압류/처분/집행
이 사건은 시행사인 주식회사 A가 N 건물 분양사업을 진행하며 수분양자들과 분양계약을 체결하였으나, 수분양자들이 잔금을 납부하지 않아 계약이 해지되면서 발생했습니다. 시행사는 자신이 대납한 중도금 대출 이자를 수분양자들에게 반환하라고 청구했고, 일부 수분양자는 반대로 이미 납부한 분양대금의 반환을 요구하는 반소를 제기했습니다. 법원은 분양계약 해지에 따라 이자대납약정도 소급적으로 효력을 잃으므로 수분양자들이 시행사에 대납이자를 반환해야 한다고 판단했습니다. 동시에 분양계약의 당사자인 시행사도 수분양자들에게 중도금 반환 의무를 부담한다고 보아, 각 당사자 간의 채무를 상계 처리하거나 확정하여 지급하라고 판결했습니다.
주식회사 A는 인천에 N 건물을 건축하는 사업을 시행하며 O 주식회사와 관리형 신탁계약을 체결하고, 여러 수분양자들과 분양계약을 맺었습니다. 이 계약에는 수분양자들이 중도금 대출을 받을 경우, 시행사인 주식회사 A가 입주지정기간 시작일 전까지의 대출 이자를 대납하기로 하는 특별한 약정(이자대납약정)이 포함되어 있었습니다. 시행사는 2021년 9월부터 2023년 9월까지 수분양자들의 중도금 대출 이자를 대납했습니다. 하지만 수분양자들은 2023년 7월 29일부터 9월 27일까지 정해진 입주지정기간 내에 잔금을 납부하지 않았고, 시행사가 미납된 중도금과 잔금을 지급하라고 통지했음에도 이행하지 않았습니다. 이에 시행사는 2023년 12월 29일과 2024년 1월 5일 두 차례에 걸쳐 수분양자들에게 분양계약을 해제하고 그동안 대납했던 이자를 반환하라고 통지했습니다. 이후 시행사는 대납이자의 반환을 요구하며 소송을 제기했고, 일부 수분양자(H)는 분양대금의 반환을 요구하는 반소를 제기하면서 이 분쟁이 법정으로 이어지게 되었습니다.
분양계약 해제 시 시행사가 대납한 중도금 대출 이자를 수분양자들이 원상회복으로 반환해야 하는지 여부와 시행사가 수분양자들에게 납부된 분양대금을 반환할 의무가 있는지 여부 및 그 범위가 주요 쟁점이었습니다. 특히 분양계약서상 분양사업자(O 주식회사)와 시행위탁자(원고 주식회사 A) 중 누가 계약 당사자로서 대금 반환 의무를 부담하는지가 중요한 판단 기준이 되었습니다.
법원은 다음과 같이 판결했습니다. 1. 피고 I, J, K는 원고 주식회사 A에게 각 대납이자 18,726,203원, 21,682,509원, 30,049,216원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 했습니다. 이는 이들 피고가 소송에 제대로 대응하지 않아 원고의 주장이 자백으로 간주된 결과입니다. 2. 피고 B의 경우 원고 A의 대납이자 반환 청구액 13,222,300원과 피고 B의 중도금 반환 청구액 233,880,000원을 상계 처리하여 원고 A의 피고 B에 대한 청구를 모두 기각했습니다. 3. 피고 H은 원고 A에게 대납이자 9,633,708원 및 지연손해금을 지급하고, 원고 A는 피고 H에게 납부 중도금과 그에 대한 이자를 포함한 총 216,845,982원 및 지연손해금을 지급하라고 판단했습니다. 4. 피고 C, D, E, F, G는 원고 A에게 각 대납이자 32,987,210원, 19,287,784원, 19,427,487원, 13,863,072원, 17,338,275원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 이 판결은 본소 청구와 반소 청구를 종합적으로 판단하여 각 당사자의 채무를 확정한 것입니다.
