임대차 · 압류/처분/집행
임대인이 임차인에게 임대차 계약이 자동 연장되었다고 주장하며 연장 기간의 임대료와 위약금을 청구하고, 임차인은 계약이 만료되었다며 임대차 보증금 반환을 청구한 사안입니다. 법원은 기존 계약의 자동 연장 조항은 변경된 계약에는 적용되지 않아 계약이 기간 만료로 종료되었다고 판단했습니다. 이에 따라 임대인의 청구를 기각하고 임차인의 임대차 보증금 반환 청구를 인용했습니다.
원고(임대인) A는 2012년부터 피고(임차인) 주식회사 B에게 서울 구로구의 건물 일부를 임대했습니다. 2015년, 임대차 목적물 15평을 추가하고 월 차임을 인상하는 등의 변경 계약을 미리 체결하여 2017. 3. 21.부터 2022. 3. 20.까지 5년간의 임대차 계약(이 사건 임대차계약)을 이어갔습니다. 이 계약 기간 중인 2022. 1. 17., 피고는 원고에게 계약 기간 만료에 따른 재계약 불가 및 명도를 통보하며 임대차보증금 3억 원의 반환을 요구했습니다. 피고는 2022. 4. 4. 원고에게 연체 차임 및 지연이자를 정산한 후 잔액을 지급하고, 2022. 4. 20. 임대차 목적물을 원고에게 인도했습니다. 그러나 원고는 기존 임대차 계약에 있던 '자동 연장 조항'이 이 사건 임대차 계약에도 적용되어 계약이 5년 자동 연장되었다고 주장하며, 피고에게 만료 이후 4개월 분의 차임 및 관리비와 월 임대료 6개월 분 상당의 위약금 등 총 3억 1,787여만 원을 청구했습니다. 반면 피고는 이 사건 임대차 계약은 별개의 계약이므로 자동 연장 조항이 적용되지 않으며, 계약이 만료되었으므로 원고는 임대차보증금 3억 원을 전액 반환해야 한다고 맞섰습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 기존 임대차 계약의 '자동 연장 조항'이 면적과 임대료가 변경된 새로운 임대차 계약에도 그대로 적용되는지 여부입니다. 둘째, 계약이 자동 연장되었다고 볼 경우 임대인의 임대료 및 위약금 청구가 정당한지, 아니면 계약이 만료되었다고 볼 경우 임차인의 임대차 보증금 반환 청구가 정당한지 여부입니다.
법원은 원고(임대인)의 본소 청구(위약금 등 청구)를 모두 기각했습니다. 대신 피고(임차인)의 반소 청구를 받아들여, 원고는 피고에게 임대차 보증금 300,000,000원 및 이에 대한 지연손해금(2022. 4. 21.부터 2022. 9. 21.까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 소송 비용은 본소와 반소를 합하여 원고가 부담하도록 했습니다.
법원은 이 사건 임대차 계약이 기존 계약의 단순한 갱신이 아니라, 임대차 목적물 추가, 임대료 인상 등 내용이 대폭 변경된 계약임을 지적했습니다. 특히 변경 계약서에 '기타 본 변경계약서에 정하지 않은 사항은 기존 임대차계약서를 따르기로 한다'는 문구가 있음에도, 자동 연장 조항이 기존 계약에서는 구체적으로 명시된 반면 변경 계약에서는 계약 기간을 간명하게만 규정하고 자동 연장 조항을 명시하지 않은 점을 들어, 당사자들이 자동 연장 조항을 삭제할 의사가 있었다고 해석했습니다. 또한, 이 사건 임대차 계약 기간이 기존 기간과 합산하여 10년에 달하므로 추가적인 자동 연장을 보장할 이유가 크지 않다는 점도 판단의 근거가 되었습니다. 따라서 이 사건 임대차 계약은 2022. 3. 20. 기간 만료로 종료되었다고 판단했습니다. 설령 자동 연장 조항이 적용된다 하더라도, 임차인이 일찍이 계약 연장 거절 의사를 표명했고 임대인이 이를 인지한 상황에서 뒤늦게 자동 연장을 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 위배되어 허용될 수 없다고도 덧붙였습니다. 결과적으로 임대인의 청구는 이유 없고, 계약이 종료되었으므로 임대인은 임차인에게 임대차 보증금을 반환해야 한다고 결론 내렸습니다.
이 사건에서는 직접적으로 민법 제635조가 판결의 주된 근거가 되지는 않았지만, 피고 측이 자동 연장 조항이 적용되더라도 묵시적 갱신 시에는 기간의 정함이 없는 계약으로 보아 해당 조항에 따라 해지 통고 후 1개월 뒤에 종료된다고 주장하여 관련 법령으로 언급되었습니다. 민법 제635조는 임대차 기간의 약정이 없을 때 당사자가 언제든지 계약 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 해지를 통고한 경우 6개월, 임차인이 통고한 경우 1개월이 지나면 계약이 종료된다는 내용입니다. 이와 함께 법원은 '신의성실의 원칙(신의칙)'을 중요한 법리로 적용했습니다. 민법 제2조에 규정된 신의칙은 권리 행사와 의무 이행이 신의에 좇아 성실하게 이루어져야 한다는 원칙으로, 이 사건에서 법원은 임차인이 일찍이 계약 종료 의사를 비공식적으로 표명했고 임대인이 이를 알고 있었다는 정황들을 고려할 때, 임대인이 뒤늦게 자동 연장 조항을 들어 임대료와 위약금을 청구하는 것은 신의칙에 반한다고 판단했습니다. 또한, '계약 해석의 원칙'도 적용되었습니다. 법원은 계약서의 문언만을 보는 것이 아니라 계약 체결의 경위, 목적, 당사자의 의사, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 계약의 내용을 해석합니다. 이 사건에서는 종전 계약과 변경 계약의 내용적 차이(면적, 임대료 인상, 전대 동의 등)와 변경 계약서에 자동 연장 조항이 다시 명시되지 않은 점 등을 들어, 해당 조항이 배제된 것으로 해석했습니다.
임대차 계약을 갱신하거나 변경할 때는 이전 계약 조항이 새로운 계약에 어떻게 적용되는지 명확히 확인해야 합니다. 특히 자동 갱신과 같이 중요한 조항은 변경된 계약서에 명시적으로 포함하거나 배제하는 문구를 삽입해야 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다. 계약 기간 중 임대료 조정, 면적 변경 등 주요 내용이 변경되면, 기존 계약의 단순한 연장이 아닌 새로운 계약으로 해석될 여지가 있습니다. 이 경우 기존 계약의 특약 조항 적용 여부를 신중하게 검토하고, 필요한 조항은 변경 계약서에 다시 명시해야 합니다. 임차인이 계약 종료 의사를 비공식적으로라도 일찍부터 표명했고 임대인이 이를 인지한 정황이 있다면, 임대인이 뒤늦게 자동 연장 조항을 들어 연장된 기간의 임대료나 위약금을 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 위배될 수 있습니다. 계약 관련 의사표현은 명확하고 서면으로 하는 것이 분쟁 예방에 가장 중요합니다. 계약서에 '기타 본 변경계약서에 정하지 않은 사항은 기존 임대차계약서를 따르기로 한다'와 같은 문구가 있더라도, 변경 계약에서 특정 조항을 명시적으로 기재하지 않거나 간략하게 처리했다면, 해당 조항을 의도적으로 삭제한 것으로 해석될 여지가 있다는 점을 유의해야 합니다.
