기타 금전문제 · 노동
주식회사 A감정평가법인이 G구역주택재개발정비사업조합과 감정평가 용역계약을 체결하고, 현물출자자산 감정평가, 기부체납부지 가산비용 감정평가 외에 분양가상한제에 따른 택지비 감정평가(이하 '이 사건 감정평가')를 수행한 후, 이에 대한 용역비 2억 6천여만 원과 지연손해금의 지급을 청구한 사건입니다. 법원은 이 사건 감정평가가 용역계약의 범위에 포함된다고 볼 증거가 부족하며, 설령 포함된다 하더라도 도시 및 주거환경정비법에 따라 조합원에게 부담이 되는 계약이므로 총회 의결을 거쳐야 하지만 이를 거치지 않아 무효라고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.
주택재개발정비사업조합인 피고와 감정평가법인인 원고는 감정평가 용역 계약을 맺었습니다. 원고는 이 계약에 따라 현물출자자산 감정평가와 기부체납부지 가산비용 감정평가를 수행하고 수수료를 지급받았습니다. 그러나 원고는 분양가상한제에 따른 택지비 감정평가도 수행했다고 주장하며 2021년 4월 19일부터 발생한 용역비 262,071,700원과 이에 대한 지연손해금의 지급을 피고에게 청구했습니다. 피고는 이 사건 감정평가를 의뢰한 적이 없으며, 설령 의뢰했다 하더라도 조합 총회 의결 없이 체결된 계약이므로 무효라고 주장하며 용역비 지급을 거부했습니다.
원고가 피고에게 청구한 분양가상한제 택지비 감정평가가 기존 용역 계약의 범위에 포함되는지 여부, 해당 감정평가 용역 계약이 도시 및 주거환경정비법상 조합 총회 의결이 필요한 사안인지 여부, 만약 총회 의결이 필요하다면 적법한 총회 의결이 있었는지 여부입니다.
법원은 원고의 청구를 전부 기각하고, 소송 비용은 원고가 부담하도록 결정했습니다.
법원은 원고가 피고의 의뢰 또는 요청에 따라 분양가상한제 택지비 감정평가를 수행했다고 인정할 증거가 부족하며, 설령 피고가 의뢰했다고 가정하더라도 해당 감정평가는 2억 6천만 원이 넘는 상당한 금액으로 도시정비법 제45조 제1항 제4호에서 정하는 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약'에 해당하므로 조합 총회 의결이 필수적이지만 이를 거치지 않았으므로 무효라고 판단했습니다. 따라서 원고의 용역비 청구는 받아들여지지 않았습니다.
도시 및 주거환경정비법 제45조 제1항 제4호: 이 조항은 조합 총회의 의결을 반드시 거쳐야 하는 사항 중 하나로 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약'을 규정하고 있습니다. 본 사례에서는 2억 6천만 원이 넘는 감정평가 비용이 예산에 포함되어 있지 않았기 때문에 이 조항의 적용 대상이 되었습니다. 도시 및 주거환경정비법 제45조 제1항 제5호: 이 조항은 조합 총회의 의결을 거쳐야 하는 사항으로 '시공자, 설계자 및 감정평가법인 등의 선정 및 변경'을 명시하고 있습니다. 본 사례에서는 택지비 감정평가를 위한 감정평가법인 선정이 이에 해당할 수 있습니다. 대법원 2013. 5. 23. 선고 2010다64112 판결 등: 이 판례는 도시정비법에 따라 설립된 재건축정비사업조합이 조합원 총회의 결의를 거치지 않고 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약을 체결한 경우 그 계약은 효력이 없다는 법리를 확립하고 있습니다. 이는 조합의 계약 체결 시 적법한 절차(총회 의결)의 중요성을 강조합니다.
계약 내용의 명확화: 감정평가 등 용역 계약을 체결할 때는 어떤 업무가 계약 범위에 포함되는지, 특히 '상담', '자문', '요청'과 같은 불확정적인 표현이 있을 경우 구체적인 용역의 내용과 범위를 계약서에 명확히 명시하거나 별도의 추가 계약서 또는 합의서를 작성해야 합니다. 의뢰 및 요청의 증거 확보: 용역을 의뢰하거나 요청할 때는 구두 요청보다는 서면으로 명확히 요청하고, 관련 근거(공문, 이메일, 회의록 등)를 철저히 남겨두어 훗날 분쟁 발생 시 증거로 활용할 수 있도록 해야 합니다. 조합 총회 의결의 중요성: 재개발, 재건축 등 정비사업조합은 도시 및 주거환경정비법에 따라 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약'을 체결하거나 '감정평가법인 등을 선정'할 때에는 반드시 조합 총회의 의결을 거쳐야 합니다. 예산에 없는 비용이 발생하거나 상당한 금액의 계약을 체결할 때는 반드시 총회 의결 절차를 확인하고 준수해야 합니다. 총회 안건의 구체성: 총회 안건을 상정하고 의결할 때에는 안건의 내용을 구체적으로 명시해야 합니다. 예를 들어, '현물출자자산 감정평가 업체 선정'과 '택지비 감정평가 업체 선정'은 평가 대상과 목적이 다르므로 각각 별도의 안건으로 다루어야 합니다.
