임대차
임차인이 임대인에게 임대차보증금 반환을 청구했으나, 임대인이 임차목적물 원상회복 비용과 목적물 인도가 지연된 기간의 차임을 공제해야 한다고 주장하였고, 법원이 임대인의 주장을 받아들여 임차인의 청구를 기각한 사건입니다.
원고 주식회사 A는 2020년 12월 29일 피고 주식회사 C와 서울 송파구 소재 건물 2층에 대해 임대차보증금 31,500,000원, 월 차임 2,625,000원, 임대차기간 2021년 1월 1일부터 2021년 12월 31일까지로 임대차 계약을 체결했습니다. 임대차기간이 만료된 후 원고는 임대차보증금 반환을 요구했으나, 피고는 원고가 임대차 목적물에 대한 원상회복 의무를 다하지 않아 27,850,000원의 원상회복 비용이 발생했으며, 또한 2022년 3월 말에 이르러서야 임대차 목적물을 인도하여 3개월 분의 차임 7,875,000원(2,625,000원 × 3)이 발생했다고 주장하며 이 금액들을 보증금에서 공제해야 한다고 맞섰습니다.
임대차 계약 종료 후 임대차보증금 반환 시, 임차인의 원상회복 의무 불이행에 따른 비용과 목적물 인도 지연에 따른 차임을 보증금에서 공제할 수 있는지 여부
법원은 원고가 피고에게 31,500,000원의 임대차보증금 반환을 청구했으나, 피고의 주장을 받아들여 원상회복 비용 27,850,000원과 임대차 목적물 인도 지연에 따른 3개월 분의 차임 7,875,000원을 합한 금액이 임대차보증금을 초과하므로, 피고가 반환할 임대차보증금이 남아있지 않다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.
원고의 청구는 이유 없어 기각되었으며, 소송비용은 원고가 부담하게 되었습니다.
민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권)는 '차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다'고 규정하고 있습니다. 이 조항은 임대차 계약에도 유추 적용되어, 임차인은 계약이 종료되면 임차물을 원상회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있음을 명시합니다. 본 사건에서 피고는 원고가 원상회복 의무를 제대로 이행하지 않아 발생한 27,850,000원의 비용을 임대차보증금에서 공제할 수 있다고 주장하였고, 법원은 이를 인정했습니다. 민법 제618조(임대차의 의의) 및 민법 제624조(임차인의 의무)에 따라 임대차 계약의 본질적인 내용으로, 임대차 기간이 종료되면 임차인은 목적물을 임대인에게 반환해야 할 의무가 있습니다. 만약 임차인이 목적물 반환을 지체할 경우, 그 기간 동안의 사용에 대한 대가를 지급해야 합니다. 본 사건에서 원고가 임대차 기간 만료 후 2022년 3월 말까지 임대차 목적물 인도를 지연하여 발생한 3개월 분의 차임 7,875,000원을 임대차보증금에서 공제하는 것이 타당하다고 법원이 판단한 근거가 됩니다. 임대차보증금은 임대차 관계가 종료된 후 임차인의 채무 불이행(차임 연체, 손해배상, 원상회복 비용 등)을 담보하는 성격을 가집니다. 따라서 임대인은 임차인의 채무 불이행으로 인해 발생한 손해나 비용을 보증금에서 공제하고 남은 금액을 반환할 의무가 있습니다. 이 사건에서 법원은 임대인이 주장한 원상회복 비용과 차임 상당액을 보증금에서 공제하는 것이 정당하다고 보았습니다.
임대차 계약 종료 시, 임차인은 계약 당시 상태로 목적물을 원상회복해야 할 의무가 있습니다. 이를 이행하지 않으면 임대인은 그에 소요되는 비용을 임대차보증금에서 공제할 수 있습니다. 임대차 기간이 종료된 후에도 목적물을 계속 사용하거나 인도를 지연하는 경우, 그 기간 동안의 차임 상당액을 지급해야 할 의무가 발생하며, 이는 임대차보증금에서 공제될 수 있습니다. 계약 종료 시에는 임대인과 임차인이 함께 목적물의 상태를 확인하고, 원상회복의 범위나 추가적인 비용 발생 여부를 명확히 협의하여 문서로 남기는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다. 특히, 특약으로 원상회복의 범위를 구체적으로 정해두면 추후 분쟁을 줄일 수 있습니다. 예를 들어, '통상적인 마모나 사용으로 인한 부분은 원상회복 대상에서 제외한다'와 같은 조항을 명시하는 것이 좋습니다.
