행정
이 사건은 A아파트와 B상가가 하나의 주택단지에 속하는 것으로 판단됨에도 불구하고, A아파트 재건축정비사업조합이 B상가 소유자들의 동의 없이 아파트 부분만 재건축하기 위한 조합 설립 인가를 받은 것에 대해, B상가 소유자들이 그 인가가 무효임을 확인해달라고 청구한 사건입니다. 법원은 아파트와 상가가 하나의 주택단지에 해당하고, 상가 소유자들의 동의를 받거나 적법한 토지 분할 절차를 거치지 않은 조합 설립 인가는 중대하고 명백한 하자가 있어 무효라고 판단했습니다.
서울 강남구 S지구 내 A아파트와 B상가는 1980년에 같은 건설사에 의해 함께 건축되었고, 아파트 일부 동과 상가는 토지를 공동으로 소유하고 있었습니다. 또한 상가 지하층에는 아파트를 위한 보일러, 전기실 등 공용 시설이 설치되어 있었습니다.
이후 A아파트의 재건축 사업이 추진되면서, 재건축추진위원회는 B상가를 사업 구역에서 제외하고 A아파트 구분소유자들만을 대상으로 조합 설립 동의를 얻어 재건축정비사업조합 설립 인가를 신청했습니다. 강남구청장은 '상가동은 포함되지 않으며, 사업계획승인 신청 전까지 공유물 분할을 완료할 것'이라는 조건을 붙여 인가했습니다.
B상가 소유자들(원고들)은 아파트와 상가가 하나의 주택단지이므로 상가를 제외하고 재건축을 추진하는 것은 위법하며, 상가 소유자들의 동의를 받지 않고 토지 분할 절차도 거치지 않은 조합 설립 인가는 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다.
이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.
법원은 피고(서울특별시 강남구청장)가 2003년 9월 22일 피고보조참가인(A아파트주택재건축정비사업조합)에 대해 내린 주택재건축정비사업조합 설립인가 처분이 무효임을 확인했습니다.
재판부는 A아파트와 B상가가 동일한 사업계획에 따라 같은 시기에 건축되고 사용 승인되었으며, 상가 지하층에 아파트의 공용 시설이 설치되어 있는 점 등을 종합하여 '하나의 주택단지'에 해당한다고 판단했습니다. 또한, 구 도시 및 주거환경정비법(구 도시정비법)은 주택재건축사업 시 주택단지 안의 복리시설(상가) 소유자들의 동의를 받도록 규정하며, 단지 내 일부 토지만을 분할하여 재건축하려면 엄격한 토지 분할 절차를 거쳐야 한다고 명시하고 있습니다.
그러나 A아파트 재건축 조합은 B상가 소유자들의 동의를 받지 않았고, 법이 정한 토지 분할 절차도 따르지 않은 채 아파트 부분만 사업 구역으로 삼아 조합 설립 인가를 신청했습니다. 따라서 재판부는 이러한 절차적 하자가 중대하고 명백하여 조합 설립 인가 처분은 무효라고 결론 내렸습니다.
이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.
구 도시 및 주거환경정비법 (구 도시정비법) 제16조 제2항 (조합 설립 동의 요건): 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하려면 주택단지 안 공동주택의 각 동(복리시설은 전체를 하나의 동으로 봄)별 구분소유자 및 의결권 3분의 2 이상, 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권 5분의 4 이상의 동의를 얻어 시장·군수 등의 인가를 받아야 합니다. 이 사건에서는 B상가가 아파트의 복리시설로 간주되는 하나의 주택단지에 속하므로, B상가 소유자들의 동의를 받지 않은 것은 법적 요건을 충족하지 못한 것으로 보았습니다.
구 도시정비법 제41조 제1항 (토지 분할 청구 특례): 사업시행자 또는 추진위원회는 주택단지 내 일부 토지에 대해 재건축 사업 동의 요건을 충족하기 위해 필요한 경우, 법정 면적에 미달하더라도 토지 분할을 청구할 수 있다고 규정합니다. 이는 주택단지의 일부 소유자 반대로 다수 소유자에게 피해가 발생하는 것을 막고 재건축 사업의 원활한 진행을 돕기 위한 특별 규정입니다. 이 조항은 단지 내 일부만을 재건축할 때 필수적으로 거쳐야 할 절차를 제시하고 있으며, 이 절차를 따르지 않으면 위법하다고 판단됩니다.
구 도시정비법 제41조 제2항, 제3항, 제4항 (토지 분할 절차 및 예외): 토지 분할 청구 시 토지등소유자와 협의해야 하며, 협의가 안 되면 법원에 분할을 청구할 수 있습니다. 또한, 특정 요건(분할되는 토지등소유자 수가 전체 10분의 1 이하이고, 분할되는 토지 위 건축물이 분할선상에 위치하지 않을 것)을 충족하면 토지 분할이 완료되지 않아도 조합 설립 인가를 받을 수 있습니다. 이 사건의 경우, 이러한 분할 청구 절차 자체를 거치지 않았으므로 위법하다고 보았습니다.
구 주택건설촉진법 제33조 (사업계획 승인): 주택 건설 또는 대지 조성 사업 시행 시 사업계획을 작성하여 승인을 받아야 하며, 이 사업계획에는 부대시설 및 복리시설의 설치 계획이 포함되어야 한다고 규정합니다. 이 조항은 아파트와 상가가 '하나의 주택단지'인지 여부를 판단하는 중요한 기준으로 활용됩니다. 즉, 하나의 사업계획으로 함께 승인받아 건설된 경우 하나의 주택단지로 보게 됩니다.
유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.
