기타 금전문제 · 압류/처분/집행
원고 A는 피고 B와 토지 매매 계약을 체결하고 매매대금을 모두 지급했으나, 피고 B는 일부 토지에 대한 소유권 이전 등기를 해주지 못했습니다. 또한, 두 사람 사이에 토지를 담보로 한 대출금 사용 및 이자 정산 약정이 있었고, 이 과정에서 피고 B는 원고 A에게 대여금 채무를 지게 되었습니다. 피고 B는 소유권 이전등기 불이행 시 매매대금 반환과 연 10% 이자를 약속하는 각서를 작성했고, 대여금 잔액에 대한 변제도 약속했습니다. 그러나 약정된 의무를 이행하지 않자 원고 A는 미이행된 토지 소유권 이전 의무에 대한 배상금과 대여금 잔액의 지급을 청구하는 소송을 제기했습니다. 이에 피고 B는 오히려 자신이 지급한 변제금이 더 많다며 부당이득금 반소를 제기했습니다. 법원은 피고 B가 원고 A에게 미이행된 토지 매매대금 201,000,000원과 이에 대한 연 10%의 이자, 그리고 대여금 잔액 81,751,546원과 이에 대한 약정 이율을 합한 총 448,957,189원을 지급하라고 판결했습니다. 피고 B의 반소 청구는 기각되었습니다.
원고 A와 피고 B는 2004년 9월 24일 토지거래허가구역 내에 위치한 여러 필지의 토지에 대한 매매계약을 체결했습니다. 피고 B는 2004년 9월부터 2005년 3월까지 원고 A로부터 매매대금으로 총 2,010,000,000원을 지급받았습니다. 두 사람은 선행 토지를 담보로 대출을 받아 나누어 사용하고, 원고 A의 몫에 해당하는 이자를 피고 B가 조합에 납입하기로 약정했으며, 총 대출금 1,693,000,000원 중 원고 A가 1,300,000,000원을, 피고 B가 393,000,000원(이 사건 대출금)을 사용했습니다. 2011년 4월경, 두 사람은 대출금 채무 전부를 원고 A가 승계하고, 피고 B가 사용한 대출금 393,000,000원(이 사건 대여금)은 원고 A가 피고 B에게 대여한 것으로 처리하며, 피고 B가 조합에 납입하는 이자 중 초과분은 이 사건 대여금의 원금 상환에 충당하기로 합의했습니다. 2012년 1월 토지거래허가구역에서 해제된 후 선행 토지에 대해서는 원고 A 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌으나, '이 사건 토지' (P 전 2,212㎡)에 대해서는 피고 B가 소유권이전등기를 해주지 못했습니다. 이에 피고 B는 2017년 2월 18일, '이 사건 토지' 소유권 이전등기를 하지 못할 경우 대금을 정산하여 환불하겠다는 각서를 작성하여 원고 A에게 교부했습니다. 이후 2018년 11월 8일, 피고 B는 '이 사건 토지'에 대한 소유권이전등기를 2018년 12월 31일까지 마치지 못할 경우 매매 금액과 연 이자 10%를 계산한 금액을 반환하거나 상당하는 부동산으로 보상하겠다는 내용의 이행각서(이 사건 각서)를 다시 작성했습니다. 같은 날, 피고 B는 이 사건 대여금 채무액이 2018년 10월 현재 81,751,546원임을 확인하고 2019년 12월 31일까지 이를 변제하겠다는 이행서약서(이 사건 이행서약서)를 작성했습니다. 피고 B는 2019년 10월 2일부터 2021년 1월 28일까지 원고 A에게 총 164,273,410원을 지급했으나, 원고 A는 여전히 미지급금이 남아있다고 주장하며 소송을 제기했고, 피고 B는 자신이 더 많은 금액을 지급했으므로 부당이득 반환을 주장하며 반소(맞소송)를 제기했습니다.
이 사건 토지의 정확한 매매대금이 얼마인지, 피고 B가 작성한 각서에 따라 토지 소유권 이전 불이행 시 지급해야 할 손해배상액(매매대금과 연 이자 10%)의 산정 기준이 무엇인지, 피고 B가 작성한 이행서약서에 명시된 대여금 채무 잔액과 이에 대한 이자 산정은 어떻게 이루어져야 하는지, 피고 B가 원고 A에게 지급한 변제금이 어떤 채무에 어떻게 충당되어야 하는지, 원고 A의 본소 청구와 피고 B의 반소 청구의 각 주장이 타당한지 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고 B는 원고 A에게 448,957,189원 및 그중 201,000,000원에 대하여는 2021. 1. 29.부터 2023. 7. 7.까지는 연 10%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을, 81,751,546원에 대하여는 2021. 1. 29.부터 2023. 7. 7.까지는 연 6.049%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 각 지급하라고 판결했습니다. 원고 A의 나머지 본소 청구와 피고 B의 반소 청구는 모두 기각되었으며, 소송비용은 피고 B가 부담하도록 했습니다. 판결 제1항은 가집행할 수 있도록 하였습니다.
법원은 원고 A가 피고 B에게 이 사건 토지의 매매대금 전액인 201,000,000원을 지급했음에도 피고 B가 소유권 이전등기 의무를 이행하지 못한 점을 인정했습니다. 또한, 피고 B가 작성한 각서의 '매매금액과 그 이후 연 이자 10%를 계산한 금액' 약정은 토지 매매계약의 합의해제에 따른 청산 및 채무불이행으로 인한 손해배상액 예정에 해당한다고 보았습니다. 대여금 채무에 대해서는 피고 B가 작성한 이행서약서에 기재된 81,751,546원을 잔존 원금으로 인정하고, 약정 이율을 적용했습니다. 피고 B가 원고 A에게 지급한 변제금에 대해서는 당사자 간 합의나 지정이 없었으므로, 이자부터 우선 충당하고, 이행기가 도래한 채무 중 피고 B에게 변제이익이 더 많은 채무(이율이 높은 채무)인 각서에 기한 채무에 먼저 충당하는 민법상 법정변제충당 원칙을 적용하여 계산했습니다. 결론적으로 피고 B는 원고 A에게 상당한 금액을 지급할 의무가 있으며, 피고 B의 반소 청구는 변제 충당 후 잔액이 없다고 판단되어 기각되었습니다.
