다 커야 합니다. 면적 비율을 사전에 정확히 확인하고 필요하다면 용도 변경 등을 고려하는 것이 좋습니다.
• 양도 당시 기준: 1세대 1주택 비과세 여부는 양도 당시를 기준으로 판단합니다. 따라서 양도 시점에 해당 공간의 실제 용도가 무엇이었는지를 증명하는 것이 중요합니다.