손해배상
서울 성동구 I건물(집합건물)의 구분소유자들이 건물의 공용부분과 전유부분에 발생한 균열, 누수 등 다양한 하자로 인해 실질적인 분양자인 G 주식회사와 시공자인 H 주식회사를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 분양자인 G 주식회사의 하자보수 책임을 인정했으나, 시공자인 H 주식회사에 대한 청구는 분양자의 무자력 요건이 충족되지 않아 기각했습니다. 또한, 건물 노후화 및 사용 관리상 문제 등을 고려하여 G 주식회사의 책임 범위를 85%로 제한하여 손해배상액을 산정했습니다.
서울 성동구에 위치한 I건물은 2019년 10월 16일 사용승인을 받은 집합건물입니다. 입주 후 구분소유자들(원고들 및 선정자들)은 건물 공용부분과 전유부분에서 균열, 누수, 부실 시공 등 여러 하자를 발견했습니다. 이에 따라 여러 차례 분양자 및 시공자 측에 하자보수를 요청했지만, 일부 보수에도 불구하고 여전히 많은 하자가 남아있었습니다. 이에 구분소유자들은 남아있는 하자에 대한 보수 비용을 직접 부담하기 어렵다고 판단하여, 실질적인 분양자인 G 주식회사와 시공자인 H 주식회사를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구 소송을 제기하게 되었습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, I건물에 발생한 균열, 누수 등 각종 하자의 존재 여부와 그 범위를 판단하는 것이었습니다. 둘째, 실질적인 분양자인 피고 G 주식회사가 구분소유자들에게 하자보수에 갈음하는 손해배상책임을 부담하는지 여부입니다. 셋째, 시공자인 피고 H 주식회사가 집합건물법 제9조 제3항에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상책임을 부담하는지 여부인데, 이는 분양자인 G 주식회사의 무자력 여부에 달려 있었습니다. 넷째, 손해배상 책임이 인정될 경우, 건물의 사용승인 이후 자연발생적인 노후화나 구분소유자들의 사용 및 관리상 잘못 등을 고려하여 피고의 책임 범위를 제한할 수 있는지 여부였습니다.
법원은 피고 G 주식회사가 I건물의 실질적인 분양자로서 구분소유자들에게 하자에 대한 손해배상 의무를 부담한다고 판단했습니다. 이 사건 각 하자의 존재와 보수 비용은 감정 결과 등을 토대로 산정되었으며, 공용부분 하자보수비는 총 409,219,293원, 전유부분 하자보수비는 총 55,484,288원으로 인정되었습니다. 다만, 이 사건 집합건물의 사용승인일로부터 감정 시점까지 약 2년 1개월이 지나 자연발생적인 노후현상이 발생했을 수 있고, 일부 하자에 구분소유자들의 사용 및 관리상 잘못이 복합적으로 작용했을 가능성이 있는 점 등을 고려하여, 피고 G 주식회사의 책임 범위를 총 하자보수비의 85%로 제한했습니다. 따라서 피고 G 주식회사는 원고들 및 선정자들에게 별지2에 기재된 각 해당 금원(총 하자보수비의 85%에 해당하는 금액)을 지급하도록 명령했습니다. 이 금액에는 최초 청구금에 대한 2022년 4월 8일부터, 1차 증액 인용금에 대한 2023년 8월 25일부터 2024년 6월 11일까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산된 지연손해금도 포함됩니다. 한편, 시공자인 피고 H 주식회사에 대한 청구는 분양자인 G 주식회사가 무자력 상태라는 증거가 없으므로 기각되었습니다.
결론적으로, 이 사건은 실질적인 분양자인 G 주식회사가 집합건물 하자보수에 대한 책임을 지되, 여러 사정을 고려하여 그 책임 범위가 85%로 제한되었음을 보여줍니다. 시공자인 H 주식회사는 분양자의 무자력 요건이 충족되지 않아 책임이 인정되지 않았습니다. 이는 집합건물 하자와 관련된 법적 책임이 분양자에게 우선하며, 시공자에게 책임을 묻기 위해서는 분양자의 특별한 사유(예: 무자력)가 입증되어야 함을 확인시켜 주는 판결입니다.
