기타 금전문제 · 건축/재개발
피고 주식회사 B는 오피스텔 및 근린생활시설 시행사로, 원고 A는 이 사건 건물 중 근린생활시설 E호를 분양받았습니다. 피고는 분양 당시 인접한 F병원과의 직접 연결을 주된 장점으로 홍보했으나, 실제로는 건축허가 단계에서부터 연결이 불가능한 2단 조경 설치로 설계 변경을 했고 F병원 역시 연결 통로 개설을 불승인한 상황이었습니다. 원고는 이 사건 분양계약이 피고의 기망행위로 체결된 것이라며 취소를 주장했고, 피고는 반소로 미지급 분양대금 등을 청구했습니다. 법원은 피고의 홍보가 중요한 거래조건에 대한 기망행위에 해당하여 민법 제110조 제1항에 따라 이 사건 분양계약이 취소되었다고 판단했습니다.
피고는 인천에 오피스텔 및 근린생활시설을 신축하여 분양하는 시행사이며 원고는 해당 건물 중 E호실을 분양받은 수분양자입니다. 피고는 이 사건 건물 분양 전부터 인접한 F병원과의 보행통로 연결을 계획하고 경관심의 및 건축위원회 심의에 관련 내용을 제출했습니다. 하지만 피고는 2017년 8월경 F병원과의 연결이 불가능한 2단 조경 설치 내용으로 건축허가를 받았고, 2017년 9월 F병원은 피고의 차량 통행로 개설 요청을 거절했습니다. 그럼에도 피고는 2018년 4월 원고와 분양계약을 체결하며 F병원과의 직접 연결을 주된 장점으로 홍보했습니다. 이후 건물은 준공되었으나 F병원과의 연결통로는 설치되지 않았고, 오히려 울타리와 수목이 식재되어 통행이 불가능한 상태가 되었습니다. 이에 원고는 피고의 기망행위 또는 신의칙 위반 등을 주장하며 분양계약 취소 및 분양대금 반환을 청구했고, 피고는 반소로 미지급 분양대금 및 관리비 지급을 청구했습니다.
이 사건 분양계약에서 1층 출입구를 통한 F병원과의 연결이 계약 내용에 포함되는지 여부 피고의 분양 광고 및 홍보가 기망행위에 해당하는지 여부 기망행위가 인정될 경우 분양계약이 취소될 수 있는지 여부 분양계약 취소 시 원상회복으로서 피고가 원고에게 분양대금을 반환해야 하는지 여부 분양계약 취소가 인정될 경우 피고의 반소 청구(미지급 분양대금 및 관리비)가 기각되는지 여부
법원은 원고의 본소 청구를 인용하고 피고의 반소 청구를 기각했습니다. 피고는 원고에게 이미 지급받은 분양대금 352,719,950원 및 이에 대해 2022년 1월 4일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있습니다.
피고 주식회사 B의 분양 광고는 F병원과의 연결이라는 중요한 거래조건에 대해 보통의 주의력을 가진 일반인들이 오인할 정도로 허위 사실을 고지한 기망행위로 인정되었습니다. 따라서 원고 A는 민법 제110조 제1항에 따라 이 사건 분양계약을 적법하게 취소할 수 있었으며, 이에 따라 피고는 원고에게 이미 지급받은 분양대금 전액과 지연손해금을 반환해야 합니다. 분양계약이 취소되었으므로, 피고가 원고에게 미지급 분양대금 및 관리비를 청구한 반소는 모두 이유 없다고 판단되어 기각되었습니다.
민법 제110조 제1항 (사기, 강박에 의한 의사표시): 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다고 규정합니다. 본 사례에서는 피고가 분양 광고에서 F병원과의 연결 가능성을 허위로 고지하여 원고가 분양계약을 체결하도록 유도한 행위가 이에 해당하여 계약 취소의 근거가 되었습니다. 분양 광고의 법적 성격 및 계약 내용 편입 여부: 상가나 아파트 분양 광고는 일반적으로 청약의 유인에 불과하지만, 선분양·후시공 방식의 대규모 집합건물 분양에서 분양계약서에 건물의 외형, 재질, 구조 등 구체적인 내용이 기재되지 않은 경우, 분양 광고 내용 중 사회통념상 수분양자가 분양자에게 이행을 청구할 수 있다고 보이는 구체적 거래조건에 해당한다면 묵시적으로 분양계약의 내용이 되었다고 봅니다. 이 사건에서 법원은 F병원과의 연결이 분양계약의 중요한 내용으로 묵시적 합의가 있었다고 판단했습니다. 기망행위의 판단 기준: 상품의 선전·광고에 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 상거래 관행과 신의칙에 비추어 용인될 수 있으나, 거래에 중요한 사항에 관해 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위 고지한 경우 기망행위에 해당합니다. 보통의 주의력을 가진 일반인이 광고를 받아들이는 전체적·궁극적 인상을 기준으로 객관적으로 판단해야 합니다. 이 사건에서 피고는 F병원과의 연결이 불가능한 상황을 알면서도 가능한 것처럼 홍보하여 중요한 사항에 대해 허위 고지한 기망행위가 인정되었습니다. 원상회복 의무: 계약이 취소되면 각 당사자는 상대방에게 계약이 없었던 것과 같은 상태로 돌려놓을 의무, 즉 원상회복 의무를 부담합니다. 피고는 원고로부터 받은 분양대금을 반환해야 하며, 이에 대한 지연손해금도 지급해야 합니다.
분양 광고 내용의 중요성 확인: 대규모 건물의 분양 계약 시, 단순히 계약서 내용뿐만 아니라 분양 홍보물, 모델하우스 조건, 분양 상담사의 설명 등 광고 내용을 중요하게 살펴봐야 합니다. 특히 건물의 입지, 주변 시설과의 연결성 등 상업적 가치에 큰 영향을 미치는 부분은 계약 내용에 포함되는지 여부를 명확히 확인할 필요가 있습니다. 허위·과장 광고의 판단 기준: 광고 내용이 다소 과장되거나 허위인 경우라도 일반적인 상거래 관행에서 용인될 수 있는 수준을 넘어, 계약 체결 여부에 중대한 영향을 미치는 중요한 사실에 대해 구체적이고 신의성실의 의무에 반하는 방법으로 허위 고지되었다면 기망행위로 인정될 수 있습니다. 사전 정보 확인의 중요성: 분양자가 홍보하는 주변 시설과의 연결성, 개발 계획 등은 단순히 광고를 믿기보다는 해당 시설이나 관련 기관에 직접 문의하여 사실 여부 및 실현 가능성을 사전에 확인하는 것이 중요합니다. 특히 인접 부지 소유자의 동의가 필요한 사항은 반드시 그 동의 여부를 확인해야 합니다. 계약 취소 및 원상회복: 만약 기망행위로 인해 계약을 체결했음이 입증된다면, 민법상 사기를 이유로 계약을 취소하고 기지급한 대금의 반환을 요구할 수 있으며, 이에 대한 지연손해금도 청구할 수 있습니다. 증거 자료 확보: 분양 광고물, 계약 당시 설명 자료, 모델하우스 사진 및 영상, 상담 녹취록 등 분양 과정에서 제공된 모든 정보와 증거 자료를 보관하는 것이 추후 분쟁 발생 시 유리하게 작용할 수 있습니다.
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