계약금
부동산 매매 계약에서 매도인과 매수인이 건물을 철거할 예정이므로 건물분 부가가치세가 발생하지 않을 것이라는 공통된 착오에 빠져 매매대금에 건물분 부가가치세를 포함하지 않았습니다. 그러나 매매 후 국세청 세무조사 결과 건물분 부가가치세가 부과되었고, 이를 납부한 매도인이 매수인을 상대로 부가가치세 및 가산세의 지급을 청구한 사건입니다. 법원은 계약의 '보충적 해석' 원칙에 따라 매수인이 본세 상당액을 부담해야 한다고 판단했으나, 가산세와 특정 시점부터의 지연손해금 청구는 기각했습니다.
원고는 2018년경 이 사건 부동산을 매각하기 위해 D 주식회사에게 주관 및 중개를 의뢰했고,
D을 통해 매각 희망자인 E 주식회사와 2018년 11월 2일 양해각서를 체결했습니다.
이 양해각서에는 매수인이 건물을 철거할 예정이어서 건물의 가액을 0원으로 정하고,
향후 매수인이 건물을 철거하지 않고 사용하면서 세무회계상 문제가 발생하면 모든 책임을 매수인이 부담한다는 내용이 포함되었습니다.
이후 피고가 E 주식회사의 매수인 지위를 승계하여 2019년 1월 18일 원고와 매매계약을 체결했으며,
매매대금은 토지 430억 원, 건물분 부가가치세 0원으로 총 430억 원으로 정해졌습니다.
원고는 2019년 9월 19일 잔금을 수령하고 소유권이전등기를 해주었습니다.
그러나 2020년 10월 서울지방국세청의 세무조사 결과, 이 사건 매매대금 430억 원 중 5,502,288,743원은 건물의 공급가액이라고 판단되었고,
2021년 2월 1일 강동세무서장은 원고에게 2019년 2기 부가가치세 550,228,870원(본세)과 가산세 216,102,390원, 총 766,331,260원을 증액 경정 처분했습니다.
원고는 2021년 2월 26일 위 세액을 납부한 후 피고를 상대로 이 금액의 지급을 구하는 소송을 제기했습니다.
매도인과 매수인이 건물의 철거 예정으로 건물분 부가가치세가 발생하지 않을 것이라는 공동의 착오를 했을 때,
이후 실제 부가가치세가 부과되었다면 누구에게 그 세금 부담 책임이 있는가?
양해각서에 명시된 '세무회계상 문제 발생 시 매수인 책임' 조항이 부과된 가산세에 적용되는가?
매수인의 채무불이행 또는 불법행위로 인해 매도인에게 발생한 가산세 손해에 대한 배상 책임이 있는가?
법원은 피고(매수인)에게 원고(매도인)에게 건물분 부가가치세 550,228,870원과 이에 대한 지연손해금(2021년 7월 13일부터 2022년 12월 22일까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다.
그러나 원고의 가산세 및 특정 시점부터의 지연손해금 청구는 기각되었습니다.
소송비용은 원고가 30%, 피고가 70%를 부담합니다.
매도인과 매수인 간의 부동산 매매 계약에서 건물 철거를 전제로 부가가치세를 0원으로 한 합의는 공통된 착오로 인해 계약 내용이 불완전하게 된 경우로 보아, 계약의 보충적 해석을 통해 매수인이 건물분 부가가치세 본세를 부담해야 한다고 판단되었습니다.
다만, 가산세는 양해각서 조항의 적용 범위 밖이며, 매수인의 채무불이행이나 불법행위로 인한 손해배상 책임 또한 인정되지 않아 매수인이 부담하지 않아도 된다고 보았습니다.
계약의 보충적 해석 (대법원 2006. 11. 23. 선고 2005다13288 판결 등 참조)
계약 당사자 쌍방이 계약의 전제나 기초가 되는 사항에 관하여 같은 내용으로 착오가 있고 이로 인해 그에 관한 구체적 약정을 하지 않았다면, 당사자가 그러한 착오가 없을 때 약정했을 것으로 보이는 내용으로 당사자의 의사를 보충하여 계약을 해석할 수 있습니다. 여기서 보충되는 당사자의 의사는 당사자의 실제 의사나 주관적 의사가 아니라, 계약의 목적, 거래관행, 적용 법규, 신의칙 등에 비추어 객관적으로 추인되는 정당한 이익 조정 의사를 말합니다. 본 사건에서는 매도인과 매수인이 건물을 철거하면 부가가치세가 발생하지 않을 것이라는 공통된 착오가 있었으므로, 이러한 보충적 해석이 적용되어 매수인이 부가가치세를 부담해야 한다고 판단되었습니다.
부가가치세법 제29조 제9항 (2018. 12. 31. 개정, 2019. 1. 1. 시행)
이 조항은 토지와 건물 등을 일괄 공급하는 경우, 사업자가 임의로 구분한 자산별 가액이 대통령령으로 정하는 기준에 따라 안분 계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 나는 경우, 안분 계산한 금액을 공급가액으로 보도록 하여 자의적인 가액 구분을 통한 조세 회피를 방지하려는 목적을 가집니다. 본 사건에서 과세 관청은 이 개정된 규정을 적용하여 이 사건 건물의 공급가액을 산정하고 부가가치세를 부과했습니다.
부가가치세의 부담 주체에 대한 일반적인 거래 관행 (대법원 2005다13288 판결)
부가가치세법상 사업자가 재화나 용역을 공급할 때 부가가치세 상당액을 공급받는 자로부터 징수해야 한다고 규정되어 있으나, 이것만으로는 공급자가 공급받는 자로부터 부가가치세 상당액을 징수할 권리가 있는 것은 아닙니다. 따라서 부가가치세 부담에 관한 별도의 약정이 없는 경우 공급받는 자가 부가가치세를 부담한다는 일반적인 거래 관행이 확립되어 있다고 보기는 어렵습니다. 다만, 이 사건은 약정이 누락된 경우의 '보충적 해석'이 쟁점이었으므로, 이러한 일반적인 관행의 유무를 직접 따지는 사안과는 차이가 있었습니다.
부동산 거래 시,