이 사건은 다음과 같은 법률과 법리들이 적용되었습니다.
1. 민법 제390조 (채무불이행과 손해배상) 이 조항은 채무자가 계약 내용대로 의무를 이행하지 않을 때, 채권자가 입은 손해에 대해 배상을 청구할 수 있도록 합니다. 이 사건에서 피고 B가 원고 A로부터 '이 사건 토지'의 매매대금을 모두 받았음에도 불구하고, 소유권 이전등기 의무를 이행하지 않은 것은 채무불이행에 해당하며, 이로 인해 원고 A는 손해배상을 청구할 권리가 생겼습니다.
2. 민법 제398조 (배상액의 예정) 당사자들이 계약할 때 채무불이행이 발생할 경우 지급해야 할 손해배상액을 미리 정해두는 것을 '손해배상액 예정'이라고 합니다. 이 사건 각서에서 피고 B가 '이 사건 토지' 소유권 이전등기를 하지 못할 경우 '매매 금액과 그 이후 연 이자 10%를 계산한 금액'을 반환하겠다고 약속한 것이 바로 손해배상액 예정에 해당합니다. 법원은 이 약정된 이율(연 10%)이 토지 시가 상승분 등을 고려할 때 부당하게 과다하다고 볼 수 없다고 판단하여 그대로 인정했습니다.
3. 민법 제476조 (지정변제충당) 및 제477조 (법정변제충당) 채무자가 여러 개의 빚을 지고 있을 때, 갚은 돈이 모든 빚을 갚기에 부족할 경우 어떤 빚부터 갚은 것으로 할지 정하는 것을 변제충당이라고 합니다. '지정변제충당'은 채무자나 채권자가 갚을 빚을 직접 지정하는 것이고, '법정변제충당'은 그러한 지정이 없을 때 법률(민법 제477조)이 정한 순서에 따라 갚은 빚을 정하는 것입니다. 일반적으로 법정변제충당은 비용, 이자, 원금 순서로 이루어지며, 여러 채무 중에서는 이행기가 먼저 도래한 채무, 채무자에게 변제 이익이 많은 채무(예: 이율이 높은 채무) 등에 우선 충당됩니다. 이 사건에서 피고 B가 원고 A에게 지급한 변제금에 대해 어떤 채무에 충당할지 지정하거나 합의한 증거가 없었으므로, 법원은 민법상의 법정변제충당 원칙을 적용하여 이자부터 우선 충당하고, 이율이 높은 채무(토지 매매 관련 채무)에 먼저 충당하여 채무 잔액을 계산했습니다.
4. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정이율) 이 법은 돈을 갚으라는 판결이 선고될 때, 판결이 확정되기 전까지의 기간에 적용되는 지연손해금(연체이자) 이율을 정하고 있습니다. 특별한 사정이 없는 한 연 12%의 이율이 적용되지만, 채무자가 자신의 의무 존재나 범위에 대해 합리적으로 다툰 것이 인정될 경우에는 이율을 낮추거나 이 법을 적용하지 않을 수 있습니다. 이 사건에서는 판결 선고일까지는 약정 이율 또는 법정 이율을 적용하고, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 위 특례법에 따른 연 12%의 지연손해금 이율을 적용했습니다. 다만, 피고 B가 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁한 것이 상당하다고 판단하여, 원고 A가 특례법 적용을 요구한 특정 기간에 대해서는 특례법상 연 12%가 아닌 기존 이율을 적용했습니다.
토지 매매 계약을 체결할 때는 해당 토지가 토지거래허가구역에 해당하는지 반드시 확인하고, 허가 해제 등 상황 변화에 따른 소유권 이전 절차 및 기한을 명확히 문서화하여 특약으로 두는 것이 중요합니다. 매매대금 지급이나 대여금 약정 등 모든 금전 거래 내역은 금액, 날짜, 목적 등을 상세히 기록하고, 영수증, 약정서, 각서 등 관련 서류를 철저히 보관해야 합니다. 특히 여러 필지의 토지를 한 번에 매매하는 경우, 각 필지별 매매대금 배분과 소유권 이전 방식에 대해 구체적으로 합의하고 명시해야 분쟁을 예방할 수 있습니다. 기존의 채무 상환 방식이나 약정이 변경될 때에는 반드시 서면으로 다시 작성하고, 변경된 내용과 날짜를 명확히 기재하여 차후 분쟁의 여지를 없애야 합니다. 만약 여러 채무가 있는 상황에서 일부 금액을 변제할 때 특정 채무에 충당하려는 의사가 있다면, 그 뜻을 채권자에게 명확히 밝히고 이를 증명할 수 있는 자료(예: 문자, 서면 통지)를 남겨야 합니다. 이러한 지정이 없는 경우 민법상 변제 충당 원칙(예: 이자부터, 변제 이익이 많은 채무부터 등)에 따라 처리될 수 있습니다. 계약 불이행에 대비하여 손해배상액을 미리 정하는 약정(손해배상액 예정)을 할 경우, 그 내용이 사회 통념상 너무 과도하다고 판단되면 법원에서 감액될 수 있음을 염두에 두어야 합니다.