결론적으로 법원은 분양계약이 해제될 경우, 그에 부수하는 중도금 이자대납약정도 효력을 잃게 되므로 수분양자는 시행사가 대납한 이자를 반환해야 할 의무가 있다고 판단했습니다. 동시에 분양계약의 당사자인 시행사 또한 수분양자가 납부한 중도금을 반환할 의무가 있다고 보았습니다. 이에 따라 각 당사자 간의 대납이자 반환 채무와 분양대금 반환 채무를 정산하여 상계하거나 각 금액을 지급하도록 최종 판단을 내렸습니다.
이 판결에서는 주로 '계약 해제의 효과'와 '지연손해금'에 관한 법리가 적용되었습니다. 1. 계약 해제의 효과 (민법 제548조 원상회복의무): 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에게 계약이 없었던 상태로 돌려놓는 원상회복 의무를 집니다. 금전을 반환할 때에는 그 돈을 받은 날로부터 이자를 붙여서 반환해야 합니다. 이 사건에서 분양계약이 해제되면서 분양계약에 덧붙여진 이자대납약정도 소급적으로 효력을 잃었으므로, 시행사가 대납했던 이자에 대해 수분양자들이 원상회복 의무를 지게 됩니다. 마찬가지로 시행사도 수분양자들이 납부한 중도금을 반환할 의무를 부담하게 됩니다. 2. 소송촉진 등에 관한 특례법 (지연손해금): 금전 채무의 이행을 명하는 판결을 할 때, 채무자가 자신의 이행 의무의 존재나 범위에 대해 다투는 것이 타당하다고 인정되는 특별한 경우를 제외하고는, 법정 이율(연 5% 또는 상법상 연 6%)이 아닌 높은 이율(연 12%)로 계산한 지연손해금을 지급하도록 판결합니다. 이 판결에서도 민법상 이율과 소송촉진 등에 관한 특례법상 이율을 구분하여 적용했습니다. 3. 민사소송법 제150조 (자백 간주): 소송에서 당사자가 변론기일에 출석하지 않거나 답변서를 제출하지 않으면, 법원은 상대방이 주장하는 사실을 모두 인정한 것으로 간주할 수 있습니다. 이 사건에서 일부 피고들에 대한 판결이 이 조항에 따라 이루어졌습니다. 4. 계약의 해석: 분양계약서에 등장하는 여러 주체(시행위탁자, 분양사업자 겸 시행수탁자 등) 중에서 누가 분양계약의 실질적인 당사자로서 계약 해제 시 대금 반환 의무를 부담하는지 판단하는 것이 중요합니다.
만약 분양계약이 해제되는 상황에 처한다면 다음과 같은 점들을 참고할 수 있습니다. 첫째, 분양계약 해제 시 대납된 이자를 반환해야 할 의무가 발생할 수 있습니다. 이자대납약정은 주된 분양계약에 부수하는 것으로 보아 계약 해제 시 함께 효력을 잃는다고 판단될 가능성이 높습니다. 둘째, 분양계약의 당사자가 누구인지 명확히 확인해야 합니다. 시행사, 신탁사 등 여러 주체가 등장할 수 있으므로, 계약 해제 시 대금 반환 의무는 누가 계약의 실질적인 당사자인지에 따라 달라집니다. 셋째, 잔금 미납 등으로 계약이 해제되면 위약금, 대납 이자, 대출 원금 등 복잡한 정산 문제가 발생할 수 있습니다. 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하고 불이익을 최소화하는 방안을 강구해야 합니다. 넷째, 소송이 제기되었을 때에는 변론기일에 불출석하거나 답변서를 제출하지 않으면 상대방의 주장을 모두 인정한 것으로 간주될 수 있으니, 소송 진행 상황에 적극적으로 대응하는 것이 중요합니다. 다섯째, 상대방의 청구에 대응하여 자신의 권리를 주장하는 반소 제기 등 법적 절차를 통해 자신의 권리를 보호할 수 있습니다.