이 사건은 주로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제9조와 민법 제667조가 적용되었습니다.
집합건물법 제9조 제1항은 분양자가 집합건물의 하자에 대해 담보책임을 진다고 규정합니다. 이는 건축물을 분양한 사람(여기서는 실질적인 분양자 피고 G 주식회사)이 건물에 하자가 발생하면 이를 보수하거나 그에 갈음하는 손해를 배상할 의무가 있다는 것을 의미합니다. 이 사건에서 법원은 피고 G 주식회사가 실질적인 분양자로서 이 조항에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상 책임을 진다고 판단했습니다.
민법 제667조는 수급인(공사를 맡아 하는 사람, 즉 시공자)의 담보책임에 관한 조항으로, 완성된 건물에 하자가 있을 경우 수급인이 발주자에게 하자보수 또는 손해배상 책임을 지게 됩니다. 그러나 이 사건에서는 수분양자들이 시공자인 피고 H 주식회사에게 직접 이 조항을 적용하기보다는, 아래의 집합건물법 제9조 제3항을 통해 책임 여부를 판단했습니다.
집합건물법 제9조 제3항은 시공자(피고 H 주식회사)의 책임에 대한 특별 규정으로, 시공자는 분양자에게 회생절차 개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 구분소유자에게 하자보수에 갈음하는 손해를 책임이 있다고 명시합니다. 즉, 시공자에게 직접 손해배상을 청구하려면 분양자의 재정적 어려움 등의 특별한 사유가 입증되어야 합니다. 이 사건에서 법원은 실질적인 분양자인 피고 G 주식회사가 변론종결일 현재 무자력 상태임을 인정할 증거가 없다고 판단하여 시공자인 피고 H 주식회사에 대한 원고들의 청구를 기각했습니다.
또한, 법원은 하자 여부 및 범위 판단 기준과 관련하여, 건축물의 하자는 일반적으로 공사계약과 다른 구조적·기능적 결함이 있거나 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 갖추지 못한 것을 말하며, 이는 당사자 계약 내용, 설계도면 일치 여부, 건축 관련 법규 적합성 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 한다고 밝혔습니다. 감정인의 감정 결과는 특별한 잘못이 없는 한 존중된다는 법리도 적용되었습니다.
마지막으로, 법원은 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 피고 G 주식회사의 손해배상액을 총 하자보수비용의 85%로 제한했습니다. 이는 건물의 사용승인 이후 자연발생적인 노후현상이나 구분소유자들의 사용 및 관리상 잘못으로 인한 부분도 하자에 복합적으로 작용했을 가능성을 고려한 것입니다.
유사한 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 첫째, 건물에 하자가 발생하면 발견 즉시 사진이나 동영상 등 증거 자료를 상세히 기록하고 보관해야 합니다. 둘째, 건설사에 하자보수를 요구할 때는 내용증명 등 서면으로 명확히 요청하고 그 과정을 기록으로 남겨야 합니다. 셋째, 분양자와 시공자의 하자보수 책임 요건이 다를 수 있으므로, 어떤 상대방에게 책임을 물을지 법률 전문가와 상의하여 전략을 세우는 것이 중요합니다. 특히 시공자에게 책임을 묻기 위해서는 분양자의 재정 상태(예: 파산, 무자력)를 확인해야 할 수도 있습니다. 넷째, 손해배상액 산정 시 자연적인 노후화나 사용자 과실 등도 고려될 수 있으므로, 하자의 원인을 명확히 파악하고 입증하는 것이 중요합니다. 다섯째, 공동주택의 경우 공용부분 하자는 전체 구분소유자의 전유면적 비율에 따라 배상금이 산정될 수 있습니다.
