기타 민사사건
서울 중구 소재 중화민국 소유의 토지 위에 위치한 무허가 건물 일부를 둘러싸고, 위 토지를 위탁관리하는 A학교가 건물 점유자인 주식회사 C와 D를 상대로 건물 인도 및 퇴거를 청구한 사안입니다. 원고는 중화민국을 대위하여 청구하였고, 피고들은 건물이 자신들의 소유이며 국유토지차용계약의 해지가 부당하다고 주장했습니다. 법원은 원고가 중화민국으로부터 토지 사용·수익 권한을 적법하게 위탁받았고, 피고 C와 중화민국 간의 국유토지차용계약이 피고 C의 무단 전대로 인해 적법하게 해지되었으며, 건물의 소유권은 중화민국에 귀속된다고 판단하여, 원고의 건물 인도 청구를 인용했습니다. 단, 원고가 직접 건물에 대한 점유 권한이 없으므로 부당이득 반환이나 손해배상 청구는 기각되었습니다.
서울 중구에 위치한 대지 3,817㎡는 중화민국 소유이며, 이 토지 위에는 지하 1층, 지상 1층, 지상 2층으로 이루어진 무허가 건물이 있었습니다. A학교는 2022년 12월 26일 중화민국 주한국대만대표부와 이 토지에 대한 국가소유토지위탁관리계약을 체결하여 토지의 사용·수익 권한을 위탁받았습니다. 한편, 피고 주식회사 C는 2006년 2월 1일 중화민국과 국유토지차용계약을 맺고 해당 토지 및 건물 일부를 사무실 용도로 2026년 1월 31일까지 차용하여 사용하고 있었습니다. 그러나 피고 C는 계약에서 정한 용도와 달리 건물 일부를 피고 D를 비롯한 타인에게 전대했습니다. 이에 중화민국은 피고 C의 무단 전대 행위를 계약 위반으로 보아 2022년 2월 14일경 국유토지차용계약을 해지했습니다. A학교는 위탁관리 계약에 근거하여 중화민국의 건물 소유권을 대위하여 피고들에게 건물 인도를 청구하였고, 피고들은 건물이 자신들의 소유이며 계약 해지가 부당하다고 주장하며 법적 분쟁이 시작되었습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, A학교가 중화민국 소유 토지 위탁관리 계약에 기반하여 중화민국을 대위하여 피고들에게 건물 인도를 청구할 수 있는 권리가 있는지 여부였습니다. 둘째, 중화민국과 피고 C 사이에 체결된 국유토지차용계약이 피고 C의 무단 전대 행위로 인해 적법하게 해지되었는지 여부였습니다. 셋째, 이 사건 건물의 실제 소유자가 중화민국인지, 아니면 피고 C가 신축하여 원시취득한 것인지에 대한 판단이었습니다. 마지막으로, 피고들이 주장한 지상물매수청구권 항변이 받아들여질 수 있는지 여부였습니다.
법원은 피고들의 항소를 모두 기각하고, 원고인 A학교의 청구를 일부 인용하여 다음과 같이 판결했습니다. 주식회사 C는 서울 중구 H 대지 3,817㎡ 중 특정 무허가 건물 지상 2층의 51.1㎡를, 피고 D는 같은 건물 지상 1층의 12.48㎡를 원고에게 인도해야 합니다. 항소 비용은 피고들이 부담하도록 했습니다. 원고가 직접 점유할 권리가 없다는 이유로 제기한 부당이득반환청구는 기각되었습니다.
재판부는 A학교가 중화민국 주한국대만대표부와의 국가소유토지위탁관리계약을 통해 중화민국으로부터 토지의 사용·수익 권한을 적법하게 위탁받았다고 보았습니다. 중화민국 주한국대만대표부가 중화민국을 대표하여 계약을 체결한 것으로 판단했으며, 중화민국이 비록 대한민국과 수교 관계에 있지 않더라도 국가 유사 단체로서 권리능력을 가진다고 인정했습니다. 또한, 피고 C가 국유토지차용계약에서 정한 목적 외로 건물을 타인에게 전대한 행위는 계약 해지 사유에 해당하며, 중화민국의 해지 의사 통지에 따라 2022년 2월 14일경 계약이 적법하게 해지되었다고 보았습니다. 건물의 소유권에 대해서는 이전 관련 민사사건의 확정판결에서 중화민국 소유로 인정된 사실과 차용계약의 내용을 종합하여 중화민국에 귀속된다고 판단했습니다. 따라서 A학교는 중화민국의 건물 소유권에 기한 물권적 청구권을 대위하여 피고들에게 건물 인도를 청구할 수 있다고 결론 내렸습니다. 피고들의 지상물매수청구권 항변은 건물의 소유자가 중화민국이므로 받아들여지지 않았습니다.
본 사건에서는 다음과 같은 법률과 법리가 적용되었습니다.
외국 정부 또는 그 대표부와 계약을 체결할 때는 계약 당사자의 법적 지위와 대표 권한이 명확한지 사전에 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 토지나 건물 사용 계약 시에는 계약의 목적물 범위(토지만인지 건물까지 포함되는지), 사용 용도, 임차권의 전대 허용 여부 등 모든 조항을 정확히 숙지하고 준수해야 합니다. 특히, 계약서에 명시된 계약 해지 사유(예: 무단 전대)에 해당하는 행위를 하면 계약이 적법하게 해지될 수 있으며, 이에 따른 건물 인도 등 법적 책임을 지게 될 수 있음을 유의해야 합니다. 무허가 건물이라 할지라도 토지 소유자와의 계약 내용, 건물의 신축 및 개축 경위 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 소유권이 판단되므로, 단순히 무허가 건물이라는 이유로 소유권을 주장하기 어렵습니다. 또한, 다른 민사사건에서 이미 확정된 판결에서 인정된 사실은 새로운 소송에서 강력한 증거로 작용할 수 있으므로, 관련 판결이 있다면 그 내용을 면밀히 검토해야 합니다. 지상물매수청구권은 주로 건물 소유자가 토지 소유자에게 행사할 수 있는 권리이므로, 이 권리를 주장하려면 우선 자신이 건물의 적법한 소유자임을 입증해야 합니다.
