김포 아파트 공용부분 하자보수금 청구 사건

김포시 A 아파트 입주자대표회의는 아파트 시공사인 B 등으로부터 하자보수를 받지 못하자, 시공사의 하자보수의무를 보증한 주택도시보증공사를 상대로 하자보수보증금 청구 소송을 제기했습니다. 법원은 아파트의 공용부분에 발생한 10년차 하자를 인정하고, 하자보수비용을 감정한 뒤, 아파트의 노후화와 관리상 과실 가능성을 고려하여 보증공사의 책임비율을 55%로 제한하여 총 210,404,656원의 보증금을 입주자대표회의에 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 (청구인): A 입주자대표회의 (김포시 A 아파트 10개동 606세대를 관리하는 입주자 자치관리기구)
• 피고 (청구 대상): 주택도시보증공사 (이 사건 아파트를 시공한 주식회사 B, C 주식회사의 하자보수의무를 보증한 회사)
• 관련 당사자: 주식회사 B, C 주식회사 (이 사건 아파트를 시공한 건설회사)

분쟁 상황

김포시 A 아파트는 2010년 12월 30일 완공되어 사용검사를 받았습니다. 이후 아파트의 공용부분에서는 설계도면과 다르게 시공되거나 부실 시공된 부분으로 인해 균열 등의 하자가 발생하여 기능, 안전, 미관상 문제가 초래되었습니다. 원고인 A 입주자대표회의는 2020년 6월 3일경부터 아파트 시공사인 B 등에게 10년차 하자에 대한 보수를 요청했으나 시공사 측은 이에 응하지 않았습니다. 이에 입주자대표회의는 시공사의 하자보수의무를 보증한 피고 주택도시보증공사를 상대로 하자보수보증금 지급을 요구하는 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 김포시 A 아파트 공용부분에 시공상 하자가 실제로 발생했는지 여부와 그 범위입니다. 둘째, 하자가 인정될 경우 그 보수에 필요한 비용을 어떻게 산정할 것인지 (특히 균열 보수비 중 노무비 및 재료비 산정 기준)입니다. 셋째, 주택도시보증공사가 부담해야 할 하자보수보증금의 범위와 책임제한 비율을 어느 정도로 적용할 것인지입니다.

법원의 판단

법원은 피고인 주택도시보증공사는 원고인 A 입주자대표회의에게 210,404,656원과 그중 200,000,100원에 대하여는 2021년 11월 16일부터, 10,404,556원에 대하여는 2022년 12월 15일부터 각 2023년 7월 12일까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었고, 소송비용은 원고가 15%, 피고가 85%를 부담하도록 했습니다.

결론

이 사건 판결은 아파트 하자보수보증금 청구 소송에서 하자의 인정 범위와 보수비용 산정 기준, 그리고 보증회사의 책임제한 여부를 판단하는 중요한 기준을 제시했습니다. 특히, 준공 후 상당한 시간이 경과된 아파트의 경우, 자연발생적인 노화 현상이나 입주자들의 관리상 잘못으로 인한 하자의 확대 가능성을 고려하여 보증회사의 책임 비율을 제한할 수 있음을 명확히 했습니다. 이는 유사한 아파트 하자보수 소송에서 보증금액 산정에 있어 공평의 원칙이 적용될 수 있음을 보여줍니다.

연관 법령 및 법리

관련 법령 및 법리 해설

• 하자보수보증계약: 아파트 시공 시 건설회사가 주택도시보증공사(구 대한주택보증 주식회사)와 체결하는 계약으로, 건설회사가 하자보수의무를 이행하지 않을 경우 보증회사가 대신 보증금을 지급하는 의무를 지는 계약입니다. 이 사건에서는 보증채권자가 김포시장에서 입주자대표회의로 변경된 후 보증금 청구가 이루어졌습니다.
• 하자의 정의 및 범위: 법원은 "건축물의 하자"를 공사계약과 다른 구조적, 기능적 결함이 있거나 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 갖추지 못한 것으로 정의합니다 (대법원 2010다16851 판결 등 참조). 하자의 여부와 보수비용은 설계도서, 건축 관련 법령, 감정인의 감정 결과 등을 종합적으로 고려하여 판단됩니다.
• 감정 결과의 존중: 법원은 감정인의 감정 결과가 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하는 것이 일반적입니다 (대법원 2009다84608 판결 등 참조). 하지만 재료 단가 산정과 같이 합리적인 대체재의 사용 가능성이 인정되는 경우에는 감정 단가보다 저렴한 단가를 적용할 수도 있습니다.
• 책임제한의 원칙 (공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙)​: 아파트의 하자가 시공상의 잘못뿐만 아니라 오랜 시간 경과에 따른 자연발생적 노화 현상, 환경적 요인, 재료 특성, 입주자들의 사용·관리상 잘못 등이 복합적으로 작용하여 발생하거나 확대되었을 가능성이 있는 경우, 법원은 건설회사나 보증회사가 배상해야 할 손해배상금 또는 보증금액을 공평의 원칙이나 신의성실의 원칙에 따라 일정 비율로 제한할 수 있습니다. 이 사건에서는 전체 하자보수비의 55%로 책임이 제한되었습니다.
• 지연손해금: 채무자가 채무를 이행하지 않아 발생한 손해에 대해 지급하는 지연이자를 말합니다. 이 사건에서는 소장 및 청구취지 변경 신청서 부본 송달일 다음날부터 판결 선고일까지는 상법에 따른 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 「소송촉진 등에 관한 특례법」에 따른 연 12%의 이율이 적용되었습니다.

참고 사항

아파트 하자보수와 관련된 유사 사례에 참고할 내용은 다음과 같습니다.

• 하자보증계약 내용 확인: 아파트 입주 시 건설회사와의 하자보증계약 내용과 보증기간, 보증금액을 정확히 확인하는 것이 중요합니다. 보증 채권자가 누구로 되어 있는지 (초기 김포시장 → 이후 입주자대표회의)도 중요합니다.
• 하자 발견 즉시 기록 및 통지: 하자를 발견하는 즉시 사진이나 영상으로 기록하고, 건설회사나 보증회사에 내용증명 등을 통해 공식적으로 통지하여 하자 발생 사실과 보수 요청을 명확히 해야 합니다. 시기별 하자를 구분하여 관리하는 것이 좋습니다 (예: 10년차 하자).
• 전문가 감정 활용: 하자보수비용 산정 시, 법원에서 인정하는 감정인의 객관적인 감정 결과를 확보하는 것이 중요합니다. 감정 결과의 신빙성을 높이기 위해 감정 방법이나 기준이 적절한지 확인할 필요가 있습니다.
• 책임 제한 가능성 고려: 아파트의 사용 연한이 오래되었거나 입주자들의 관리 소홀이 하자에 영향을 미쳤을 가능성이 있다면, 건설회사나 보증회사의 책임이 일정 부분 제한될 수 있음을 인지해야 합니다. 이는 소송 과정에서 공평의 원칙 등에 따라 판단될 수 있습니다.
• 보수 방법 및 재료 단가 검토: 하자보수 시 어떤 방법으로 보수할 것인지, 어떤 재료를 사용할 것인지에 따라 비용이 달라질 수 있습니다. 시중 물가정보지 등을 비교하여 합리적인 단가를 적용하도록 주장할 수 있습니다.