손해배상
원고 A는 공인중개사 C의 중개로 피고 I과 불법으로 '방 쪼개기'된 건물 일부에 대해 임대차 계약을 체결하고 이후 보증금을 증액하며 두 차례 갱신하였습니다. 그러나 임대인 I이 보증금을 반환하지 못하자 원고는 임대인 H, I과 공인중개사 C을 상대로 총 1억 2,000만 원의 임대차보증금 반환 및 손해배상을 청구했습니다. 법원은 임대인 H와 I에게 공동으로 1억 2,000만 원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했으나, 공인중개사 C에 대한 청구는 기각했습니다. 법원은 C이 불법 건축물임을 고지하지 않거나 보증금 편취에 가담했다고 볼 증거가 부족하다고 판단했습니다.
원고 A는 2017년 12월 28일 피고 C의 중개로 피고 I과 등기부상 L호의 일부인 약 31.82㎡에 대해 임대차 계약을 체결했습니다. 이 건물은 등기부상 L호가 97.07㎡임에도 불구하고 실제로는 '방 쪼개기' 방식으로 불법 개조되어 여러 개의 방으로 구획되어 있었습니다. 원고는 보증금 1억 원을 지급하고 입주한 후 2020년 2월 13일 임대차보증금 1억 2,000만 원으로 증액하여 2차 계약을 체결하였고, 2022년 5월 18일에는 3차 계약을 갱신했습니다. 그러나 이 사건 목적물에는 근저당권이 설정되어 있었고, 건물의 다른 호실에 임의경매개시결정이 내려지는 등 문제가 발생하면서 피고 I이 임대차보증금을 반환하지 못하게 되었습니다. 이에 원고는 공인중개사 C이 불법 건축물임을 고지하지 않았고 임대인 H, I이 보증금을 편취하는 데 가담했다며 공동불법행위 책임을 물어 손해배상을 청구했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째 공인중개사 C이 불법 개조된 건축물임을 고지하지 않아 임차인에게 손해를 입혔는지, 나아가 임대인들의 보증금 편취에 가담하여 공동불법행위 책임이 있는지 여부입니다. 둘째 임대인 H와 I이 임대차보증금을 반환하지 못한 것에 대한 채무불이행 책임이 있는지 여부입니다.
법원은 피고 H와 I은 공동으로 원고에게 1억 2,000만 원 및 피고 H는 2024년 2월 10일부터, 피고 I은 2024년 1월 5일부터 각 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 반면, 원고의 피고 C에 대한 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 원고와 피고 C 사이의 부분은 원고가 부담하고, 원고와 피고 H, I 사이의 부분은 피고 H, I이 부담하도록 결정되었습니다.
결론적으로 법원은 임대인 H와 I에게 임대차보증금 반환 책임이 있다고 보았으나, 공인중개사 C이 불법 개조 사실을 제대로 고지하지 않거나 보증금 편취에 가담했다고 인정할 증거는 부족하다고 판단하여 C에 대한 손해배상 청구는 기각되었습니다. 이는 임차인 본인에게도 계약 전 목적물에 대한 충분한 확인 의무가 있음을 시사하는 판결입니다.
이 사건은 공인중개사의 설명 의무 위반 여부 및 임대인의 임대차보증금 반환 의무에 관련된 사안입니다. 첫째 공인중개사법에 따르면 공인중개사는 중개 의뢰인에게 중개대상물의 권리관계, 공법상 이용제한 및 거래규제, 건축물의 방향, 면적, 용도 등 중요 사항을 성실하고 정확하게 설명해야 할 의무가 있습니다. 만약 이를 위반하여 의뢰인에게 재산상 손해를 입힌 경우 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 그러나 법원은 이 사건에서 원고가 1차 계약 당시 이미 목적물이 등기부상 표시와 불일치한다는 사실을 알고 있었고, 공인중개사 C이 임대인의 보증금 편취 범행에 가담했다고 인정할 증거가 부족하다고 판단하여 C의 책임을 인정하지 않았습니다. 둘째 민법 제750조는 고의 또는 과실로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있습니다. 원고는 공인중개사 C이 임대인 H, I과 공동으로 보증금 편취에 가담했다고 주장하며 공동불법행위 책임을 물었으나, 법원은 C의 가담을 인정하지 않았습니다. 셋째 민법 제390조는 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 임대차 계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않는 것은 채무불이행에 해당하며, 법원은 임대인 H, I이 임대차보증금을 반환하지 못하여 채무불이행 책임이 인정된다고 보았습니다.
유사한 문제 상황을 피하기 위해 다음 사항들을 참고하는 것이 좋습니다. 첫째 임대차 계약 전에는 반드시 계약할 부동산의 현장 방문을 통해 실제 면적, 구조, 용도 등을 꼼꼼히 확인하고, 등기부등본, 건축물대장 등 공적 장부를 발급받아 실제 현황과 일치하는지 대조해야 합니다. 특히 '방 쪼개기'와 같이 불법 개조된 건축물은 전세보증보험 가입이 어렵거나 불가할 수 있으며, 향후 강제 철거, 이행강제금 부과 등으로 임대차 계약이 불안정해질 수 있고 경매 시 보증금 회수에 불리하게 작용할 수 있습니다. 둘째 계약서의 특약사항은 매우 중요하므로 내용을 정확히 이해하고 본인의 권리에 불리한 내용은 아닌지 신중하게 검토해야 합니다. 특히 근저당권 설정, 말소 조건 등 권리관계와 관련된 특약은 더욱 주의해야 하며 변경 시 합의 내용을 명확히 해두어야 합니다. 셋째 공인중개사는 중개대상물의 중요 사항을 설명할 의무가 있지만, 임대인의 개인적인 재정 상태나 모든 채무 상황, 전세보증보험 가입 가능 여부 등을 일일이 조사하여 고지할 의무까지는 없으므로 임차인 스스로도 필요한 정보를 확인하려는 노력이 필요합니다. 넷째 최초 계약 이후 임대차 계약을 갱신할 때도 기존 계약의 내용을 다시 한번 확인하고 보증금 증액 시에는 새로운 확정일자를 받아두는 등 보증금 보호를 위한 조치를 취해야 합니다.
