세금 · 행정
학교법인 이화학당이 대학교 내에 신축한 복합단지의 일부를 상업시설로 임대하여 운영하자, 서대문구청장이 해당 부분에 대한 재산세 감면을 취소하고 세금을 부과했습니다. 학교법인은 이를 학생 및 교직원을 위한 복지후생시설이라 주장하며 불복했으나, 법원은 대부분의 상업시설이 교육 목적에 직접 사용되지 않고 수익사업에 해당한다고 판단했습니다. 다만, 특정 연구기관은 교육 목적에 부합하고 유료 사용으로 보기 어렵다며 감면 대상으로 인정했고, 최종적으로 부과 처분 중 정당세액을 초과한 부분을 취소했습니다.
학교법인 이화학당은 2008년 3월 이화여자대학교 본관 앞에 지하 6층, 지상 1층 규모의 '이화캠퍼스 복합단지'를 신축하고, 교육연구시설로 신고하여 재산세 등을 감면받았습니다. 그러나 2008년 4월과 7월경, 건물 지하층 일부를 소매점, 휴게음식점, 금융업소, 공연장, 영화관 등 상업시설로 용도 변경했습니다. 이후 원고는 건물 일부를 은행, 음식점, 서점, 문구점, 편의점, 복사점, 카페, 기념품점, 공연장, 예술영화관 등으로 임대하여 사용했습니다. 이에 서대문구청장은 2014년 8월과 9월에 걸쳐 원고가 임대사업에 사용하고 있는 부분이 교육사업에 직접 사용되는 것으로 볼 수 없다며, 2010년에서 2014년까지의 기감면분 재산세 약 2억 3천7백만원 및 부속토지에 대한 재산세 약 1억 4천7백만원을 포함한 총 약 2억 5천6백만원의 재산세를 부과했습니다. 원고는 해당 시설들이 학생 및 교직원을 위한 후생복지시설이므로 교육사업에 직접 사용되고 있으며, 따라서 부과 처분이 위법하다고 주장하며 소송을 제기했습니다.
이 사건의 핵심 쟁점은 학교법인이 교육연구시설로 건축하여 재산세를 감면받았던 건물의 일부를 상업시설로 임대하여 운영하는 경우, 해당 부분이 '학교 사업에 직접 사용하는 부동산'으로 보아 재산세 감면 대상이 되는지 여부입니다. 특히, 임대한 시설이 학생과 교직원을 위한 복지후생시설로 인정될 수 있는지, 그리고 학교가 제3자로부터 받는 금원이 단순히 재화나 용역 대가의 간접 징수인지 아니면 부동산 사용에 대한 대가(임대수익)인지에 대한 판단이 중요했습니다.
법원은 피고(서대문구청장)가 학교법인 이화학당에 부과한 재산세 등 부과처분 중 '정당세액'을 초과한 부분을 취소한다고 판결했습니다. 이는 대부분의 상업시설에 대한 과세는 정당하나, 특정 연구기관(B, C)에 대한 재산세 부과는 위법하다고 보았기 때문입니다. 다만, 법원이 위법한 부분을 제외한 정확한 세액을 계산할 수 없었으므로 전체 부과처분을 취소하고, 소송 비용은 피고가 부담하도록 했습니다.
이 판결은 학교법인이 재산세 감면 혜택을 받기 위해서는 부동산을 '해당 사업에 직접 사용'해야 하며, 상업적 임대를 통한 수익 활동은 감면 대상에서 제외될 수 있음을 명확히 했습니다. 그러나 학교의 고유 교육·연구 기능과 직접적으로 관련된 시설에 대해서는 임대료 수준 등을 고려하여 감면을 인정할 수 있음을 보여주어, 부동산의 실제 사용 목적과 수익 발생 여부가 재산세 감면의 중요한 판단 기준이 됨을 확인시켜주었습니다. 행정 처분의 위법한 부분이 포함되어 있고 정확한 세액 산정이 어려운 경우, 전체 처분이 취소될 수도 있음을 시사합니다.
