실거주 목적 갱신 거절 후 다른 세입자를 들여 손해를 배상하게 된 사건

원고는 피고의 주택을 임차하고 있었으나, 피고가 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절하자 주택을 인도했습니다. 그러나 피고는 얼마 지나지 않아 해당 주택을 제3자에게 임대했고, 이에 원고는 주택임대차보호법에 따라 피고에게 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 피고가 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대한 것으로 보아 원고에게 손해를 배상할 책임이 있다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 주택 임차인이자 계약 갱신을 거절당한 당사자.
• 피고 B: 주택 임대인이자 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절했으나 이후 제3자에게 주택을 임대한 당사자.
• F: 피고 B가 원고 A의 퇴거 후 새롭게 주택을 임대한 제3의 임차인.

분쟁 상황

원고 A는 2020년 9월 19일 피고 B로부터 서울 강남구의 한 주택을 보증금 7억 원, 월세 200만 원, 2년 기간으로 임차하는 계약을 체결했습니다. 임대차 기간은 2020년 11월 30일부터 2022년 11월 29일까지였습니다. 임차 기간 만료가 다가오자 원고는 부동산 중개인을 통해 계약 갱신을 요구했습니다. 그러나 피고는 2022년 5월 24일 중개인을 통해 자신이 해당 주택에 직접 거주할 예정이라며 계약 갱신을 거절했습니다. 원고는 임대차 계약 만료일에 맞춰 주택을 피고에게 인도했습니다. 하지만 피고는 원고가 주택을 인도한 지 약 3개월 후인 2023년 2월 28일, 새로운 임차인 F과 임차보증금 4억 원, 월세 400만 원, 2년 기간으로 이 사건 주택에 대한 새로운 임대차 계약을 체결했습니다. 이에 원고는 피고가 실거주 목적 갱신 거절의 의무를 위반했다고 판단하여 손해배상을 청구했습니다.

핵심 쟁점

임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약 갱신 요구를 거절한 후, 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대한 경우 주택임대차보호법에 따른 손해배상 책임이 발생하는지 여부 및 그 손해배상액의 산정 방법.

법원의 판단

법원은 피고가 실거주를 이유로 원고의 계약 갱신을 거절했음에도 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대했으므로, 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 원고에게 손해배상 책임이 있다고 판단했습니다. 제1심 판결과 동일하게 피고의 항소를 기각하고 원고에게 15,187,500원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

결론

임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약 갱신을 거절한 뒤 해당 주택에 실제 거주하지 않고 제3자에게 임대한 경우, 임대인은 임차인에게 손해배상 책임을 지며, 그 손해배상액은 주택임대차보호법 제6조의3 제6항에 명시된 기준에 따라 산정된다는 점을 명확히 한 판결입니다. 피고는 새로운 임차인에게서 얻은 환산월차임과 기존 임차인의 환산월차임 차액의 2년분에 해당하는 금액(18,499,992원)을 손해배상액으로 산정할 수 있었으나, 원고가 청구한 금액(15,187,500원) 내에서 손해배상 책임이 인정되었습니다.

연관 법령 및 법리

주택임대차보호법 제6조의3 (계약갱신 요구 등)​

• 제5항: 임대인이 제1항 제8호(임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우)의 사유로 갱신을 거절하였음에도 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다고 규정하고 있습니다. 이는 임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약 갱신을 거절하고 임차인을 퇴거시킨 뒤, 실제로는 거주하지 않고 더 높은 조건으로 다른 임차인을 들이는 '편법'을 방지하기 위한 조항입니다. 본 사건에서 피고는 원고의 갱신 요구를 거절한 후 갱신되었을 기간(원래 임대차 계약이 갱신되었다면 2022년 11월 29일부터 2024년 11월 29일까지)이 만료되기 전에 새로운 임차인 F에게 주택을 임대했으므로, 이 조항에 따라 손해배상 책임이 인정되었습니다.
• 제6항: 제5항에 따른 손해배상액은 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 없는 한, 다음 세 가지 금액 중 가장 큰 금액으로 한다고 명시되어 있습니다.
  1. 갱신 거절 당시 환산월차임의 3개월분: 본 사건에서는 임차보증금 7억 원과 월세 200만 원을 합산하여 계산한 환산월차임 5,062,500원의 3개월분인 15,187,500원이었습니다. (연 5.25% 적용)
  2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신 거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분: 본 사건에서는 새로운 임대차 계약의 보증금 4억 원과 월세 400만 원을 합산한 환산월차임 5,833,333원과 기존 환산월차임 5,062,500원과의 차액 770,833원을 24개월(2년) 곱하여 18,499,992원이었습니다. (연 5.5% 적용)
  3. 갱신 거절로 인하여 임차인이 입은 실제 손해액: 이 금액에 대해서는 원고가 주장 및 증명하지 않았습니다. 본 사건에서는 위 1번과 2번 금액 중 더 큰 금액인 18,499,992원이 손해배상액으로 산정될 수 있었으나, 원고가 청구한 금액이 15,187,500원이므로 법원은 청구 범위 내에서 15,187,500원을 인정했습니다. 이처럼 손해배상액은 법으로 정해진 계산 방식에 따라 명확하게 산정될 수 있습니다.

참고 사항

임대인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절한 경우, 해당 임대인은 정당한 사유 없이 갱신 거절 후 2년 이내에 제3자에게 임대할 수 없습니다. 만약 이를 어길 시 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 임대인이 실거주를 주장하며 갱신을 거절했으나 이후 제3자에게 임대한 사실을 알게 된 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 새로운 임대차 계약의 존재를 증명할 수 있는 자료(예: 부동산 등기부등본상의 임대차 계약 확인, 중개인 진술 등)를 확보하는 것이 중요합니다. 손해배상액은 주택임대차보호법에서 정한 기준에 따라 산정됩니다. 일반적으로 '갱신 거절 당시 월차임 3개월분' 또는 '임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신 거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분' 중 큰 금액으로 계산됩니다. 임대인이 주택의 일부만 사용하고 나머지를 임대했다고 주장하더라도, 실제 거주 여부와 임대차 계약의 내용(새로운 임차인의 환산월차임 등)을 종합적으로 고려하여 법원에서 판단하므로, 단순한 주장만으로는 책임을 면하기 어려울 수 있습니다. 임대인이 전입신고를 늦게 하거나 새로운 임차인의 임대 조건이 기존 조건과 현저히 다르다면, 실거주 주장의 신빙성이 낮아질 수 있습니다.