기타 금전문제
원고 A는 서울 중랑구에 공장 2개와 수영장을 지었고, 이에 대해 중랑구청장은 2016년 7월 개발이익 환수에 관한 법률에 따라 개발부담금 총 864,767,500원을 부과했습니다. 이후 해당 부지가 공익사업을 위해 수용되는 과정에서 진행된 관련 선행판결들은 이 건축물들의 건축 허가가 무효이거나 효력을 상실했다고 판단했습니다. 구체적으로 공장 건축 허가는 이축권 부재, 개발제한구역 위반, 실제 용도 미사용 등으로 중대하고 명백한 하자로 무효이며, 수영장 건축 허가는 보금자리주택지구 지정 전에 공사에 착수하지 않아 효력을 잃었다는 것입니다. 이러한 판단에 따라 토지 보상금은 건축물 가치를 반영하지 않은 채 공부상 지목(과수원 또는 전)을 기준으로 산정되었습니다. 이에 원고 A는 건축 허가가 무효이거나 효력을 상실했으므로 개발부담금 부과 역시 무효라며, 피고(서울특별시 중랑구와 선정자 대한민국)에게 부당이득금 반환을 청구했습니다. 법원은 이 사건 개발사업이 적법한 건축물 건축에 해당하지 않는다고 보아 개발부담금 부과 처분이 법적 근거를 결여하여 무효라고 판단했습니다. 따라서 피고들은 원고에게 각 432,383,750원 및 이에 대한 법정 이자를 지급하라고 판결했습니다.
원고는 공장과 수영장을 건축한 후 관련 법률에 따라 개발부담금을 납부했습니다. 그러나 이후 해당 건축물이 지어진 토지가 공익사업을 위해 수용되었고, 이 과정에서 과거 건축 허가가 무효이거나 효력을 잃었다는 판결이 확정되었습니다. 이에 따라 수용 보상금 산정 시 건축물의 가치가 인정되지 않았고, 원고는 건축 허가 자체가 무효이므로 개발부담금 또한 잘못 부과된 것이라며 반환을 요구하게 되었습니다.
건축 허가가 사후적으로 무효이거나 효력을 상실한 것으로 판단된 경우, 해당 건축사업에 대해 부과된 개발부담금이 여전히 유효한지 여부
법원은 원고의 청구를 일부 인용하여 피고(선정당사자) 서울특별시 중랑구와 선정자 대한민국은 원고 A에게 각 432,383,750원과 해당 금액에 대해 2021년 12월 9일부터 2025년 6월 5일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이자를 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구(개발부담금 징수 당시 피고가 악의였음을 전제로 한 이자)는 기각되었습니다.
이번 판결은 건축 허가가 실효되거나 중대하고 명백한 하자로 무효가 된 경우, 해당 개발사업은 개발부담금 부과 대상인 '건축법에 따른 적법한 건축물 건축'에 해당하지 않아 개발부담금 부과 처분이 무효임을 명확히 했습니다. 결과적으로 원고는 부당하게 납부했던 개발부담금 총 864,767,500원을 법정 이자와 함께 돌려받게 되었습니다.
개발이익 환수에 관한 법률(이하 '개발이익환수법') 제5조 제1항 제7호: 이 법은 개발사업으로 발생하는 개발이익을 환수하여 토지에 대한 투기를 억제하고 토지자원의 효율적인 이용을 촉진하기 위한 것입니다. 제5조 제1항 제7호는 개발부담금 부과 대상 사업 중 하나로 '건축법에 따른 건축물의 건축으로 사실상 또는 공부상의 지목변경이 수반되는 사업'을 규정합니다. 이번 판결에서는 이 '건축법에 따른 건축물의 건축'을 '적법한 건축허가를 받은 건축행위'로 엄격하게 해석하여, 허가가 무효이거나 실효된 건축물은 이에 해당하지 않는다고 보았습니다. 민법 제749조 제2항(부당이득 반환 범위): 부당이득 반환의무자가 그 이득을 얻을 당시 법률상 원인이 없음을 알았던 '악의의 수익자'인 경우, 그는 받은 이득에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 배상해야 합니다. 그러나 이 판결에서는 피고들이 개발부담금을 징수할 당시 악의였다고 인정하기 어렵다고 보아, 원고가 청구한 징수일로부터의 이자는 기각하고 소장 부본 송달일로부터의 법정 이자만 인정했습니다. 조세법률주의 원칙: 개발부담금은 조세에 준하는 성격을 가지므로, 조세법률주의 원칙에 따라 그 부과 요건과 절차를 법률로 엄격하게 규정하고 해석해야 하며, 행정 편의적인 확장 해석이나 유추 적용은 허용되지 않습니다. 이 원칙에 따라 법원은 효력이 상실되거나 무효인 건축 허가에 기초한 개발사업을 개발부담금 부과 대상으로 보지 않았습니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제24조(무허가건축물 등에 대한 평가): 이 규정은 이전 선행 판결에서 건축물의 무허가성 여부를 판단하는 근거로 사용되어, 개발부담금의 부과 대상이 되는 개발이익이 발생하지 않았음을 입증하는 간접적인 근거가 되었습니다. 즉, 건축 허가가 무효이거나 실효된 건축물은 무허가 건축물에 준하여 보상금 산정 시 가치를 인정받지 못하므로, 개발이익이 없었다고 보게 되는 것입니다.
건축 허가를 받은 경우라도 이후 허가의 유효성이 문제가 될 수 있음을 인지해야 합니다. 특히 개발제한구역 내 건축이나 특수 목적으로 허가된 건축물의 경우 더욱 주의가 필요합니다. 건축 허가 당시의 조건과 실제 건축물의 용도 및 사용 방식이 일치하는지 항상 확인해야 합니다. 무단 용도변경이나 사용승인 미취득은 허가 자체의 효력에 영향을 미칠 수 있습니다. 토지 수용이나 관련 법규 변경(예: 보금자리주택지구 지정) 시 기존 건축 허가의 효력 상실 여부를 면밀히 검토하고, 이에 따른 개발부담금 등 행정처분의 적법성 여부를 판단해야 합니다. 개발부담금은 적법한 개발행위를 전제로 부과되므로, 개발행위의 법적 정당성이 훼손될 경우 부당이득 반환 청구의 가능성이 있습니다. 관련 행정처분(건축 허가, 개발부담금 부과 등)에 중대하고 명백한 하자가 있다고 판단될 경우 행정소송 또는 부당이득 반환 청구 소송을 고려할 수 있습니다.
