기타 금전문제 · 건축/재개발
원고 A가 피고 B, C(시행사 및 수탁자)와 체결한 F 오피스텔 분양계약의 해제를 주장하며 계약금 및 위약금 반환을 청구하고 피고 D조합(중도금 대출기관)에 대한 대출 채무 부존재 확인을 구한 사건입니다. 원고는 피고 B이 건축물분양법을 위반(분양 광고에 지구단위계획 수립 여부 미포함, 설계변경 통지 또는 동의 절차 위반)했으므로 계약 해제 사유가 발생했다고 주장했습니다. 그러나 법원은 피고들의 법률 위반 사항이 분양계약의 목적 달성을 현저히 어렵게 하거나 원고가 이러한 위반 사실을 알았더라면 계약을 체결하지 않았을 정도로 중대한 사유에 해당한다고 보기 어렵다며 원고의 모든 청구를 기각했습니다.
원고 A는 2021년 3월 31일 피고 B, C과 F 오피스텔 G호 분양계약을 체결하고 계약금 3천 4백만원을 지급한 뒤, 2021년 8월 6일 피고 D조합에서 중도금 대출을 받아 2024년 5월 10일까지 총 1억 7천만원의 중도금을 납부했습니다. 그러나 2024년 3월 6일 피고 B이 분양 광고에 건축물분양법상 지구단위계획 수립 여부 사항을 포함하지 않아 관할 구청으로부터 시정명령을 받았습니다. 또한 원고는 2021년 5월 4일 및 2022년 3월 31일의 두 차례 설계변경(4차, 6차) 과정에서 피고들이 건축물분양법상의 통지나 동의 절차를 거치지 않았다고 주장했습니다. 이러한 법률 위반을 이유로 원고는 분양계약을 해제하고 계약금 및 위약금 6천 8백만원의 반환과 중도금 대출금 채무의 부존재 확인을 요구하는 소송을 제기했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 분양계약서 상의 약정해제 조항 해석과 건축물분양법 위반 사항이 계약 해제를 정당화할 만큼 '중대한 귀책사유'에 해당하는지에 대한 판단이었습니다. 구체적으로는 분양 광고의 정보 누락으로 인한 시정명령과 설계변경 과정에서의 통지 또는 동의 절차 위반이 계약 해제 사유가 되는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각했습니다. 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 피고들의 건축물분양법 위반 사실(분양 광고 시 지구단위계획 수립 여부 미표기, 설계변경 관련 절차 미준수)이 있었으나, 이러한 위반 사항들이 분양계약의 목적 달성을 현저히 어렵게 하거나 원고가 계약을 체결하지 않았을 정도로 중대한 사유에 해당한다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 따라서 원고의 분양계약 해제 주장이 받아들여지지 않았고, 이에 따라 계약금 및 위약금 반환, 중도금 대출 채무 부존재 확인 청구도 모두 기각되었습니다.
이 사건은 주로 '건축물의 분양에 관한 법률'(건축물분양법)과 민법상 계약 해제에 관한 법리가 적용되었습니다.
건축물분양법 제6조 제2항, 시행령 제8조 제1항 제5의3호 가목 (분양 광고 내용): 분양사업자는 분양 광고 시 지구단위계획 수립 여부 등 법령에서 정하는 사항을 포함해야 할 의무가 있습니다. 피고 B은 이 규정을 위반하여 분양 광고에 지구단위계획 수립 여부를 포함하지 않아 시정명령을 받았습니다.
건축물분양법 제9조 (시정명령): 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 분양사업자가 법 위반 시 시정명령을 할 수 있습니다. 법원은 시정명령을 받은 사실만으로는 분양계약 해제 사유가 되지 않고, 시정명령의 내용이 계약의 목적 달성을 어렵게 하거나 수분양자가 해당 사실을 알았더라면 계약을 체결하지 않았을 정도로 중대한 위반이어야 해제 사유가 된다고 판단했습니다.
건축물분양법 제7조 제1항, 시행령 제10조 (설계변경 시 분양받은 자 전원의 동의): 분양받은 건축물의 주요 구조부 변경 등 중요한 설계변경이 있을 경우 분양받은 자 전원의 동의를 받아야 합니다. 이 사건에서 법원은 4차 설계변경이 단순 오기 정정으로 실제 면적 변경이 아니라고 보았고, 6차 설계변경도 동의 또는 통지 대상에 해당한다는 증명이 부족하다고 보았습니다.
건축물분양법 제7조 제2항, 시행규칙 제8조 제2항 (설계변경 시 통지): 분양받은 자 전원에게 미리 내용을 알려야 하는 설계변경에 대한 규정입니다. 법원은 6차 설계변경이 통지 대상에 해당한다는 구체적인 주장이나 증명이 부족하다고 판단했습니다.
민법 제544조 (이행지체와 해제) 및 계약의 약정해제: 계약당사자는 상대방이 채무를 이행하지 않을 때 계약을 해제할 수 있습니다. 또한, 당사자 간의 합의로 계약 해제 사유를 정할 수 있는데 이를 약정해제라고 합니다. 이 사건에서는 분양계약서 제2조 제4항에 피고의 귀책사유로 인한 해제 조항이 있었지만, 법원은 이 조항의 해석상 경미한 법규 위반이 아닌, 계약의 목적 달성을 현저히 어렵게 하거나 계약 체결에 중대한 영향을 미칠 정도의 위반이어야 해제 사유가 된다고 보았습니다.
분양계약을 해제하려는 경우 계약서에 명시된 해제 조항을 면밀히 검토해야 합니다. 특히, 위반 사유가 단순한 법규 위반을 넘어 계약의 목적 달성을 현저히 어렵게 하거나 수분양자가 해당 사실을 알았다면 계약을 체결하지 않았을 정도로 '중대한' 사유인지 입증하는 것이 중요합니다. 단순히 시정명령을 받았다는 사실만으로는 계약 해제 사유가 되기 어려울 수 있으며, 해당 시정명령의 구체적인 내용과 계약에 미치는 영향을 고려해야 합니다. 설계변경의 경우, 계약면적 오기 정정이나 경미한 내부 구조 변경은 법적 통지나 동의 대상이 아닐 수 있습니다. 설계변경이 계약의 중요한 내용에 영향을 미치는지, 또는 법령에 따라 분양받은 자의 동의나 통지가 필요한 사항인지 구체적으로 확인해야 합니다. 분양 광고 내용 중 누락된 정보가 있다면, 그 정보가 분양 계약 체결에 있어 결정적인 요소였음을 객관적으로 증명해야 합니다. 계약 전에는 분양 관련 법령과 계약서의 내용을 충분히 숙지하고, 필요한 경우 법률 전문가의 자문을 구하는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