이 사건에 적용된 주요 법령은 구 지방세특례제한법(2014. 12. 31. 법률 제12955호로 개정되기 전의 것) 제41조 제2항입니다. 이 조항은 학교 등이 과세기준일 현재 해당 사업에 직접 사용하는 부동산에 대해서는 재산세 등을 면제하지만, 수익사업에 사용하거나 유료로 사용되는 경우 등에는 면제하지 않는다고 규정하고 있습니다.
법원은 '학교 사업에 직접 사용하는지 아니면 수익사업에 사용하는지'를 판단할 때, 해당 학교의 사업 목적과 재산의 취득 목적, 그리고 실제 사용 관계를 객관적으로 고려해야 한다고 보았습니다. '유료로 사용되는 경우'는 부동산 사용에 대해 대가가 지급되는 것을 의미합니다.
학교가 재화나 용역을 제3자에게 위탁하거나 임대차 방식으로 제공하는 경우, 학교가 제3자로부터 받는 금원이 '부동산의 사용대가'인지 아니면 '학교가 직접 재화나 용역을 공급하고 받을 대가의 일부를 간접 징수하는 것'인지를 종합적으로 판단했습니다. 이 판단을 위해서는 재화나 용역 제공의 필요성, 위탁·임대의 합리성, 대상 고객, 판매 품목 및 가격, 학교에 지급되는 금액이 가격 결정에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려해야 합니다.
이 사건에서 법원은 대부분의 상업시설(제과점, 통신대리점, 카페, 식당, 꽃집, 안경점, 기념품점, 영화관, 공연장 등)이 대학교의 교육 목적 달성에 필수적이라고 보기 어렵고, 외부 상권에서도 충분히 이용 가능하며, 원고가 높은 보증금과 임대료를 받는 점 등을 근거로 '교육사업에 직접 사용하는 경우'가 아니며 '유료로 사용되는 경우'에 해당한다고 판단했습니다. 이는 재화나 용역 대가를 넘어선 '임대수익'으로 보았습니다. 그러나 특정 연구기관(B, C)의 경우 대학교의 연구·교육 기능의 일부를 담당하고 임대료 수준도 통상적인 상업 임대료에 비해 낮아 '유료 사용'에 해당하지 않는다고 판단, 재산세 부과 처분이 위법하다고 보았습니다.
학교법인 등 비영리법인이 재산세 감면 혜택을 받으려면 부동산을 '해당 사업에 직접 사용'해야 합니다. 단순히 학교 구내에 위치한다고 해서 모두 교육사업에 직접 사용되는 것으로 인정되지 않습니다. 건물 일부를 임대하여 수익을 얻는 경우, 그 임대 수익이 '부동산 사용 대가'인지 '재화나 용역 대가'의 간접 징수인지 면밀히 검토됩니다. 이 사례에서처럼 보증금 5천만원에 월 384만 3천원, 보증금 9억에 월 744만 3천3백원, 보증금 약 28억에 관리비 별도, 보증금 1억에 월 2천637만원 등 고액의 보증금과 월세는 수익사업으로 판단될 가능성이 높습니다. 학생 및 교직원 복리후생 시설이라 할지라도, 외부인 이용률이 높거나 학교 외부 상권에서도 충분히 이용 가능한 시설이라면 교육사업과의 직접적 연관성이 낮게 평가될 수 있습니다. 특정 시설이 교육 목적에 기여한다고 주장하려면, 해당 시설의 구체적인 이용 현황, 목적 달성 기여도, 임대료 수준 등을 종합적으로 소명할 수 있어야 합니다. 연구기관 등 고유의 교육·연구 기능과 직접적으로 연결되는 시설은 감면 대상에 포함될 수 있습니다. 이때 임대료 수준이 통상적인 상업 임대료보다 현저히 낮거나 없는 경우 '유료 사용'에 해당하지 않는다고 판단될 여지가 있습니다. 이 사례에서 B 연구기관은 월 194만 4백원, C 연구기관은 월 110만원으로 보증금 없이 임대되어 감면이 인정되었습니다. 재산세 감면받은 부동산의 용도 변경 시, 관련 지방세법 및 지방세특례제한법 규정을 반드시 확인하고, 변경된 용도에 따라 세금 부과 여부를 사전에 검토하는 것이 중요합니다. 감면 조건이 상실되면 과거 감면받은 세액이 추징될 수 있습니다.
