임대차
원고(임차인)는 피고(임대인)들과 전세 계약을 맺었으나, 피고들의 부당한 요구(무료주차 금지, 퇴거 강요)로 계약을 합의 해지하게 되었습니다. 원고는 임시 거주 비용, 새 계약 가계약금 몰취액, 위자료를 청구했으며 법원은 피고들의 책임으로 인한 계약 해지를 인정하여 임시 거주 비용과 가계약금 몰취액 일부를 손해배상으로 지급하도록 판결했으나, 위자료 청구는 기각했습니다.
원고 A는 2021년 10월 20일 피고 D, E 소유의 단독주택 301호에 대해 전세 임대차 계약을 체결했습니다. 그러나 피고들은 계약 내용에 없던 무료주차 금지를 요구하고 퇴거를 강요하여 갈등이 발생했습니다. 결국 원고와 피고들은 2022년 1월 7일 (법원은 1월 10일경으로 인정) 이 계약을 합의 해지했습니다. 계약 해지 후 원고는 새로운 임시 거주지에서 지출한 비용 2,969,500원, 피고들의 비협조로 인해 새로운 임대차 계약이 해지되어 몰취된 가계약금 2,000,000원, 그리고 정신적 피해에 대한 위자료 5,000,000원 등 총 9,969,500원의 손해배상을 피고들에게 청구했습니다.
임대인의 부당한 요구로 인해 임대차 계약이 합의 해지된 경우 임대인에게 손해배상 책임이 있는지 여부, 그리고 이로 인해 임차인이 입은 임시 거주 비용, 새로운 임대차 계약의 가계약금 몰취, 위자료 등의 손해가 어디까지 인정될 수 있는지가 핵심 쟁점이었습니다.
피고들은 공동으로 원고에게 3,500,000원과 함께 2022년 1월 15일부터 2024년 11월 19일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연이자를 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구(더 높은 금액의 손해배상 및 위자료)는 기각되었습니다. 소송 비용은 원고가 2/3, 피고들이 나머지를 부담하며, 판결 제1항은 가집행할 수 있습니다.
법원은 임대인인 피고들의 계약 내용과 무관한 요구로 인해 발생한 갈등으로 계약이 해지되었음을 인정하고, 이로 인해 임차인인 원고에게 발생한 손해 중 임시 거주지 거주비용 2,500,000원과 가계약금 몰취액 1,000,000원을 포함한 총 3,500,000원의 손해배상 책임을 인정했습니다. 그러나 정신적 손해에 대한 특별한 입증이 부족하다는 이유로 위자료 청구는 받아들이지 않았습니다.
민법 제390조 (채무불이행과 손해배상): 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 본 사안에서는 임대인들이 계약 내용과 무관한 조건을 요구하고 퇴거를 강요하여 임차인에게 임대차 계약을 원만히 이행하지 못하게 하였으므로, 이는 임대인의 채무불이행 또는 계약 해지의 원인이 된 귀책사유로 보아 손해배상 책임이 인정될 수 있습니다. 민법 제393조 (손해배상의 범위): 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 합니다. 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상 책임이 있습니다. 법원은 임시 거주 비용이나 새로운 계약 가계약금 몰취액이 임대인의 귀책사유로 인한 계약 해지 시 발생할 수 있는 통상적이거나 예견 가능한 손해로 판단하여 배상을 인정한 것으로 보입니다. 손해배상의 제한 원칙 (과실상계 및 손해배상액의 예정): 손해배상액을 산정할 때는 여러 사정을 고려하여 공평의 원칙에 따라 정해지기도 합니다. 이 사건에서 법원이 원고가 청구한 손해액 전액이 아닌 일부만을 인정한 것은 이러한 원칙이 적용된 것으로 볼 수 있습니다. 위자료 청구 (불법행위로 인한 정신적 손해배상): 계약 관계에서 발생하는 정신적 손해(위자료)는 일반적으로 불법행위로 인한 정신적 손해배상(민법 제751조)과 유사하게 판단됩니다. 재산상 손해배상만으로는 회복될 수 없는 중대한 정신적 피해가 발생하였고, 상대방이 그러한 피해 발생을 알았거나 알 수 있었을 때에만 인정되는 것이 일반적입니다. 이 사건에서 법원이 위자료 청구를 기각한 것은 이러한 특별한 사정이 충분히 입증되지 않았다고 본 것입니다.
임대차 계약 시, 계약서에 명시되지 않은 사항이라도 중요한 조건(예: 주차 여부)은 계약 전 충분히 확인하고 명확하게 문서화하는 것이 중요합니다. 계약 과정이나 계약 유지 중 발생한 모든 갈등, 요구 사항, 합의 내용은 문자 메시지, 녹취, 이메일 등 객관적인 방법으로 기록하여 증거를 확보해야 합니다. 계약이 파기될 경우 발생하는 손해(이사 비용, 임시 거주 비용, 새로운 계약 관련 비용 등)에 대한 증빙 자료(영수증, 계약서 등)를 철저히 보관해야 손해배상 청구 시 유리합니다. 합의 해지의 경우에도 그 원인이 상대방의 귀책사유(잘못)에 있다면 손해배상을 청구할 수 있으며, 이 경우 상대방의 귀책사유를 명확히 입증하는 것이 중요합니다. 정신적 손해(위자료)는 재산상 손해만으로는 회복될 수 없는 중대한 정신적 피해가 발생하였고, 상대방이 그러한 피해 발생을 알았거나 알 수 있었음을 입증해야만 인정될 가능성이 높습니다.
